저환수 원리에 입각한 1등뽑기

 가치평가를 매김에 있어 지역별로 차이가 있으며 1등뽑기를 하는 방법을 배웠습니다.

 가치가 높을수록 상승장에서 수익률이 높습니다.

  수도권은 교통이 제일 중요하고(강남접근성) 지역에 따라 학군을 따지기도 합니다.

 지방은 인구수에 따라 분류하고 교통은 자차 이용률이 높아 의미가 없고 학군지와 환경을 봅니다.

     상승장에서 전고점 회복을 못한 단지는 후보에서 제외시킨다.

   앞마당의 갯수에 따라 할 일이 달라집니다.

 1. 초급일 경우(3개미만): 급지를 나눈다. 생활권별로 나누고 특징을 살펴본다. 선호 순위를 매긴다. 완벽하지 않지만 완료를 한다. 임장과 임보를 끝까지 해본다.

 2. 중급(4~6개) :   수평적 비교 평가를 한다.

                               같은 급지의 단지를 서로 비교한다. 비교시 비슷한 연식 같은 평형을 놓고 비교해본다.

                               상권에 따라 1,2,3등을 매기고 조금씩 범위를 넓혀 1등뽑기를 한다.

3. 고급(7개이상) : 수직적 비교 평가를 한다.

                               수평적 비교평가로 1등뽑기를 하고 급지가 다른 즉 높거나 낮은 것과 비교 평가를 한다.

                                예)과천,동안구,군포 / 분당,수지,영통 / 구로,부천,부평/ 대전,천안,청주/

                                     광주,전주/부산,대구,울산,김해,창원,포항

    # 입지와 년식의 비교는 항상 헷갈린다. 호가가 지금의 평가일수 있을거 같다.

    # 최소3개의 앞마당이 있어야 비교평가를 할수 있다.

   #2달에 1번 하나의 구를 앞마당 만들기를 하자.

   # 전세가율(수도권60%, 지방 70%)과 전고점대비 떨어진 정도를 비교한다.

   # 임장지를 집,회사 근처를 두어 자주 임보를 다닌다. ~ 정말 시간을 잘 쓰고 부지런해야겠다.

4. 시장의 분위기에 따라 네이버 가격보다 더 깎을수 있다.

    매도자의 상황 세입자의 상황에 따라 변수가 작용한다.

    급매를 해야하는 집이 있다.

    상황을 파악하여 협상을 잘하기 : 가격과 조건 결정/ 상황에 따라 내가 줄수있는것과 얻을수 있는 거 파악하기

    가격에 확신이 있으면 매도자가 계약전에 가격을 올려도 이성적으로 매수할수 있어야한다.

     임보를 쓰고 많은 경험치를 쌓아야한다.

5. 매수전에 인테리어 비용을 감안해서 아파트를 선정한다.

     가격이 약간 높아도 인테리어 비용 드는 거 보다 (수도권은 구축이 많으므로 장기 보유를 위해 올수리를 하는게 좋다.) 작게 들면 매수하는 게 더 낫다.

    # 매수비용(투자금): 매전갭+ 중개수수료(매매) +취등록세 +법무비+수리비

    # 만기시점(가계약후 3개월)에 입주물량을 확인해야한다. 전세가에 따라 내 투자금이 달라진다.

    #계약 갱신권이 남아있으면 만기 이후, 추가 2년을 더 보유하거나 전세금5% 증액을 할수 있다. 즉 

      보유기간과 매도시기가 변동될수 있다.

   # 역지사지의 마음을 가진다.

     - 세입자에게 카톡선물이나 과일 현금등 부담스럽게 선물을 한다. 부동산 사장님께 부탁함

6. 전세 세팅

   # 부사님 선정 잘하기

  #부사님께 기한을 정해주고 기한이 넘기면 (2주) 다른 부동산에 문자 전화를 한다.적극적인 태도 중요

  #기간별 대응과 잔금계획을 투자 결정전에 미리 시뮬레이션함

 # 서울 수도권은 20평대로 봄학기 시작전 성수기인다.여름과 겨울은 비수기임

     지방은 30평대가 선호도가 있다.

 #계좌 주기전 세입자 정보를 파악하고 특약사항을 잘 기재한다.

    - 전세대출가능성(대출심사까지 마냥 기달릴수 없다.조건 기한 걸기) 주인전세 

7.인테리어

  # 매수전 실투자금 계산을 하는데 쓰인다.

  #수리비를 고려한다.

  #더 싸게 매수가능한가.?

   #인테리어 비용(외울것)을 잘 알면 장기적으로 구축을 가져가는데 잔고장이없이 오래 가져갈수 있다.

   # 전세세팅때 유리. 매도시 유리 - 내물건의 경쟁력이 생긴다.

  # 욕실 공사에 대해 잘 알기

  # 업체 선정을 위해 10개이상 견적을 받는다. - 가성비 있게 유행이 안타는 밝고 넓어보이고 모던한 풍(화이트와 연그레이)

   # 계약금은 10% 잔금 80%주고 완성 후 하자 보수 후 10% 준다. 계약전에 모든 요구사항을 말하자

8. 인맥

   #롤모델 정한다. 

   # 성공의 과정 벤치마킹

   # 조활동을 적극적 긍정적으로 한다.

   # 남이 아닌 과거의 나와 비교하자.

할일이 많네요. 차근히 하나씩 해야겠습니다. 임계시간이 넘도록 꾸준한 경험 쌓기를 해야겠습니다.