열반스쿨 중급반 1강의 후기

1강 모든 강의를 듣고 강의 후기를 적기에는 시간도 부족하고, 내용이 기억나지 않을 것 같아 첫 강의를 듣고 강의를 들을 때마다 수정해서 후기를 작성.

<열반스쿨 중급반 1-1 강의 후기>

열반스쿨 기초반, 지투 기초반 그리고 여러 특강을 들으며 부동산 투자에 대한 의지를 갖게 되었지만 실제 투자를 위해 무엇을 해야할 지 몰라 잠시 쉬고 있던 시기, 첫 강의 그리고 교재를 살펴보니 지금 나에게 필요한 내용들이 가득했던 것 같다. 지방투자, 수도권투자 어디로 가야할 지 방향을 정할 수 있었고 지방투자를 시작으로 3~4년 후 수도권투자로 가기 위한 준비를 해야겠다는 새로운 다짐을 할 수 있었다. 아직 그래프를 보는 것이 익숙하지 않아, 중간중간 강의를 멈추고 세심하게 살펴보기도 했다. 이전에 들었던 강의보다 구체적인 내용으로 지금 나에게 필요한 공부가 무엇인지 깨닫게 해주는 1강이었던 것 같다. 향후 3년 이내의 목표는 지방투자를 통하여 투자 경험을 쌓고, 2달에 하나의 앞마당을 만드는 것으로 삼아야할 것 같다.

-1-2강의 후기

이번 강의에서 가장 중요한 것은 지방에서 투자할 지역을 선정하는 기준 3가지이다. 첫째 전세가율이 받쳐주는가 둘째 향후 2~3년 이내 입주물량이 적절한가 셋째 인구수가 많은가, 이렇게 3가지를 구체적으로 어떻게 적용해야 하는지 조금 감이 잡힌다. 전세가율에서는 전세가율 변동을 꾸준히 보며, 타이밍을 잡는 것이 중요한 것 같다. 입주물량에서는 단순히 내년의 입주물량만 생각하는 것이 아니라 다시 전세를 세팅하는 시점, 매도할 시점까지의 입주물량을 살펴볼 필요가 있다. 2년까지는 자료가 확실히 나와있는 편이지만 3년 후의 입주물량은 계속 업데이트되니 꾸준히 살펴볼 필요가 있는 것 같다. 마지막으로 인구는 동일한 기준에서 지역을 고르는 우선순위가 되는 것 같다. 20만 이상이 투자의 기준이 된다고 하지만, 되도록이면 좀더 많은 인구의 지역을 고르는게 전세를 맞추고 매도를 할 때 힘이 덜 들 것 같다는 생각이 든다.(이 부분은 개인적인 생각)

-1-3강의 후기

강의 내용이 굉장히 구체적이고 내용이 많았던 것 같다. 첫째 지방투자 지역을 선정하는 방법 세가지(전세가율, 입주물량, 인구수)에 맞추어 선정한다. 이는 투자의 기준이자 리스크를 줄일 수 있는 방법이기도 하다. 이번 강의를 통해서 새롭게 알게된 점이 있는데 가격을 살펴볼 때, 전체 매매가가 아닌 평당매매가로 살펴본다는 점이 인상깊었다. 아직 평당매매가로 살펴보는 것이 익숙하지는 않지만 평당매매가로 비교한다면 좀 더 명확히 살펴볼 수 있을 것 같다. 또한 강의를 들으며 입주물량을 해석하는 통찰력도 배울 필요가 있는 것 같다. 두번째는 투자할 아파트를 선정하는 기준으로 입지 우선순위와 아파트 연식이다. 수도권과는 다르게 지방의 입지 순서는 학군과 환경이 우선하며 연식 또한 입지를 앞설 수 있다.(+지방에서는 지역 내에서 입지, 생활권을 나누는게 정말 중요하다는 생각이 듬)

그리고 지방투자를 위해 10곳 이상을 임장해야 한다는 부담감도 생기긴 했지만, 새로운 것들을 많이 깨닫게 된 것 같아 새로운 의지도 생긴다. 마지막으로 여러 지역을 표로 정리해준 것을 직접 조사해보고 살펴보며, 내 것으로 만들어야겠다.(정~말 중요한 정보)

-1-4~5강의 후기 '수도권 투자'

