[2강 수강 후기 53기 11조 김미구] “세상에 내가 이러한 공부를 할 수 있다니!

나는 부동산에 전무하여 무지가 특기다.

12월 26일 특강을 신창하고 그때 처음으로 부동산 지식의 중요성을 알게 되었다.  그리고 수강 신청을 하게 되었고 벌써 2주 차가 지나간다.

남의 나라 말 같던 단어들로 인해 1강을 듣고도 과제를 못했다.

그러데 지난 주말 토요일(1/12일) 현장탐방(?) 임장이라는 것을 다녀 왔다. 엄천난 일을 하고만 것이다. 아니 내가 세상에 이런 공부를 하다니……

얼마나 이해 하고 있는지 2강을 줄여서 알려 드리테니 들어보세요^^ 2강 담당 강사님은 자음과모음 이시래요 

‘앞으로 오를 최고의 집 찾기 프로세스’ 2강의 6개의 강의로 구성돤 내용이다. 강의를 들으면서 가장 귀에 부딪히는 단어가 ‘입지’ 그리고 ‘임장’으로 중요도가 높은 것 같다.

10년을 바꾸는 내 집 마련 선택 기준, 부동산을 잘 아는 사람들이 고민하는 것 ‘입지’ 고민을 해결해 주시고자 하는 자음모음 강사님의 열정을 느낀다. 입지를 어떻게 알 수 있는가? 편견을 버리고 원칙을 ‘많은 사람들이 좋아하는 곳’을 알면 된다. 이 사람들이 ‘좋아하는 이유’를 알면 된다. 어떤 아파트를 골라야 ‘현명한 선택’을 할 수 있는지 안다.

부동산을 살 때 입지를 왜 알아야 하는가?

내집 마련 선택 기준으로 ‘살까? 말까? 중심을 잡아주는 기준으로 실거주로 보유할 만큼의 자산 가치를 하고 있는가?’ ‘가격이 결정되고 감당 가능한 예산범위 안에 있는가?’ 실거주 만족도와 자신으로서의 가지로 입지도 좋고 연식도 좋은 자산을 고르는 것이 강의의 목표로 여겨진다.

시작을 안하면 끝이 없다!

들어 갈 수 있다면 한번에 더 좋은 입지로 돌격!! 단계적으로 입지를 높여가며 갈아타기!! 내 집마련을 위해 선택을 하려면 입지를 알아야 한다. 현명한 선택을 하려면 입지가 떨어지는 신축 아파트와 입지가 좋은 구축 아파트가 가격이 만나는 구간은 하락장이라는 것을 알아야 한다. 입지가 좋은 것들이 싼 시장을 보고 선택을 해야 한다.

지금은 어떤 선택을 해야 하는가?

1) “경기도 신축 / 서울 신축” 두 개의 선택에는 경기도 신축의 건물가치가 떨어지면 “땅” 가치만 담는다. 그래서 비슷한 연식이라면 서울을 선택해야 한다. 2) 그러면 “서울 구축 / 경기도 신축” 구축이라도 다 구축이 아니다. 이 경우를 보면 서울에서 동작구 이상의 구축은 평형이 차이가 나더라도 땅 가치가 앞서므로 결국 10년 보유했을 때 서울이 WIn! 3) 서울 구측도 다 같은 구축이 아니다. 어떻게 선택해야 할까요? 1) 내 예산에 맞는 아파트 2) 입지와 연식이 더 좋아, 사람들이 좋아하는 아파트 이 1)+2)가 교집합에 들어가는 아파트를 선택해야 한다. 

무엇을 알아야 하죠? 

대다수의 사람들이 모든 것을 편하게 누리는 곳이 자산으로 가치를 지닌다는 것을 알아야 한다. 수도권에서는 땅의 가치가 좋은 곳에 살려고 하는 수요가 많다. 땅의 가치가 좋은 곳이 어딘지를 알고 그 지역을 선택해야 한다. 지방은 빈땅이 많고 인구수는 적기 때문에 인구가 몰려 사는 곳이 중요하다. 인구가 곧 입지다. 지방은 광역시 내 1급지 제외 빈 땅이 많음, “땅의 가치 < 건물의 가치”를 알아야 한다. 

사람들이 더 좋아하는 입지를 만드는 것

입지가 좋다는 것은? 1)직장 : 많은 사람들이 일하는 지역인가? 2)교통 : 많은 사람들이 일하는 지역으로 출퇴근 하기 편리한가? 3)학군 : 공부 잘하는 학생과 학원가가 있는가? 4)환경 : 편의 시설과 택지가 잘 갖추어져 있는가? 5)호재 : 기존 입지를 변화 시킬수 있는가? 

