투자는 재능보다 꾸준히 묵묵하게 해나가는 것이 더 중요합니다. (2주차 코크드림님) [제이든J]

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 



안녕하세요. 제이든J입니다.

실전준비반 2주차에는 실전 투자를 위한 프로세스에 대해 코크드림님께서 강의해주셨습니다.

1. 임장

2. 매수

3. 전세

4. 인테리어

4. 잔금

실로 실전 투자 프로세스에 맞는 모든 것들을 알려주셨습니다.

투자자로 실력을 쌓기 위해 필요한 과정

- 투자를 빨리하기 x / 투자를 잘하기 o

투자를 하려고 마음먹으면 빨리 헤치우려는 마음이 사실 강하게 듭니다.

그것보다 중요한 것은 투자를 잘 해나가는 것이라는 것을 다시 한 번 느낄 수 있었습니다.

부동산은 특히나 한번 매수하면 호흡이 길기 때문에 더 그럴 것이라 생각이 드네요.

비교평가에는 크게 2가지가 있어보였습니다.

- 수평적 비교평가

- 수직적 비교평가

둘 다 지역간의 비교평가인데 수직적 비교평가를 할때 투자가 많이 일어 납니다.

기존 앞마당과 수직적 비교평가가 가능한 지역

저 역시 이번 서울2호기도 수직적 비교평가를 통해서 투자에 대한 확신이 더 들게 되었습니다.

서울 4급지만 임장을 갔고 수도권 4급지 임장을 갔는데 가격도 가치도 비슷해보였거든요.

비등비등한 것들 끼리 보아서인지 명확한 느낌이 오지 않았습니다.

하지만 한 급지 더 낮은 서울 5급지를 가니까 투자를 할 수 있었습니다. 단지의 가치 차이는 확연한데, 가격이 같았습니다.

심지어 서울 5급지의 단지 가격이 더 높았습니다. 그렇게 수직적 비교를 통해 투자를 하게 되었습니다.

동료분이 투자를 한 지역에 쫒아가는 것이 아니라

나에게 맞는 곳을 가야합니다.

코크드림님

월부에서 여기저기 동료들이 가는 지역에 쫒아가보기도 했습니다. 그렇게 임장을 했던 지역은 한 템포 제가 늦었습니다.

그리고 동료의 상황과 나의 상황이 맞지 않을 수 있기 때문에 임장지가 달라질 수도 있습니다.

정말 2천만원 차이로 가야할 곳이 달라질 수도 있어요.

개인적으로는 25년에는 지방 광역시를 조금 가보려고 합니다.1호기를 내년에 매도할 생각을 가지고 있기 때문입니다.

이전부터 싸다고 많이 들었던 대구와 부산을 가보고 싶은 마음이 큽니다.

#1등뽑기

입지 중요도를 알기 위해서 임장가고 임보 써야합니다.

코크드림님이 보여주시는 1등뽑기 프로세스를 보면 명확했습니다.

가치를 이미 잘 알고 계셨기에 더욱 그랬던 것 같습니다.

거기에 더해서 제가 이번에 새로 느낀 점은 또 하나 더 있습니다.

17.04에 1등뽑기 했던 것을 현재에 와서 수익 비교를 해보셨어요.

제가 이제까지 1등뽑기를 기계적으로 했다면, 이제는 복기도 생각을 해보아야 겠습니다.

1년 2년 5년 후에 제가 썼던 임보를 꺼내보면서 현재 수익이 얼마나 났었는지, 그때의 선택이 잘 한 선택이었는지 복기해보며 성장할 수 있는 씨앗을 지금 심어놓을 수 있다는 생각이 들었습니다.

BM 1등뽑기 복기의 중요성 및 내 생각의 흐름이 맞는지 확인 가능

#협상에 대한 모든것

1. 시장 분위기

2. 물건 상황 - 이 물건이 급해야 해요

3. 내 상황 - 내가 줄 수 있는 것(돈 or 명의)

4. 나의 대안

현재 시장분위기(수도권/지방)는 매수자에게 유리한 시장으로 되었습니다.

- 집을 파는 이유? -> 매도 사유

- 매도자가 원하는 것은 무엇인가? -> 매도자 상황

- 내가 줄 수 있는 것? -> 비용 < 편익

이 3가지가 가장 중요해요. 매도사유에 대해 알수 있어야 합니다. 그에 따른 협상카드가 필요하더라구요.

코크드림님께서 정말 다양한 매도사유 7가지와 물건 상태 3가지 이와 같은 케이스별로 어떤 협상카드를 꺼낼수 있는지

사례별로 설명해주셨습니다.

