| 본 것

1| 입지란 무엇인가

- 사람들이 중요하다고 생각하는 편의성 혹은 가치가 무엇인지 알고, 이를 근거리로 연결시켜 줄 수 있는 위치를 찾아내야 함

2| 현대인이 중시하는 입지 요소

- 직주근접 / 교통(차량 교통량이 많아 정체가 심한 수도권에서는 정시성을 담보할 수 있는 지하철 역세권의 선호도가 높음) / 학군 / 환경(생활편의시설) / 자연환경

3| 입지요소 #01 먹고사니즘과 양질의 일자리

- CBD(중심 업무 지구): 대기업 본사와 외국계 기업, 주요 은행 본사, 언론사 / 광화문, 종각역, 을지로 주변 / 형성된지 오래되어 신축 아파트를 찾기 어렵고, 다른 지역 대비 주거지의 면적이 좁음. 대단지 아파트나 넓고 곧은 도로를 찾아보기 어려움 / 대단지 신축에 살고 싶다면? 서쪽인 신촌, 아현, 마포, 남쪽인 용산, 동남쪽인 금호, 옥수, 동북쪽인 왕십리로 서택의 범위 넓혀야
- YBD(여의도 지구): 국내 최대 금융가 / 연봉은 광화문에는 소폭 못미치고 을지로 보다는 높음 / 연봉 상위 업체 대부분이 금융 관련 업체로 규모는 작아도 소득이 높음 / 아파트들이 매우 노후됨 / 대단지 신축에 살고 싶다면? 동쪽의 흑석뉴타운, 신길뉴타운, 신도림, 북쪽으로 마포, 아현현
- GBD(강남 지구): 대기업 본사+이들과 거래하는 금융 기관 / 연봉은 다수 낮은 편으로 일부 대기업 본사나 계열사를 제외하면 대다수가 중소기업이기 떄문에 / 강남역에는 중소규모 병원이나 전문직 사업체, 서초동에는 로펌이 있어서 고소득의 원천이 됨 / 양질의 일자리가 많은 지역이면서 사람들이 선호하는 아파트가 밀집한 지역은 강남이 독보적, 범강남권에는 고급주거지가 넓고 균질성 있게 퍼져 있음

4| 입지요소 #02 물리적 거리를 줄여주는 교통

- 업무지구까지 물리적 거리가 상대적으로 멀다면 먼 거리를 바르게 이동하거나(GTX) 환승없이 한 번에 이동할 수 있는 교통편이 필요
  (교통 인접성) 해당 지하철역과의 거리가 가까운가? → 역세권의 가치, 상승장을 만나면 지하철역에서 가까운 아파트가 더 높은 비율로 상승할 가능성이 높음. 

  (교통 효율성) 주요 업무지구를 최단거리와 최소환승으로 갈 수 있는가? → 강남에 가까울 수록 평당가가 높고 같은 비율로 오르더라도 상승액이 더 큼 / 2호선의 가치, 2,3,7,9,신분당선 > 1,4,5,6호선, 공항철도 > 강남역까지 50분 이상 소요되는 지역역
  (교통 연결성) 주요 업무지구를 지나가는 지하철 노선과 환승이 되는가?

5| 입지요소 #03 12년간 수요를 묶어두는 학군

- 상승기에는 매매로 참여하고자 하는 수요가 강해져 매매가가 강세를 보이고 하락기에는 매매보다 전세로 참여하고자 하는 수요가 강해 전세가가 오르기도 함
- 학군은 오랜 기간 동안 거주 수요를 붙잡아 좋고 형성되는데 오랜 기간이 걸리며 만들고 싶어도 쉽게 만들 수 없음. 신도시가 생겨도 명문 학교가 생기지 않는 이상 학원가만으로는 학군지로서 입지를 다지기에 한계가 있음. 

- 학군은 해당 지역 학부모의 교육열과 경제력으로 만들어지며, 이는 곧 더 높은 주택가격에 대한 지불 능력을 의미함
- 학군은 해당 지역의 평균 가격을 뛰어넘을 수 있게 해주며, 입지 순위를 뒤바꿀 수 있는 프리미엄을 제공해 주기도 함(ex. 중계동 청구3차가 마포, 성동구의 초역세권 아파트와 시세 비슷)
 

6| 입지요소 #04 삶의 질을 높이는 생활 인프라

- 상권의 성격에 따라 생활 인프라의 색깔이 결정되고 이런 입지적 차이는 가격에 반영됨. 상권의 가치는 상점의 개수로만 결정되는 것이 아니기 때문에 질적으로 어떤 상권인지를 파악하는 것이 중요(ex. 범계역 상권: 쾌적, 비싼 토지가격(이용하는 유효 수요가 많다는 뜻), 인근 거주민 수요가 모이는 항아리 상권, 젊은 층 이용, 평촌 학원가의 후광, 정주 여건 양호 등) 

