전고 대비 47%로 부모님 집 매수한 이야기 [열사사]

안녕하세요.

월부의 모두는 "열심히 사는 사람들"

열사사입니다.

저는 지난 2024년 11월

부모님의 실거주 갈아타기로

광역시 구축 단지를 매수했습니다.

전고 대비 47%라는

절대적으로 저렴한 금액이었습니다.

오늘은 이번 매수-계약 과정을 통해

어떤 것을 배웠고

어떤 점이 아쉬웠는지

복기해보도록 하겠습니다.

PART 1. 매수 전 단계

원래부터 이번 매수를

계획하지는 않았습니다.

무주택 상태이신 저희 부모님께서는

예산이 한정되어 있어

시장이 아주 좋았음에도

선뜻 매수를 택하기가 어려웠습니다.

총 현금 예산은 x천만원 정도,

주택담보대출을 최대한 받는다고 해도

매수 가능한 범위는

2억 중반이 채 안되었습니다.

그정도 금액으로

실거주 가치가 충분히 있으면서

자산으로서의 가치도 있는

그런 단지는

아마 없을 것이라는 생각으로

안타깝지만

매수를 반정도

포기하고 있었습니다.

부모님이 거주하시는 지역은

지방 광역시인데요.

그 중에서도

외곽의 구축 택지에

거주하시고 계셨습니다.

2억 중반이라는 절대가로

해당 택지의 단지도

매수를 할 수 있었는데요.

아무래도 땅의 가치가 거의 없고

택지의 힘도 빠져나가고 있었기에

자산의 가치가 유지되기에는

힘들어보이는 단지들이

대부분이었습니다.

때문에 해당 지역의

중심 지역들을 임장하며

매수가 가능하고

실거주에 알맞은 조건이 있진 않은지

살펴보기도 했습니다만..

현실적인 조건들이 맞지 않았고

매력적인 금액과 단지도

잘 보이지 않았습니다.

그럼에도 시장은

너무나도 매력적이었고

혹시 매수가 가능하진 않을까

그런 고민을 하며

앞마당의 가격을

종종 들여다봤던 것 같습니다.

과다 공급의 영향으로

여전히 너무나 저렴한 금액이기에

무주택이신 부모님께서

의미있는 자산을 소유하게 되신다면

정말로 큰 도움이 되실 거라고

생각이 들었으니까요.

그렇게 시세를 들여다보다

급매물을 발견하게 됩니다.

지역 내 중~중상 수준의 생활권의

선호도 중상 정도의 구축 단지가

기존보다 2천이 저렴한 호가로

나와있었습니다.

이정도면 각이 나올 수도

있겠다는 마음으로

현장으로 향했는데요.

현장에서 확인한 그 물건은

확실히 저렴해 보였습니다.

생활권 내 선호도도 준수하고

수리 상태도 손 댈곳이 없었으며

전고 대비해서 -38%라는 금액은

꽤나 메리트가 있다는 생각이 들었습니다.

집주인의 신축 입주로 인한 매도라

확실한 매도 사유도 있었구요.

다만 절대가가 감당이 되려면

2천만원이 더 조정되어야만 했습니다.

그렇게 협상을 시도했지만

조정된 금액은 500만원.

충분히 저렴했으며

우선순위도 높은 단지였지만

감당이 되지 않는 범위였기에

아숴워하며 해당 매물을 놓아주었습니다.

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-※ 목표 매수가까지

깎지 못한 이유

1. 크게 협상을 던지는 데

부담을 느끼던 사장님

(일 잘하는 사장님은

언제나 필수입니다...)

2. 해당 단지, 실거주자들의

선호와 수요가 있어,

지속적으로 월 2~3건씩

거래가 되던 시장 상황

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그렇게 마음에 들었던 매물을 보내고

그 다음 우선순위의 단지들로

내려올 수밖에 없었습니다.

더욱이

실제 매물을 찾던 과정에서

부모님과 실거주 매수에 대해

많은 이야기를 나누며

부모님께서도 괜찮은 단지를 찾으면

적극적으로 매수하실 의사를

가지게 되셨었구요.

제가 단지만 잘 찾고

물건만 잘 찾아오면 되는

감사한 상황이 주어지게 되었습니다.

부모님께서 원하시던

실거주의 조건은

이왕이면 전용 84

이왕이면 계단식

이왕이면 00구, 00생활권까지

+ 정말 저렴한 금액

이렇게였는데요.

이를 기준으로

해당 광역시의 단지들을

다시 한번 전수조사를 하게 됩니다.

먼저 한 일은

조건에 맞는 단지들을 골라내고

우선순위를 1~10등까지 매긴

단지 리스트를 만든 것입니다.

그리고 그 단지 하나하나

목표 매수가를 설정했습니다.

