안녕하세요, 디그로그입니다.
지투실전 2강의 잔쟈니 튜터님께서 진행해 주셨는데요.
지방 투자 물건 매수부터 갈아타기로 자산을 쌓는 과정까지
10년에 가까운 로드맵을 다담아 주셨습니다.
각 투자의사 결정 상황시 법적으로 내 돈을 지키기 위해서
따라야 하는 체크리스크부터
매매, 전세 주요 특약까지 꼼꼼 하게 정리해주신 강의!
강의 장표만 거의 200장이 넘을 것 같아요.
정말 각 상황별로 필요할 때마다
강의교안 꺼내보면서 꼼꼼하게 체크할 수 있을 거 같았습니다.
그리고 이미 투자한건에 대해서도
놓친 부분은 무엇이었는지
그리고 앞으로 투자한다면 꼭 지킬점은 무엇인지
돌이켜볼 수 있었습니다.
늦은 저녁까지 좋은 강의해주셔서 감사했어요!
그럼 본격적인 강의 후기로 들어가보겠습니다 :)
부동산 거래 당사자간의 이해 관계가 다르다는 것을 아셔야 합니다.
계약이 원만하게 진행 되려면 기준이 되는 절차를 명확하게 알고
이를 따라가야 감정이나 상황에 휘둘리지 않고 돈을 잃지 않습니다.
💡 내 돈을 지키는 특약 한줄의 힘
프로세스를 지켜서 투자하는 것의 중요성을
튜터님의 투자 일화와 함께 알려주셨는데요.
정말 돈이 오가는 것에 대해서 당연한 것은 없다는 것이
"매도인은 인테리어 공사에 협조한다" 라는
특약 한줄이 가지는 힘에 대해서 느낄 수 있었습니다.
"여기서는 이렇게 해~"
"이렇게까지는 안적어~"
특히 특약 협의를 하는 과정에서
그 힘을 알면서도
'이렇게 까지 해야 하나?' 라는 생각이 들기 쉬운 순간들이었습니다.
그런 순간 순간들과
정말 실전 투자사례에 들을 총 집약해서 알려주셨다보니
특약에 있어서도 절대 물러날 수 없는 상황들과
좀 더 유연하게 봐도 되는 상활들이 있다는 것을 배웠는데요.
물러서지 않아야 되는 상황에서는 꼭 협의를 잘 해야 한다는 것
그리고 대응을 하는 것도 투자자의 실력이라는 점이 이번 강의에서 제대로 느낄 수 있었습니다.
협상은 투자의 본질이 아닙니다.
협상이 본질이 아니라 싸게 사는 것이 본질이예요.
💡 협상은 투자의 본질이 아니다
사실 저도 이번 투자를 진행하면서
"협상"에 많이 꽂혀있었는데요.
1호기 했을 때 제일 아쉬웠던 영역이기도 했고,
싸게 사야 투자금 범위내에 할 수 있었기 때문에,
더 더욱 그 필요성을 느꼈던 거 같습니다.
튜터님이 매물을 보실 때 어떻게 하시는지에 대한 이야기를 들으면서
다른 경쟁 매물이나 예비 후보들에 대한 파악을 덜했구나 제대로 느낄 수 있었던 것 같습니다.
정말 친절했던 사장님의 경우에는 네이버 부동산을 직접 띄워주시면서 일일히 설명 해주시기도 하셨었는데,
그게 사실은 투자자로서 내가 해야되는 행동이었음을 깨달았습니다.
진짜 타겟팅한 곳에서는 일일이 매번 그 자세로 그렇게 했었나 돌아볼 수 있었어요.
아직 다행히 2호기는 제꺼보다 싼 실거래가 찍히지는 않았지만(?) ㅎㅎㅎ
1호기 투자 물건에 있어서는 다 턴다고 털었는데 그 후에 찍히는 실거래를 보고 이 물건만 있었던 게 아니었구나
깨달음을 얻었던 순간이 있기도 했었습니다.
역시 답은 현장에 있다는 거 튜터님의 말씀을 들으면서 또 배웠습니다.
보유 물건을 대응 하는 것도 투자자의 실력입니다.
보유해나가면서 투자 실력이 쌓이는 거예요.
💡 현장 대화에 답이 있다
튜터님의 경험담 그리고 실전 투자 사례를 들으면서 간접 경험을 쌓았는데요.
물건을 지키는 과정에서 법 조항이나 규정을 제대로 알고,
사람을 상대하는 노하우에 대해서도 체득하게 되고,
특히 매수 잔금은 안가더라도 전세 잔금은 꼭 간다던 튜터님의 말씀이 계속 떠올랐습니다.
특히 1호기를 하면서는 임차인분과 무슨 얘기를 해야하는지
일 잘하시는 부동산 사장님께서 판을 깔아주셨음에도 불구하고,
꿀먹은 벙어리처럼 도장 찍고만 왔었는데요.
어떻게 대화를 이끌어나가고
그것이 매도나 다음투자에까지 직접적인 영향을 미치다보니
정말 잘했어야 하는구나,
다음부터는 기회를 잘 활용하자라고 다짐했습니다.
💡 국민주택채권할인액 체크체크
사실 이번 2호기를 하면서 좀 아쉬웠던 부분이기도 한데요.