사실 사연들이야 워낙 방대하니까요. 저의 경우에는 매도자분께서 세입자 만기가 다가오는 시점이었습니다.

해외에 거주하셨다가 얼마전에 한국으로 입국하셨구요. 24년 여름에 매도 물건을 올렸다가 3천 깎인 가격으로 계좌가 나왔으나 더 높게 받고 싶은 마음에 그 거래를 하지 않으셨어요.

그렇게 4개월이 더 흐른 시점, 계엄령이 터지고, 12월 중순이 되면서 부동산에 발길이 완전히 끊기게 되었습니다.

매도자분께서 지금은 부모님 집에 거주하지만 이제 곧 분가를 할 예정이셨거든요.

잔금이 급하진 않으나 매도 계약부터 헤치우고자 하시는 마음이 강해보이셨습니다.

그래서 제가 드릴 수 있는 것은 확실한 계약 의지와 그 안에 불발되지 않음이었어요.

그렇게 저는 중도금 2억을 드리기로 협상하였습니다. 빠르게 계약도 했구요.

대신에 제가 드린 중도금 2억 + 매도자분의 돈을 합쳐서 현재 세입자분을 내보내고 공실로 만들기로 했어요.

공실로 만든 이후에 +3개월 후에 잔금기한을 넉넉히 잡기로 했습니다. 대신 협의하에 잔금기한을 앞당길 수 있다는 것도 넣었구요.

여러 협상편들은 저도 월부카페 실전투자경험담을 보며 많이 배울 수 있었습니다.

협상에 최선을 다하되, 가격이 충분히 싸다면

무리한 협상으로 기회를 놓치지 말아야 합니다.

코크드림님

현재 시장에서 와닿았던 말이었습니다.

가격에 확신이 있으면, 매도자가 현장에서 가격을 올려도(올려도 싸다면) 감정적으로 대처하지 않고, 매수 할 수 있어야 합니다.

이 말 또한 기회를 잡기 위해 선명한 가치를 알아야 겠다는 생각도 했습니다.

전세 세팅 프로세스 저에게 정말 중요하고 도움이 되는 강의였습니다.

실제로 전세를 맞춰야 하기 때문입니다.

잔금 2달전 골든타임

- 전세뿌리기

정말 2달 전 골든타임이 되기 전에 바로 나갔으면 좋겠네요.

#인테리어 알아야 하는 이유

수리비가 얼마나 들어가는지 안다면 올수리 물건과 수리 된 물건에 대한 가격 차이 감을 알 수 있어요.

여러분이 상대방의 상황을 많이 알아놔야합니다. 세입자의 정보를 적어놔야 합니다.

인테리어가 잘 되어있었다면 역전세가 났을때도 방어가 가능합니다. 그렇지 않다면 다른 좋은집으로 이사가고 싶어합니다.

인테리어는 업체선정이 매우 중요합니다.

지역 맘카페는 별로에요. 실거주 위주라 크지 않아요.

숨고는 수행능력이 좀 아쉬워요.

부분수리 할때 차라리 네이버로 찾아보세요.

블로그나 시공 사진을 보는 것이 좋아요.

이미 저는 숨고로 리뷰를 보고 부분 수리 예약을 해둔 상태입니다.

베란다 탄성코팅, 문짝 3개 교체와 같은 것들이요.

조금 걱정이 되지만 그래도 한번 경험해보고 후기를 올려보도록 하겠습니다.

BM 모든공정이 끝나고 나면 하자보수 하는 것을 체크해야합니다. 그래서 10%정도는 하자보수 끝나고 주어야 합니다.

모든 요구사항은 계약금 넣기 전에 해야합니다.

성과를 내기 위해서는 비효율의 구간을 견뎌야 합니다.

3년정도 하면 괜찮아 질꺼에요.

그 시기를 정말 열심히 하고 잘 버티면 됩니다.

투자는 재능보다 꾸준히 묵묵하게 해나가는 것이

더 중요합니다.

저도 했어요.

코크드림님

이제 저는 1년 11개월정도 되었네요. 1년 1개월은 조금 더 열심히 해보아야 겠습니다.

묵묵하게 하루하루 해나가보아야 겠습니다.

아 내가 포기하고 싶은 순간이 다른 사람도 포기하고 싶겠구나.

가만히 서있으면 뒤쳐집니다.

힘들때는 그냥 걷습니다.

코크드림님

포기하지 않겠습니다.