이때 목표 매수가는

선호도를 바탕으로

현실적으로 보정한

전고 금액의

전고대비 -40~45%의

금액이었습니다.

이러한 목표매수가를 정한 것은

두 가지 이유가 있었는데요.

첫번째는 공급 많은 지역의

후순위 단지로 투자했던 1호기가

-45%까지 빠지는 것을 보면서

정말 박살난 시장에서

후순위 단지라면

(= 전세가 진짜 안받쳐주는 단지)

45%까지도 빠진다는 걸

온몸으로 배웠었기 때문입니다.

그리고 두번째는

이번 실거주 매수를 위한 현금이

부모님의 퇴직금과 반전세 전세금을

합친 금액이었다는 것이었는데요.

절대로, 절대로 잃는 투자가 되어선 안되었기에

내 투자보다 훨씬 더 보수적으로

안전 마진을 챙기고 싶었기 때문입니다.

그 정도 수준의 금액이라면

"결코 잃지 않을" 수준의

금액이라고 생각했습니다.

(당연히 100%는 없겠지만요)

그렇게 리스트가 나왔고

우선순위에 따라

윗단부터

1. 전임(+일잘러 사장님 찾기)

2. 매임

3.매물털기

의 과정을 반복했습니다.

그러다 보니

찾게 되었습니다.

바로 옆 단지는

하나도 안 깎이는데

여기만 몇천을 깎아주는

그런 단지들을요.

PART 2. 매수 과정

처음 이 단지를 보았을때

느꼈던 마음은 정확히

"에이~ 거기까진 좀"

이었습니다.

광역시 중~중상 생활권에

중하 정도의 구축 단지였고

절대금액도 꽤나 낮은 편이었기에

왠만하면 우선순위 상단의

더 좋은 단지들을 고르고 싶었는데요.

그러나 전수 조사를 통해

선입견을 내려두고 본 그 단지는

이미 너무나도 저렴했습니다.

현장에서 만나게 된 매물은

기본집, 공실인 매물이었는데요.

호가 대비해도

보정 전고점 대비 -42%의

금액이었습니다.

더욱 매력적인 것은

물건의 상황이었는데요.

상속이 된 물건이었는데

매도자측 형제자매간 마찰로

해당 물건의 명의자가

총 4명, 각 25%씩의

지분을 가지고 있는 상황이었습니다.

거기다 주택연금으로 묶여있었기에

매매가에 비해 근저당도

과도하게 잡혀 있었구요.

게다가 공실로 1년 정도

팔리지 않고 내놓아져있던..

지금의 해당 광역시 시장에서

수리 상태가 매우 안좋은 기본집이라

실거주자들의 선택을 받지 못했고

우선순위의 후단에 있는 단지이기에

투자자들의 선택도 받지 못했습니다.

즉, 왠만하면 깎일 수밖에 없어보이는

그런 물건이었습니다.

해당 매물을 고려하면서

가장 고민이 되었던 것은

"가치"가 충분히 있는가?

였습니다.

매물의 절대가가

거의 1억 후반~2억 초반까지

내려가면서

이런 가치에 대한 고민이

깊어졌었는데요.

그동안, 투자를 할 때는

저평가 - 투자금 - 리스크 순으로

매물을 검토하게 된다고 배웠습니다.

그리고 그 저평가를 판단하기 앞서

가장 먼저 고민해야 하는

가장 중요한 것이 바로

"가치"가 있는가

라고 배웠습니다.

아무리 싸다고 해도

가치가 낮아

팔리지 않거나

올라주지 않을 물건을 사게 된다면

결국은 잃게 될 수밖에 없으니까요.

부모님의 매수나 투자가

제 잘못으로 잘못되게 된다면

너무나 힘들 것 같았습니다.

그래서 더더욱 고민이 되기도 했구요.

매수를 고려하던 시기는

코칭이 없어졌던 시기였기에

자체적으로 판단을 해야만 했습니다.

그 과정에서

주변 동료분들과도 이야기를 나누고

운 좋게 오프라인에서 만나게 된

멘토, 튜터님들께도

간접적으로 질문을 드렸었는데요.

결국 저에게 확신을 주었던 것은

전국 모든 광역시

앞마당이던 아니던, 알던 모르던

2억 초반, 30평대라는 필터를 걸고

거의 모든 단지를 훝어봤던

방법이었습니다.

그렇게 전국을 훝어보고

확인했던 단지들 중

매수를 고려했던 단지보다

더 나은 생활권

더 나은 단지가 없었습니다.

심지어는 대부분의 단지가

이미 전세금액이

해당 단지의 매매가보다 비쌌습니다.

그러니까

확신이 생기더라구요.

분명 가치가 있고

이거보다 싼 물건은

전국 단위에도

거의 없다는 걸 말입니다.