채권할인액이 좀 더 비싸게 영수증에 찍혀져 있더라구요 ㅎㅎ
그런데 법무사님께서 가격도 좀 싸게 해주시고 해서
굳이 문자 드리지 않고 수수료랑 보내드리긴 했는데,
돌이켜보고보니 또 찜찜함이 또 남았습니다 ㅎㅎ
약간 확인하긴 했는데,
그래도 말이라도 해볼걸 그랬나싶은 그 감정!
다음 투자에서는 아쉬운 부분이 남지 않도록 ㅎㅎ
하나하나 다 잘챙겨서 가보겠습니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/6798500
튜터님의 생생한 경험담을 들으면서
왜 전세를 넋놓고 기다리면 안되는지 느껴졌는데요.
잔금을 친다는 게 어려울 뿐더러
금융 비용도 계산해보면 꽤 든다는 일임을 알게 되었습니다.
전세금 낮추는 건 나중에 매도하면 다시 나에게 돌아오지만,
대출 이자 내는 건 나에게 다시 돌아오지 않습니다.
다음 투자를 진행하면 꼭 잊지 않고,
잘 의사결정 하여 골든 타임 놓치지 않겠습니다.
💡 전세자금대출까지 알아야하는 이유
사실 투자 이전에 전월세로 실거주를 하고 있다보니
알아두면 유용한 전세자금 대출 파트라고 투자하기 전까지는 생각했던 거 같습니다.
그런데 투자하고 보니 예비 임차인 분들의 요구나 질문에 재빠르게 대응하기 위해서는
정말 꼭 알아야 되는 부분이더라구요.
특히 전세 보증금을 반환할때도, 채권양도인지 질권설정인지
전세 승계 물건을 투자할 때는 또 직접 하지 않다보니 놓치기가 더 쉬운데요.
꼭 대출 받은 은행에 한번 더 체크하여 보증금 반환해드리기! 유의하겠습니다.
진짜 실전투자할때 고민 되었던 사례들을 다 담아주셔서
강의 자료만 가이드 라인만 다 꿰고 있어도 왠만한 상황에서는 다 대응이 가능하겠다 든든해졌습니다.
매도 프로세스와 시스템을 만들기!
정말 이제는 진으로 궁금한 파트가 아니지 않을 수 없는데요.
1호기와 관련된 튜터님의 촌철살인이 있었습니다.
1호기가 못난이처럼 안보인다면 투자 실력이 안 늘었다는 반증이기도 해요.
사실 1호기에 대해서 막 크게 미련(?)은 없고,
음 이랬으면 더 좋지 않았을까
당연히 이 생각이 안든건 아니지만,
그래도 그 시점에 내 실력에 할 수 있는 투자였다고 충분히 납득은 또 되다보니 ㅎㅎㅎ
튜터님의 말씀에 또 뜨끔 하기도 했습니다.
'음.. 아직 실력이 안 늘어서 그러진 않았을까?'
내가 가진 자산의 가치를 모르면 지킬수가 없기에,
지키기 위해서라도 꾸준히 필요한 투자공부!
💡 내 투자 물건을 가격이 쌀 때 팔면 안되는 이유
내꺼 가격이 싼 걸 팔고,
내꺼 보다 더 좋지만 가격이 안 싼걸 사는 의사결정을 거듭하면
자산이 쪼그라듭니다.
중소도시 물건을 팔고 광역시를 투자하거나
광역시 물건을 팔고 수도권을 투자하거나
더 위상이 높은 지역의 물건을 산다고 해서 항상 정답이 아니라는 사실을
이번 튜터님의 강의를 통해서 완전 제대로 이해할 수 있었습니다.
갈아타기의 핵심은 갈아 탈 단지의 가격이 중요하다는 것을, 소중한 가르침 이었습니다.
매수 한 후에는 갈아탈 단지를 알아볼 수 있는 실력을 키워야합니다.
자본주의의 규칙은 실력 있는 사람들이 돈을 벌어요.
투자 한채 했다고 끝이 아니라는 사실을,
무엇보다 꾸준히 공부하고 정진해나가는 것의 중요성을 또 다시 느꼈습니다.
어떤 단지로 갈아탈지에 따라서 매도 의사 결정이 바뀌기 때문에
언제 팔지 그 타이밍 보다도
더 중요한 것은 팔고 나서 무엇을 어떤 가격에 샀는가!
튜터님의 현실적인 시뮬레이션으로
또 다시 공부하고 나아갈 수 있는 동력을 얻었습니다.
💡 지방 매도 타이밍을 놓쳤어도 수도권 투자의 기회는 4~5년 동안은 열려 있었다!
그 외에도 수리부터, 대응 그리고 비둘기 퇴치망까지
저 항상... 말씀해주신 연식의 단지를 보면
에어컨 실외기 실에 있는 저 그물망의 정체가 무엇일까?..
그냥 떨어지지 말라고 해놓는 걸까 궁금했는데..
비둘기 퇴치망인지 이번 강의를 통해서 알았습니다 ㅎㅎㅎ
기회를 잡는 사람이 되기 위해서
안되는 이유보다는 될 이유를 찾고,
효율 보다는 효과를 따지며
선불과 반복에 익숙해지는 투자자가 되겠습니다.
긴 시간 좋은 강의 너무 감사합니다 잔쟈니 튜터님!!
✅ BM 1. 청주 랜드마크 단지 변경하기
✅ BM 2. 임보 시세지도, 단지분석에 더 집중하기
✅ BM 3. 역지사지, 장충금에서 수리할 부분은 빼고, 보증금은 왠만해서는 온전히 다 드리자
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