[지방투자기초반 25기 25조 키친] 1주차 강의 후기

지방 광역시 A지역을 통해서 지방을 보는 방법을 풀어주시는 게리롱님의 1주차 강의를 들었습니다. 

게리롱님은 2020년 일주일만에 호가가 5천, 1억씩 오르는 것을 보면서, 그 기회는 놓쳤지만,

다시 기회가 온다면 놓치지 않겠다고 마음먹으며 정리를 해두셨다고 하였습니다.

지금 이 시기에 그 소중한 경험과 이후에 쌓은 인사이트를 레버리지할 수 있도록 해주셔서 감사했고, 

각오를 다지며 강의를 들을 수 있었습니다.

왜 지방 투자를 할까?

처음부터 많은 돈이 있다면 

서울, 수도권에 입지가 좋고 길게 봤을때 거의 확실히 오를 곳을 투자 할 수 있겠지만(가치 성장 투자), 

그렇지 않다면 마냥 돈을 모으며 시간을 보내기보다는, 

지금 할 수 있는 소액 투자를 통해서 서울, 수도권 투자의 시기를 앞당길 수 있습니다.

일반적으로 더 짧은 지방의 시장싸이클은 적당한 기간내에 돈을 벌고 매도할 수 있는 기회가 됩니다.
또한 각 도시마다 개별적으로 움직인다는 사실은 언제나 돈 벌 곳이 있다는 말과 비슷합니다.
서울/수도권보다 싼 매매가와, 높은 전세가율은 적은 투자금 - 소액투자의 기회를 줍니다.

이러한 지방 투자의 특징때문에 짧은 기간동안 높은 수익률을 올릴 수 있는 투자를 하고 

서울, 수도권 투자를 위해 매도까지 해내는 것을 목표로 임할 수 있습니다.

BM : 지방의 투자는 매도를 염두에 두고 매수를 고려한다.

수도권과 조금 다른 지방의 입지

지방의 수요는 항상 인구에서 가장 먼저 그 차이를 두고 시작됩니다.

특히 지금과 같은 하락장에서는 그 차이가 적어보이지만, 상승장에서 폭발적으로 차이가 벌어질 수 있습니다. 
 

도시의 규모로 인한 직장/교통의 의미가 중요다가 수도권과 차이가 있고, 

대신 학군, 환경의 중요성의 조금 더 높습니다.

지방에서 공급 리스크는 서울, 수도권보다 직접적으로 작용하기 때문에 

반드시 확인을 해야 보유와 매도까지 자산을 지킬 수 있습니다.

입지인가 연식인가
 

입지도 좋고 연식도 좋은 단지는 서울수도권이든 지방이든 마찬가지로 최선호 단지입니다.
다음 순위의 선호도는 서울수도권과 달리 지방에서는 연식(상품성)이 강조될때가 더 많습니다.
하지만 서울수도권과 중소도시의 중간정도의 특성을 가지는 광역시에서는 

입지가 떨어지는 신축보다는 입지가 좋은 구축이 더 높은 가격을 형성할때도 많기때문에, 

땅의가치, 입지의 독점성에 대한 고민이 항상 필요합니다.

A지역의 현재 상황
 

작년부터 강의를 들을 때 마다 하락장에서의 A지역에 대해 많이 들을 수 있었고, 

그때마다 25년 이후 감소되는 입주 물량에 대한 언급이 있었습니다. 

25'1월 현재까지는 매매물량이 쌓이고 있고, 전세물량이 꾸준하게 줄어들고 있는 상황입니다. 

기다리던 투자하기 좋은 기회가 점차 다가오고 있다고 생각할 수 있습니다.

A지역은 광역시에서 남다른 수요를 가진 곳임을 가장 먼저 생각해야 합니다. 

하지만 A지역의 모든 구나 모든 단지가 A지역보다 수요가 적은 타 광역시보다 좋거나, 많이 오를 곳은 아닙니다.

 큰 도시에서 지역에 따라 범위를 잘 설정해야 합니다.

A지역을 입지분석할때 정량적인 입지평가기준을 가장 먼저 생각해야하는것은 맞지만, 

한걸음 더 생각을 담아서 직장의 질, 학군지수요, A지역에서 사람들이 좋아하는 환경의 정도 등 

정성적인 생각이 필요합니다.
 

A지역의 가겨을 보면, 아직 8개월전 가격에 비해 매매가가 많이 오른 모습은 보이지 않습니다.
 

강의에서 가치에 비해 가격이 다소 이상한 단지를 게리롱님의 생각과 함께 들었을때, 

관심이 많이 갔고, 다른곳에서 듣기 힘든내용이라 중요한 점을 배운 느낌이었습니다. 

해**롯***스*, 해**K**스**, 안*뜨**, L*메**** , 부*대* 같은 단지의 가격을 처음 볼때 완전히 이해가 가지 않던 기억이 나면서 강의가 더 재밌게 들렸습니다.

투자 전략에서 구축투자의 기준선을 갈라주신점도 기억에 남았습니다. 

5년전 과거 그래프를 통해 화*대*** 같은 곳은 돈을 벌수 있었던것을 보여주시면서도 

지금은 이제 여기보다 좋은곳부터 고려하라는 말씀이 특히 인상깊었습니다.

강의 내용을 요약하며 결국 A지역에서 투자로 접근 가능한 구, 투자금 범위를 어느정도 구분지어주실때는 

감사했고, 시간도 절약이 되겠지만, 이유까지함께 생각하게되어서 구분 짓는 것 자체에서도 배울점이 있었습니다.

BM : 투자금 범위를 너무 넓히지 않는다. 모든 투자금을 다 쏟을 필요는 없고 A지역에서 적당한 투자금까지로 선을 긋는다. 

이어서 믿음과 행동, 꾸준함에 대한 영상 시청 후 부동산 투자자의 게리롱님을 되짚어 알려주셨을때는

좀더 뚜렷하게 꿈을 그리고 이를 믿으면서 꾸준하게 행동하고픈 마음이 절로 일어나서

감사하고 각오를 또 다지는 강의 마무리가 되었습니다.

게리롱님 좋은 강의 감사드리고 꼭 A지역에 투자할 물건을 찾겠습니다