현재 지금의 상황에서 수도권 투자를 하지 못하니, 미래를 생각하며 듣는 것을 목표로 삼았다. 지방투자와는 다르게 수도권 투자는 전세가율이 높고(60%) 강남 1시간 이내 갈 수 있는 지역이 기준이다. 이 기준에 따라 핵심지역, 수도권 중심, 외곽 지역 이렇게 세부분으로 나뉘는 것 같다. 내 투자금액에 맞추어 수도권 외곽지역에 투자할 수 있지만, 투자매력도가 낮아 장기보유하기는 어려울 수 있으니 주의해야 한다. 지방에서의 소액 투자는 가치투자가 될 수 있지만, 수도권에서 소액 투자는 입지선호도가 떨어지는 경우가 많으니 주의해야 하는 것 같다. 앞으로 5년 이후, 수도권에 투자하기 위해서는 서울 구, 수도권 이름에 대해 익숙해질 필요가 있는 것 같다.

처음 강사님이 이 부분은 강의가 어려울 거라고 말했을 때, 어떤 점이 어려울까 의문스러웠지만 구체적인 장소와 금액 그리고 중점적으로 보는 부분들이 어려웠던 것 같다. 지방을 중심으로 강의를 듣고, 이해를 해서인지 느낌적으로 지방과 수도권의 투자 방향의 차이가 크다는 것을 느낀 것 같다.

다시 정리해서 수도권 투자 아파트를 선정하는 방법은 저평가된 가격, 입지우선순위, 연식순위 이 세가지이다. 사실지방투자 아파트 선정과도 큰 차이는 없지만, 우선 순위만 바뀐 것이다. 지방에서는 신축이 더 중요하고, 수도권에서는 입지가 더 중요하다는 것. 다만 저평가 부분에서 수도권은 전고점 대비 20~30% 하락한 가격인지 살펴보는 것이 추가되었는데, 지방에서는 그런 부분을 보지 않는 이유가 궁금하기도 하다.(내 생각으론 지방에서는 전고점 대비 떨어진다고 해서 무조건 전고점을 뛰어넘는 경우가 확실하지 않아서 인가 싶기도 하다.) 그리고 부동산 흐름을 보기 위해서는 랜드마크 아파트를 살펴보는 것이 비교 평가하는데 있어 중요한 것 같다. 가격 상승은 중심지로부터 외곽으로 이동하기 때문이다. 또한 수도권 시장에서는 지역 간 비교도 중요하지만 지역내 입지 선호가 무엇인지 파악하는 것도 중요한 것 같다.

[전체 강의 후기]

내가 변덕스러운 사람인건지, 모든 사람들이 이런 마음인건지 알 수 없지만 굳건한 마음으로 믿고 무조건 할 수 있겠다 싶다가도 구체적인 사례들을 듣다보니 내가 과연 할 수 있을까 하는 의문이 들며 의지가 사그라들기도 한다. '과연 내가 임장을 매달 한곳씩 갈 수 있을까?', '포기하지 않고 내가 투자를 시작해 볼 수 있을까?' 이런 마음이 들때마다 잠시 투자공부를 멈추고, 일상생활을 즐기며 어느 순간 다시 투자의 필요성을 생각하고 시작하게 되는 것 같다. 지금 다시 시작하는 이 순간도 과거의 저런 생각으로부터 시작된 게 아닐까 싶다. 물론 시작하는 것도 중요하지만, 꾸준히 지켜나가는게 정말 중요한게 아닐까? 그래서 이번 1강 전체를 들으며 든 나의 새로운 목표는 강의를 들으며 매 강의후기를 정리하고, 독서과제를 끝내는 것 이 두가지로 삼으려 한다. 조모임을 못해서, 임장을 못해서 아쉽긴 하지만 지금 나한테 필요한 건 꾸준히 하는 것이 제일 중요한 것 같다. 강의가 끝난다면 새로운 투자 목표를 세울까 싶다. 물론 단 하나의 목표는 여전히 유지한 채로 말이다.

일요일 오전, 꾸준히 듣는다고 들었지만 이제서야 강의를 다 들었다. 어쩌다보니 2주차 원씽이라는 책을 먼저 읽게 되서 1주차 독서과제가 밀리게 되었지만.. 오히려 원씽이라는 책을 먼저 읽게 되서 강의 시작과 동시에 나의 단 하나를 생각해보는 좋은 계기가 되었던 것 같다. 내용을 잊어버리기 전에 책내용도 얼른 정리를 해봐야겠다.

얼른 준비해서 도서관에서 가서 '타이탄의 도구들'을 읽어야겠다. 오늘도 화이팅.