[웨스] #188 칼럼필사_[너바나] 계약전에 1000만원 깎는 팁

https://cafe.naver.com/wecando7/1376028 (2020.04.02)

안녕하세요? 너바나입니다.

올해 1월에 투자한 사례를 말씀드리려고 합니다.

요즘은 양도세 때문에 투자를 많이 하려고 하지 않고 있습니다.

양도세 과표가 높기 때문에 지금가지고 있는 매물만

1년에 한채씩 팔아도 30년 이상은 팔아야 하더라구요.

요즘 주식시장을 보면서

다행히 부동산은 주식보다는 변동성이 작아서

감사해 하고 있습니다.

얼마전 10년간 가지고 있던 연금펀드 계좌를

하나은행에서 미래에셋으로 옮겼습니다.

수익률이 -30%더군요.

10년에 -30%

저는 부동산투자자로 초창기 1~2년을 제외하고

한번도 잃어본적이 없습니다.

지금까지 부동산투자의 수익률을 계산해 보니

연평균 30%이상 수익이 났던 것 같습니다.

그리고 -30%의 연금펀드 성적을 보면서 다시한번 다짐합니다.

내가 잘 모르는 분야에서 절대 돈욕심내지 않으리라.

내가 잘아는 분야로 충분히 승부를 보자.

금융자산은 적금, 채권, 달러 등 안전사잔만 가기로 했습니다.

규모가 커지면서 수익보다는 리스크헷지가 중요하고

큰 수익률을 목표로 하기보다 안전한 수익률을 목표로 연5~10%정도

수익률이면 만족하기로 결심했습니다.

그리고 수익은 부동산에 더 집중해서 이 분야에 최고가 되면

수익은 저절로 따라올 것이라고 생각합니다.

작년 말에 한 지역으로 임장을 돌았습니다.

일단 저는 임장을 돌때면 그 중심부 부터 외곽까지

선입견을 가지지 않고 다 돌아봅니다.

다행히 제가 예전에 이 지역에 투자했던 경험이 있어서

주욱 일주일에 걸쳐 다 돌아봤습니다.

각 지역의 장단점 분위기

거주민들 생활수준을 보면서

계속해서 제 머리속은 바쁘게 투자여부를 결정하기 위해

바쁘게 움직이고 있었습니다.

그리고 매물을 보면서 마음에 드는 단지를 고르게 되었습니다.

보니까 한 부동산에 들어가니 사장님꼐서

좋은 매물을 많이 가지고 계시더라구요.

네이버 부동산 매물보다 1천만원은 더 저렴한 매물부터

심지어 매매가보다 전세가가 더 비싸서 제가 돈을 받아야하는 매물까지

대략 투자 가능한 매물이 10개정도 되어보였습니다.

일단 이정도 투자가능한 매물이 많다면

제일 좋은 층에 좋은 향을 조금더 비싼 가격을 주더라도 투자하는게 맞습니다.

일단 매물을 여러개 보고 부동산을 나왔습니다.

사장님은 지금 바로 사야한다고 투자자들이 엄청 문의 많이 온다고 하지만

괜찮습니다.

이미 이 단지를 보기전에 투자할 단지를 3개 정도 더 두고 있었기 때문에

저는 한개 매물에 목맬 필요는 없었기 때문입니다.

제가 생각한 적정한 가격을 정하면서 인사를 하고 나왔습니다.

그리고 차에서 조용히 매물을 정리해 봅니다.

적정한 매도가격을 정하고 대략적으로 투자금과 수익률도 계산해봅니다.

그리고 집으로 돌아오지 않고 제가 하는 일은 단지내 다른 부동산을 돌아보는 일입니다.

다른 부동산을 들어가는 길에 아까 방문했던 사장님과 눈을 마주칩니다.

간단히 목인사를 하고(싫은 티를 많이 내시네요 -_-;)

하지만 이게 제 직업입니다.

이마트에서 물건을 살지 롯데마트에서 물건을 살지는 제가 정할 수 있고

문제는 저는 이 물건을 다른 사람에게 매도해야하기 때문에

싸게 사야 합니다.

어쩌면 잠깐의 부담스러운 시선은 견디어야 할 겁니다.

그리고 주변 부동산 3개를 연달아 방문했습니다.

초보 때는 이렇지 못했는데 나중에 매수하고 나서야

전화임장하면서 더 싼 매물을 만나면서

제게는 반드시 단지를 결정하면 모든 부동산을 들어가는 습관을

가지게 되었습니다.

“사장님 안녕하세요."

"여기 00아파트 매물 괜찮은 거 있나요?

전세끼고 투자하려는데요."

그리고 매매금액을 듣고 괜찮은 금액이 안나오면

나중에 오겠다고 다시 나섭니다.

그러는 와중에 한 부동산에서

거의 2층 가격과 탑층 가격에 근접한

남향 물건을 소개해줍니다.

지금 공실이기 때문에 임대빼기도 괜찮습니다.

저녁 8시가 넘었지만 바로 매물을 봅니다.

왜냐하면 다시 오려면 오랜 시간 이상 걸리는데

간김에 다 보고 와야하기 때문입니다.

