안녕하세요, 성장중독자 EB입니다.
실전반 자체가 처음인데 지방이기도 해서 사실 걱정도 되고, 어떤 강의들을 들을 수 있을까 기대도 많이 되었었는데, 결론은 너무 좋았따…. 라즈베리 튜터님은 강의로 처음뵈었는데, 투자에 진심인 마음과 좋은 명언들을 많이 해주신 것이 인상깊었고, 많이 와닿았던 것 같습니다.
지방 앞마당이 1개뿐이라.. 지방에서 중요하게 봐야할 것들, 지리, 아파트등을 잘 몰랐어서 각 지방별 중요하게 생각해야하는 선호요소들과 그 비중을 말해주신 게 가장 기억에 남습니다. 또 실전투자시에 꼭 해봐야 하는 생각과 마인드에 대해 자주 언급해주신 것이 기억에 남고, 이를 정리해보려고 합니다.
우선 간단히 정리해보자면,
수도권, 광역시, 중소도시 별로 선호요인을 보는 비중이 다르다.
수도권: 부촌>>>직장,교통>학군,환경
광역시: 학군(부촌)>환경>직장,교통
중소도시: 환경>학군>직장,교통
선호요인을 보는 비중이 다른 이유의 핵심은 결국, 선호도(수요)와 입지독점성(해자)이기 때문이다.
선호요인 쉽게 찾는 법
- 생활권 분류 - 최대 5개
- 대표 아파트 찾기(신축, 구축)
- 생활권별 선호요인 역추적
- 해석 붙이기
지방 소액투자 핵심 3요소
- 저평가 => 가치가 있는 것을 가치대비 싼 가격에 산다. (순서가 중요! : 가치 → 가격)
- 적은 투자금 => 전세가율, 기대 이익, 더 좋은 자산을 사는데 드는 투자금! 수익률 목표:100~200%
- 리스크 관리
- => 매수(매매에는 종잣돈만 쓰기, 잔금 가능한 것만 or 전세낀거, 역전세 가능성 확인하고, 대응책 찾기)
- => 보유(역전세 주기적으로 확인, 가격하락해도 싼게 더 싼거다 매수 생각X, 신용대출, 마통은 총 전세금의 5~10%만. )
- 실력부터 쌓자..
투자 여부 판단 절차 5단계
- 가치가 있는가? 도시의 규모, 도시내 선호도
- 가격이 저렴한가? 하락률, 비교평가 (더 떨어질 수 있을까? 를 생각)
- 투자금이 적정한가? 전세가율, 나에게 맞는 투자금
- 리스크가 있는가? 매수 시 전세세팅, 2년뒤 공급물량 대비
- 내 투자금으로 할 수 있는 최선의 투자인가?
BM사항
- 저평가 → 시세트래킹) 20평대/30평대 + N억대 별 시트를 따로 만들어 관리한다. (매달 저평가 단지 추리기)
- 적은 투자금 → 시세트래킹) 위의 시트에서 투자금 별 best단지 5개씩 뽑기
- 리스크 관리 → 임보) 지방 공급물량 정리
- 비교평가) 내가 뽑은 애가 싼건지 알고 싶다면?
- 단지 가격을 확인하고, 선호도 정의(상중하)
- 앞마당 내에서 가격, 규모, 선호도, 연식, 평형조건이 최대한 비슷한 것 떠올리기
- 확신찾기) 도시의 규모를 조절해가며, 확실히 좋은 것과 비교, 확실히 덜 좋은 것과 비교해보기.
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