실전준비반에서만 배우는 전세셋팅 & 인테리어 특강! [실전준비반 64기 16조 칼슘]

#전세셋팅 #1등뽑기 #인테리어 #최종투자금 #투자의완성

한줄 총평 : 전세셋팅과 인테리어의 모든 것을 알려주시는 코크드림님의 실준반 강의는 귀에 쏙쏙 박히는 강의였어요. 난 1호기를 아직 안했는데 벌써 알아야하나? 라는 생각이 들지만, “왜?” 해야하는지 조목조목 알려주신 코크드림님의 멘트에 “아!" 탄식을 하게되는 시간을 가지게 되었습니다.

            "혼자 가면 멈추지만, 함께 가면 빨리 멀리 간다." - 코크드림            

느낀점 : 1등뽑기를 하는 과정에서 예상전세가를 기입하지만 시장상황, 매물상태에 따라 투자금이 바뀌게 되기에 전세셋팅과 인테리어 진행유무 등의 중요성을 다시 한번 느끼며, 부사님을 내편으로 만들어야하는 중요성까지 알게 되었다. 

적용할점 : 전세를 뿌릴때 어느 방향으로 뿌릴지 고민이 없었는데 내 투자단지 외 더 선호하는 단지에 뿌려서 수요를 끌여들이는 중요성을 알게되어 1호기 투자시 전세셋팅이 잘되지 않을때 반드시 내 물건보다 더 선호하는 단지방향으로 전세를 뿌려야겠다! WHY? 전세매물상태와 전세가격으로 수요를 끌여들여 빠르게 전세를 셋팅하여 투자를 완성하여 최종투자금을 확정하는게 중요하기 때문이다.

PART1. 누구에게? 나에게 맞는 임장 지역 선정하는 법

느낀점 : ‘가까운지역 - 비슷한지역 - 연결성’ 을 갖는 지역 순서로 임장지를 늘려가야 비교평가를 진행하기 수월하다. 지금의 나는 ‘비슷한지역’을 늘려가야하는 시기로 동일한 상태이면 더 싼 매물이 있는지 중점을 두고 앞마당간 비교평가를 진행하여 1등 매물을 뽑는게 중요한 시기임을 알 수 있었어요.

적용할점 : 현재 내 앞마당은 경기4급지, 서울3,4,5급지 인데 실준반을 듣고 나서 다음 임장지로 서울4급지를 늘려 비슷한지역을 많이 알아가며 1등 뽑기에 집중을 해야겠다. 그리고 수도권과 지방의 비교평가 방법이 조금 차이가 있었는데 지방은 권역으로 수직비교를 해야한다점을 지방임장시 꼭 적용하기로 다짐하였습니다. 

본 것 :

1) 앞마당 갯수에 따른 "가까운 지역, 비슷한 지역, 연결성(상-하)을 갖는 지역" 임장지 선정
2) 처음엔 연식은 비슷, 평형은 같게 맞추고 비교평가를 해봐야함 (벤치마킹 POINT)
3) 지방은 공급량에 따라 지역의 가치대비 저평가 되는 시점이 매수 기회 (수요를 주고 받는 지역 함께 비교)
4) 수직적 비교평가 : (수도권) 강남 중심으로 급지 수직 비교 , (지방) 권역으로 수직 비교 
5) 비교평가 할 때는 가격이 싼지 먼저 보고 그 다음 투자금을 비교한 다음 1등 뽑기 해야함
6) 지방에서 땅의 가치가 있어야 구축단지가 다음 상승장에도 오를 수 있음

PART2. 앞마당에서 아파트 고르고 협상을 하는 방법

느낀점 : 핵심요소를 정량적, 정성적으로 평가하여 얼마나 많은 핵심요소를 가지고 있는지에 대한 중요성을 다시한번 생각하게 되었고, 전고점이 높다고 꼭 좋은단지는 아니라는 것을 알게 되었어요.

적용할점 : 내가 눈여겨본 단지 핵심요소를 얼마나 많이 가지고 있고 전고점은 얼마인지와 언제 거래가 됬는지를 파악하여 단지별 선호도 우선순위를 정하여 시장분위기에 맞게 협상을 진행하려고 합니다.