다행히 매물을 보고 나서

집에 올라옵니다.

다음날 출근해서 일단 투자 가능한 매물을 정리해보고

맘에 들었던 세군데 단지에서 가장 좋은 매물을 가진 부동산에 각각 연락을 드립니다.

“사장님 안녕하세요?” 00단지. 이 가격이면 바로 가계약금 보내겠습니다."

사실 제가 제안한 금액은 기존 매매가에 1천만원을 묻지도 따지지도 않고

깎은 가격입니다.

사장님들은 난리가 납니다.

이미 급매가격인데 제가 더싸게 사려고 하고

지금 투자 단지내  5년간 최저가 이기 때문에

양심이 없다는 등.

전세가보다 싸다는 등. 여러 가지로 말씀들을 하십니다.

괜찮습니다. 10년 이상 들었더니 이런 반응에 익숙해집니다.

일단 제가 그정도가 아니면 확신이 안들어서 그렇다고 잘 말씀드리고

전화를 끄고 기다립니다.

이때가 진실의 순간입니다. 절대 먼저 전화를 해서는 안됩니다.

여유롭게 강의준비와 상담준비를 하면서 일을 하면

연락이 옵니다.

저는 절대 꼭 사야겠다는 생각을 하지 않습니다.

음..사도 좋고..

안사면 더 좋은 기회가 오겠지…

이렇게 생각합니다.

맞습니다. 낚시 미끼를 문것처럼 입질이 옵니다.

이때가 중요한 순간입니다.

가계약금을 보낼때 임대관련된 주요사항을 매도자와

협의를 해야 합니다.

가계약금을 보냈다면 이미 늦은 타이밍입니다.

매도자가 수리나 잔금일 기타 임대에 대한 조건을

제게 유리하게 하겠다는 확약을 받고 나서야

가계약금을 보냈습니다.

다행히 코로나가 발생하기 전에

임대도 잘 나갔고 투자를 잘 마무리 졌습니다.

그 아파트의 가치를 봤을 때 적어도 5천에서 1억 정도는 투자수익으로

보고 있고 투자금은 3천만원 이내로 마무리 지었습니다.

투자할 때 본인이 협상의 우위를 점할지 아니면 열위로 갈지는

사실 누가 더 조급하냐의 문제입니다.

이렇게 투자매물이 많은 시장에서는 꼭 팔아야 하는 사람들이 있습니다.

사실 재밌는게 앞에 제게 말도 안되는 가격이라고 말씀하신 중개인분

세분 모두 1주일 그리고 한달 텀으로 비슷한 가격의 매물이 있다고

전화를 주셨습니다.

저도 투자기회를 놓치면서 많이 아쉬웠던 기억이 있습니다.

하지만 15년 투자를 하면서 느낀 점은

늘상 놓친기회를 통해 더 잘 복기한다면

더 좋은 기회를 만난다는 것입니다.

준비된 투자자에게 늘상 기회가 옵니다.

잘준비하셔서 새로운 기회를 꼭 잡아시길 바랍니다.

너바나 드림

본:

계약전에 1천만원 깎는 법 : 조급해하지 않기

 - 투자할 때 본인이 협상의 우위를 점할지 아니면 열위로 갈지는 사실 누가 더 조급하냐의 문제

조급해하지 않기 위해 해야 할 일 : 매물털기, 옵션 늘리기 → 사도 그만 안사도 그만의 상태에 나를 놓아두기

깨:

자산 규모가 커지면 확실히 수익보다는 리스크헷지에 관심이 갈 것 같다.

수익률이 적어도 얻게 되는 수익의 절대규모가 충분히 크고

만약에 하이 리스크로 잃을 경우에는 손실액이 어마어마하기 때문이다. 

모르는 분야에서 절대로 돈 욕심 내지 말고

내가 잘 아는 분야로 승부보아야 한다는 것을 인지하게 되었다.

너바나님께서 매물털기를 하는 과정을 보면서

매물털기라고 불리는 행위의 이유와 근원을 알게 되었다.

사실 엄청나게 어렵거나 낯선 행위는 아니다. 그냥 내가 내 돈을 지키기 위해

자연스럽게 하게 되는 행위일 뿐

2호기 투자시 협상판에서 나를 보호하기 위해

대안을 찾고자 매물털기했던 기억이 났다.

매물을 더 열심히 털어야 하고 다른 지역도 함께 털어서

대안의 수를 늘리고 다발적 협상을 통해 가장 저렴한 걸 사야한다는 걸 느꼈다.

적: 

금융자산은 적금, 채권, 달러 등 안전자산만 취득하기 (달러도 환율리스크가 좀…'-')

남기고 싶은 한 문장:

이때가 진실의 순간입니다. 절대 먼저 전화를 해서는 안됩니다.

여유롭게 강의준비와 상담준비를 하면서 일을 하면

연락이 옵니다.

저는 절대 꼭 사야겠다는 생각을 하지 않습니다.

음..사도 좋고..

안사면 더 좋은 기회가 오겠지…

이렇게 생각합니다.