독서후기 - 부동산투자의 정석 [백수저]

1. 본 것과 깨달은 것

• ‘인구 절벽’이라는 말은 인구 자체가 급격하게 줄어듦을 의미하는 것은 아니다. 경제활동을 할 수 있는 15~64세 연령의 생산가능인구가 급격히 줄어드는 현상을 말한다.
• 통계청이 2022년 발표한 자료에 의하면, 우리나라의 가구 수는 2040년까지 증가할 것이다.

• 가장 주목해야 할 사실은 이들에게 반드시 ‘집이 필요하디’는 것이다.

  => ‘팩트풀니스’라는 책에서는 막연히 우리가 두려워하는 사실, 부정적인 사실도 데이터를 통해서 보면 사실이 아니며, 사람들은 세상의 흐름에 대해 더 부정적으로 받아들인다고 하였다. 나도 언론을 통해 인구가 감소한다는 사실을 막연하게 더 심각한 문제로 받아들이고 있었다. 하지만 가구 수는 증가하고 있으며 주택에 대한 수요는 계속될 것이라는 것을 깨닫게 되었다. 

• 주택을 공급하는 문제에 있어서는 여러가지 이유로 원활하게 공급될 때와 그렇지 못할 때가 있고, 또 원활하게 공급되는 지역과 그렇지 못한 지역이 있다. 바로 여기에 투자의 포인트가 있다. 수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 유효한 첫 번째 이유다. 

  => 주택 공급이 전국적으로 균형있게 공급될 수가 있나? ‘균형있게’라는 표현조차 어불성설일지도 모른다. 전국적으로 수요자가 균형있게 분포하지를 않으니. 이런 상황에서 누군가가 돈을 버는 시장이 있으니 나도 거기에 뛰어들어야겠다. 

   

• 자금이 적을수록 시스템을 만드는 일보다는 당장의 돈을 버는 일에 더욱 관심을 갖는다. 하지만 중요한 건 시스템이다. 시스템을 만들어 놓으면 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘하기 때문이다.

  => ‘사업의 철학’을 통해 사업에서 시스템이 필요하다는 것을 처음 배웠던 것 같다. 투자에서도 시스템이 필요하다고 한다. 결국 부동산 투자는 단순히 돈을 벌기 위한 베팅을 하는 것이 아니라 사업이 되어야 한다. 시스템을 만들어 놓으면 시스템이 돈을 벌 것이다.

   

• 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다. 반면 갭 투자의 경우. 부동산을 선정할 때 ‘매매가가 상승할 것이냐’를 기준으로 삼는다.
• 단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는데 집중하는 것이 더 현명한 투자이기 때문이다.
• 전세 레버리지 투자는 더뎌 보여도 지속적으로 자산을 늘려가는 방식이므로 실패가 있을 수 없고, 무엇보다 시간이 흐르면 흐를수록 자동적으로 막강한 힘을 발휘하게 된다.

• 전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두 가지다. 첫째, 부동산에서 돈이 나오게 한다. 둘째, 그 자금으로 부동산을 또 산다.

  => 결국은 시스템이다. 부동산에서 나온 돈으로 부동산을 또 사는 것. 부동산이 돈을 벌게 한다.

   

• 지방은 이대로 쇠퇴하지는 않을 것이기에, 지방에 거주하는 사람들이 선호할 지역은 여전히 존재한다는 것이다.

• 산업이 효율적으로 거듭나고 지방이 독특한 체험과 즐거운 소비가 가능한 도시가 된다는 것은, 그 일에 종사해야 할 사람들이 계속 필요하다는 의미다. 즉, 이렇게 생각하면 된다. 지방에 인구가 늘지 않는다고 해도 지방에 소득이 늘어난다고 말이다.

  => 또 한번의 새로운 관점을 알게 되었다. 인구가 줄어든다고 해서 지방이 사라지지는 않는다. 수도권에 사는 사람들도 휴일에는 다 지방으로 가지 않던가. 지방에 사는 사람은 줄어들어도 거기서 돈을 버는 사람은 존재하고 좀 더 좋은 주거지를 원하는 사람들은 여전히 있을 것이다. 지방투자에 대한 막연한 거부감은 지방에 대해 더 공부할 수록 사라질 수도 있겠다.

   

• 각종 편의시설이 들어설 때 우선적으로 고려하는 것이 인구수이므로 대단지 아파트는 지속적으로 가치가 높아지는 것이다.

  => 대단지 아파트 주변에는 편의시설이 많아서 좋은 줄로만 알았는데, 인과관계를 바꿔서 생각할 수도 있는 것이었다. 전철이 생긴다면, 백화점이 생긴다면 당연히 인구가 많은 곳을 우선 대상으로 고려할 것이므로 이왕이면 대단지 아파트가 좋다.

   

• 투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다.

  => 당장 매매차익을 노려 투자하는 것이 아니라 자산 규모를 늘려갈 것이므로 하락장에서도 버틸 수 있는 가치있는 자산을 고르는 안목을 길러야 한다.

   

• 투자의 세계는 생물처럼 끊임없이 변화한다. 정석을 잘 숙지하여 이를 기본으로 삼되, 변화하는 시장에 맞게 그 시점에 가장 맞는 전략은 무엇일지, 가장 유리한 투자대상은 무엇일지를 끊임없이 연구하라

• 그 대안이란 지식이다. 종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라. 인생의 성공과 실패는 지식에 달려 있다. 더 많이 공부해서 더 많은 것을 알게 되면 내 손에 쥔 종잣돈으로 마법을 부릴 수 있다.

  => 독서와 강의로 더 많은 지식을 습득해야겠다. 단기간에 많은 지식을 접하여 전부 흡수하지 못하고 있는 게 사실이지만 양적으로 승부한다면 그 중에 일부 만이라도 체화하는 날이 오지 않을까 싶다.

2. 적용할 것

 “ 투자 성공담은 집어치우고 이제 교과서를 펼쳐라!”

책 띠지에 적혀 있는 이 말은 나에게 꼭 맞는 말이었다. 투자 성공담도 좋지만 나는 “왜 그렇지?”에 대한 답을 듣고 싶었다. 내가 평소에 궁금해 했던 것들, 막연하게 두려워 했던 것들에 대한 내용이 있어서 좋았고, 사실에 기반하지 않은 부정적인 편견도 투자에 도움이 되지 않는다는 것을 깨달았다.  정확하지 않은 정보는 정신건강에도 좋지 않지만 돈을 불리는 데는 더 안좋은 것 같다. 나에게는 투자의 방법보다는 현시점에서 오히려 마음의 안정을 주었다.

또한 그 동안 부동산투자에 대한 무지성 판단에 대해 반성하게 된다. 이건 관련 책을 읽을 때마다 뜨끔해져서 아마 앞으로도 꽤 오랫동안 계속될 테지만 견디는 수 밖에. 그나마 과거의 그런 경험이 앞으로의 투자에 밑거름이 될 것이라고 억지로라도 자위해 본다.

제일 중요한 것은 지식이므로 독서와 강의를 통해 더 많이 알게 되었으면 좋겠다. 공부할 수록 투자의 정석에 가까워질테니까.