많은 사람들이 일하고 있는 3대 - 7대 업무지구(직장)

■ 3대 업무지구 : 강남권 서울 종사자 30% 170만 / 서을 도심권 11% 66만 / 서울 여의도-목동권 10% 56만, ■ 7대 업무지구 상암 25만, 판교 28만, 구디&가디 47만, 마곡26만, 부천 30만, 안양&군포 37만, 수원 44만, 화성 49만, 용인 35만 ■ 지방의 경우 종사자수가 20만을 넘기는 지역을 찾아보기 어려움.

1) 교통 : 강남 접근이 1시간 이내로 가능한가? (위치, 지하철) 역세권인가? 서울 시민들은 하루 930만건 대중교통을 이용한다. 업무지구가 속해 있는 지역은 기격이 바싸기 때문이다. 같은 역세권이라도 강남에 한번에 갈 수 있는가? 같은 노선이라면 강남이 더 가까운 위치 아파트를 선택해야 한다. 지방 외곽 신도시는 교통이 내 집 마련의 요소로 고려 되지 않음. 60%가 자가용을 활용한다. 차를 타고 30분 이내로 이동이 가능하느냐? 이것이다. ■ 강남은 살고자 하는 사람이 많으나 누구나가 다 살 수 없기 때문에 강남 접근성이 중요하다. 위치적으로 강남과 가까우면서 선호도 있는 노손, 역세권인 단지가 가장 가치가 크다. “역세권?이라는 이유만으로 내 집을 고르지 말라.

2) 학군(중학교) : 전체 학군 우수 – 강남구, 서초구, 분당, 수지 / 상위 학군 우수 – 강남, 서초, 분당, 양천구, 수지, 영통, 평촌, 송도 / 학군을 위한 수요가 이동한다. 지방에도 상위 학업성취도율 + 학원가를 가진 동네가 명확히 두드러진다. 학군이 좋은 아파트를 가려면 꼭 그 단지를 가야한다.(학업성취도는 확인 어플-아실), 회사에 일하면서도 불안하지 않는 환경에서 아이를 키울 수 있는 동네 분위기(어린이집 + 초등학교 + 학원가(수도권 & 지방 공통)

3) 환경 : 부동산 가치에 영향을 주는 환경은 2가지다. 첫째 편의 시설은 소비하는 곳으로 먹고 마시고 쇼핑하기에 편라한 시설(백화점, 대형마트, 스타벅스)의 유무다. 둘째는 균질성으로 아파트가 몰려있는 쾌적한 환경(뉴타운, 택지, 신도시)이다. 뉴타운의 특징은 아파트가 여러 개가 몰려 있어서 살기가 쾌적한 느낌을 준다. 소비력이 비슷한 사람들끼리 모인다. 뉴타은 주변에 새 아파트그 더 들어 온다먄 선허도는 더 올라간다. 강남과 가까운 뉴타운 일 수록 상승장에서 많이 오름.(왕십리뉴타운, 길음뉴타운,미아뉴타운) 

■ 나만 좋아하는 아파트가 아니라 다수의 사람들이 좋아하는 아파트 / 사람들이 좋아하는 땅에 있는 곳 / 사람들이 살고 싶어하는 데에는 이유를 가진 곳.

내 집에서 거주하는 데에만 만족한다면 ‘단순히 살고 싶은 집’을 사면 된다. 그러나 같은 ‘돈’으로 ‘더 좋은 집’을 고르는 거라면 ‘나’의 기준에서 ‘타인’의 기준으로 옮겨야 한다. 많은 사람들이 좋아하는 집을 알아야 한다. 익숙한 것이 좋은 것은 아니다.

■ 이후의 강의는 입지에 따르는 가격을 1-5급지로 구분하고, 예산에 맞는 지역중에 최선의 선택하는 법으로 9억원대 예산에 맞는 단지, 7억원대, 5-6억원대, 5억원대, 3억원대 리스트와 여러 가지를 세밀하게 분석해준 자료를 확인해 준다.

■ 마지막으로 임장을 통해 나도 좋고 남도 좋아하는 아파트 조건 알기를 사진으로 확인해 본다. 1월 12일 15시 마곡역에서 임장을 시작해서 가양역에서 15시 30분에 종료를 했다. 현장의 모습을 영상과 사진에 담았다.