본 것 :

1) '입지+상품' - 핵심요소를 몇개나 가지고 있나? 정량적(입지), 정성적(상품-심리)
2) '나한테 익숙한게 아닌, 다수의 사람들이 좋아하는 요소를 알고 집을 매수해야 더 큰 자산으로 돌아온다' - 코크드림   
3) 지방은 공급에 따른 매매가가 오른지역이 있고 공급에 따라 매매가가 눌려있는게 보여 지역간 가격 비교평가 가능.
4) 리스크관리가 중요하고, 가치를 보고 투자 할 수 있으면 투자하는게 중요하다. 투자를 진행하지 않는게 가장 큰 리스크이며, 가치순-가격순으로 나열하여 소거법으로 제외하고 이유를 적는다
5) 전고점 가격 및 시점도 파악해야 전고점을 잘 파악할수있음 (벤치마킹  POINT)
6) 시장분위기에 따른 협상을 시도 해야한다. 시장분위기는 매수우위지수로 지표확인, 뉴스로 간접확인 등 (벤치마킹 POINT)

PART3. 투자의 완성 ! 전세 셋팅과 인테리어 실전 팁

느낀점 : 전세 셋팅과 인테리어는 물건을 매수 했을때부터 알아야하는게 아닌 미리 알아둬야하는 중요한 요소라는 것을 알게 되었어요. 1등뽑기를 하여 투자를 진행할때 전세 셋팅과 인테리어를 미리 생각하지 않아 발생할 리스크에 대해 알 게 되었고, 특히 최종투자금은 전세 셋팅이 완료되어야 확정된다는 것을 알게 되었습니다. 1등뽑기를 했을때 나온 투자금이 최종투자금이 아니라는 점이 인상깊었습니다. 아직 본적 없지만 UBR 화장실은 공포로 다가 왔습니다. 코크드림님께서 강조하여 매물임장시 잘 봐야겠다라는 생각이 들었어요.

적용할점 : 아파트 매매 계약 후 전세를 셋팅할때 발생할 시나리오를 작성하고, 셋팅이 잘 되지 않아 직접 전세를 뿌릴 경우 내 물건보다 더 좋은 단지에 뿌려 최대한 빠르게 전세가 나갈 수 있게 하여 투자금이 더 들어가는 상황이 발생하지 않도록 노력하기로 하였습니다. 그리고 매물임장시 매물의 상태를 꼼꼼히 확인하여 매수 후 인테리어 진행유무와 협상카드로 사용할 쿠폰을 얻는데 집중하기로 했습니다. 

본 것 :  

1) 전세 세팅을 해야 최종 투자금이 확정됨. 내가 조사해서 빼야 좋음 , 잔금 추가비용 확인해서 이득이 되는것도 알아야함
2) 확약서 후 이사비를 줘야함. 그냥은 임차인 보호가 큼
3) 부동산에 기한 정해주기, 골든타임(전세뿌리기 명도 or 2개월전)
4) 내 단지보다 비싼 단지에 뿌려야 더 싼 물건을 보여주면서 가격 경쟁력을으로 수요 끌어들임(벤치마킹 POINT)
5) 잔금보단 전세가격을 싸게하는게 장기적으로 봤을때 훨씬 낫다 , 중도상환수수료 싼것을 하는게 나음
6) 인테리어 - 수리비를 예측하고, 더 가성비 있게 수리를 할 수 있다면, 더 좋은 선택을 할 수 있음. (기본집)
7) 수도권 투자시 인테리어 필수! 추천! 길게가져가기 수월함
8) 벽을 두드렸을때 텅텅 소리가 남 , 세면대 배관이 욕조와 연결 , 욕조가운데 배수구가 겹쳐 있음 , 거울/플라스틱 수납공간 일체식 (UBR 욕실) , 최종 가계약금 쏘기전 한번더 방문해서 인테리어 하자가 없는지 한번더 체크하기 , 애매하면 다 철거
9) 남의 머리 끝과 나의 발바닥을 보게 되어 비교하게됨. 핸디캡을 장점으로 바꿀 수 있을까?를 고민하고 더 강력한 스토리가 된다.