7| 입지요소 #05 입지요소의 화룡점정, 자연환경

- 한강은 위치적으로 서울 중심에 위치하기 때문에 주요 업무지구와 가깝고 교통 편의성이 좋음. 한강뷰라는 영구적인 조망권을 제공하면서 삶의 쾌적성까지 보장해주고 일자리와 교통 인프라까지 더해지면서 가치가 계속 상승하고 있음. 한강뷰의 가치는 희소하며 대체할 수 없기 때문에 앞으로 서울 핵심지로서의 위치를 더욱 공고히 유지할 것

8| 부동산 입지에 대한 오해와 진실

- 입지는 가격 상승의 필요 요건이지 충분 조건이라고는 볼 수 없음
- 입지요소는 산술적으로 혹은 물리적으로 형성할 수 있는 것이 아니라 오랜 시간동안 형성되어 온 것이기 때문에 쉽게 변하지 않는 ‘상수’로서 작용. 이 상수는 가격이 상승할 때 더 상승할 수 있도록 기름을 붓는 역할을 하거나 하락할 때 덜 하락하도록 더 견고한 지지선을 만들어 줄 수 있음. 하지만 시장의 방향을 바꾸는 ‘변수를 막아주거나’ 변곡점을 만드는 ‘변수로서 작용’하기는 쉽지 않음

- 입지가 변수로 작용하는 경우는 대규모 정비사업이나 개발로 인해 천지개벽하는 경우 또는 교통호재나 개발계획이 발표되면서 가격이 오르는 경우임. 이런 곳은 실현 가능성이 있는지, 시간은 얼마나 걸릴지, 사업성이 높은지 판단한 다음 의사결정을 해야 함.

- 사람이 모여드는 곳은 입지가 점점 더 좋아질 수 밖에 없음. 입지 요소들은 서로 끌어당기며 좋은 입지는 각 요소끼리 순환하며 개발압력을 높이고 이는 더 좋은 입지를 만들어 냄. 입지에 있어서도 부익부 빈익빈 현상이 나타남. 

- 미래를 알 수 없으니 과거와 현재를 기준으로 합리적인 선택을 하는 것이 중요함. 
- ‘소요될 시간’에 대한 판단이 필요함. 장기간 가져갈 전략이라면 유효하겠지만, 그때까지 버틸 경제적 체력이 부족하거나 예상과 다르게 흘러간다면 곤란해 질 수 있음. 

9| 입지론의 함정에 빠지지 않기 위해서 

- 안전마진이 있는 물건, 저평가된 물건을 찾는 것이 가장 중요함. 지금 그 가격이 입지 대비 싼가 비싼가를 판단. 가격이 흔들려도 다시 상승할 때까지 계속 가져갈 수 있는 믿음과 체력이 필요함. 

- 현재 내 돈으로 살 수 있는 곳 중에 가장 좋은 곳이 어디인가를 생각하고, 그러한 곳에 안전마진이 있는지를 평가하는 것이 중요함. 입지를 보고 물건을 사는 게 아니라 입지 대비 가격이 적정한가에 대한 판단을 해야 함

10| 에필로그: 입지의 계열을 알아야 한다

- 입지라는 것이 살아보지 않으면 알 수 없는 부분들이 많고 표 하나로 정리할 수 없는 복잡다단한 것들이 훨씬 더 많기 때문에 입지 평가 표 하나만으로 신뢰성을 보장하기 힘듦
- 개인별 상황이나 취향에 따라 각 요소별 가중치가 있기 때문에 각 요소별 비중을 알 수 없고, 사람들은 입지 요소를 생활 속에서 ‘총체적’으로 느낌
- OO아파트와 같은 가격의 아파트는 어떤 곳이 있을까? 라고 접근해야 간결하고 명확하게 접근할 수 있음

| 느낀점

역시 가장 중요한 것은 현재 내 돈으로 살 수 있는 곳 중에 가장 좋은 곳이 어디인가. 지금 가격이 싼가 비싼가 이다. 
또한 단순히 지하철역이이 가까워서, 연식이 좋아서, 초등학교가 가까워서와 같이 입지를 분절적 요인으로 판단하는 것이 아니라, 그 지역 안에서 선호도에 영향을 미치는 요인은 무엇인지를 판단하되 입지 요소를 총체적으로 판단해야 한다. 

| BM

상권이 질적으로 어떤 상권인지 파악: 단순히 선호 상권 / 비선호 상권만 파악할 것이 아니라 지역 내 상권이 가격에 어떤 영향을 미치는지 생각해 보기