그렇게 가치, 저평가, 감당 가능 여부에 대한

판단을 마치고

협상에 들어갔는데요.

1년이 넘게 매수자가 붙지 않고

근저당을 25년 2월까지 갚지 않으면

경매로 집이 넘어가버릴 수도 있는

매도자는

생각보다 쉽게

더 많은 금액을 협상해주었습니다.

그렇게 1xxx만원을 협상했고

(요건 협상편으로 돌아오겠습니다!)

최종 매수 결정을 내리게

되었습니다.

이후 마음이 상한 매도자가

너무 싸게 파는 것 같다며

계약날 금액을

더 올라달라고 요청하거나

(Feat. 저희 이 계약 못하겠네요..ㅎㅎㅎ)

생각치도 못한 계약상의 리스크가

튀어나오기도 하고

(Feat. 예? 경매진행이요?)

기본집이다보니

첫 인테리어를 진행하여

여러 우여곡절이 있기도 했습니다만...

(Feat. 사장님.. 쿡탑 위치가 이상한데여..)

결국 무사히 매수를 진행했고

전고 대비 47%라는

몹시 저렴한 금액에

가치있는 단지를 매수할 수 있었습니다.

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※ 기존에 배운 걸

적용했던 것들

1. 1호기 투자가 더 빠지는

것을 보면서

"지역 내 선호도가 밀리는 단지"는

더욱 보수적인 기준을

가지고 매수해야 한다는 것.

2. 그렇기에 목표 매수가를

더 쌔게 잡았던 것.

3. 일 잘하는 사장님들을 찾아서

목표 매수가를

확실하게 던지고 오는 것.

그게 많아지면 무조건 걸린다.

다음 우선순위의 단지에서라도.

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PART 3. 돌아보기

그리고 이번 매수를 진행하면서

다음번에 적용하고 싶은

소중한 배움들도 있었습니다.

첫번째는 "매물 털기"는 원래 어렵다.

(처음이라 어려운 게 아니다...)

라는 것인데요.

저는 이번 매수로

월부에 들어온 뒤

총 3번째 매매 계약을 진행했고

각 거래마다

매물을 찾아해매는 과정을

반복했는데요.

그러면서 느낀 것은

나에게 맞는 하나의 매물을 찾아

현장을 털고

부사님께 양심없다는 소리도 듣고..

그 과정은 원래 힘들구나

라는 것이었습니다.

ㅎㅎ... 처음이라서 힘든 게 아니더라구요.

원래 최선을 다하는 투자는

힘이 드는 과정이고

그렇기에 돈을 버는 것이라는 사실을

다시 한번 느꼈던 것 같습니다.

두번째는 "기회"는 계속

날아온다는 것입니다.

이번 매수로

과연 이 단지를

이정도 금액에 다시 살 수 있을까?

라는 생각을 했었는데요.

계약 후 일주일 뒤에

가치가 비슷한 옆 단지에서

제가 매수한 금액과

비슷한 금액대로

계약이 한 건 더 이루어지더라구요.

설령 이번 매물을 놓쳤다고 하더라도

시장 안에서 비슷한 기회는

여러번 더 만날 수 있었던 것입니다.

특히 지금은 하락장이니 더더욱 말이죠.

마지막은...

매매가의 70% > 근저당+계약금+중도금

이 기준을 지켰어야 한다는 것입니다.

이번 계약에서는 이 부분을 놓쳤었는데요.

잔금을 받아도 실제 현금이

거의 들어오지 않거나

상대적으로 적게 들어오게 된다면

당장 현금이 정말 급한 매도자라면

잔금을 포기하고 다른 액션을

취해버릴 수도 있습니다.

물론 그런 일은 없어야겠지만

리스크를 최소화하기 위해선

할 수 있는 한 최대한 안전하게

계약 과정을 이끌어나가야겠다는

다짐을 할 수 있었습니다.

이번 계약도 만약 운이 나빠

최악의 사태가 일어났다면

풀어나가는게

얼마나 힘들었을지

가늠도 잘 되지 않네요.

같은 실수는

반복하지 않겠습니다.

다행히 마무리까지 잘 진행된

이번 매수를 통해

외곽 구축 택지에

반전세로 거주하시던 부모님께서

중심부 땅의 가치가 있는 곳에

자산을 보유하시게 되었습니다.

비록 절대가는 낮고

우선순위도 높다고 할 수 없지만

나름은 성공적인 갈아타기가

되었습니다.

모두 월부라는 환경

그리고 배움을 주신 선생님들

함께해주시는 동료분들 덕분입니다.

쉬운 일은 없었지만

그럼에도 덕분에

저와 가족의 인생을

착실히 바꿔나가고 있습니다.

긴 글 읽어주셔서

진심으로 감사합니다!