[지기11기 싸게사9 비싸게8조 하란마뤼아] 4주차 강의 후기

자모님 엄청 기대되는 강의였는데, 왜 매운맛이었는지를 알게 되었다 ㅎㅎ

해당광역시만 알려주실 거라 생각했는데, 지방강의 최종완결판이라고도 할 수 있었다.

이번 지방투자기초반 수강 한 것 만으로도 나의 근시안적인 사고에서 엄청 확장되었는데

이미 몇년간 해당지역을 빠싹하게 공부하신 튜터님들의 시간을 소중하게 레버리지 한 시간이었다고 자부할 수 있겠다.

강의를 들어가면서 왜 부자가 되려고 하는지, 왜 강의를 듣는지,,, 여기 앉아 있는 나에게

목표가 뭔지 확실히 하는, 되짚어보는 시간이 되었다. 강의시작전 부린이었던 내가 조금씩 뭔가를 배워간다는 느낌은 있으나, 임장이나 과제, 강의등의 일정에 치여 뭐가 먼저인지를 놓치고 있는 느낌이 들때가 있었다.

나의 초심을 다잡아주는 뼈때리는 일침, 무조건 할 수 있다는 강한 확신을 갖게 해주셔서 내 페이스대로 꾸준히 여기에서 사라지지 말자는 다짐을 하게 되었다.

임장보고서나 임장을 하면서 랜드마크보는 순서를 알면서도 그 이유에 대해서는 늘 궁금증이 있었다. 내가 투자금이 많아서 투자할 수 있는 것도 아닌데 , 왜??

랜드마크를 기준으로 전세가가 오른다? 매매가 오른다? 주변 다른 지역은? 어떻게 주변에 영향을 얼마나 주는지?

해당구의 랜드마크아파트가 하나의 기준점이 되는 것을 알고 , 주변에 어떻게 반영되고 있는지를 알게 해주는 하나의 지표가 되는것을 다시 한번 기억하게 되었다.

그리고 가격이 무조건 랜드마크가 되는게 아니고, 전고점이 무조건이 아니라는 거!

내가 찾은 그 시점에 거래가 없었고, 그전달 그다음달에 거래가 있을수도,, / 그리고 거래가 없어서 마지막 거래 몇개월전것을 반영할수도 있는 맹점을 놓치지 말기

-> 가격보다는 개별적 선호도( 부촌의 이미지, 커뮤니티형성, 연식, 인식, 배후업무지구, 상권, 학군 등 을 ) 파악하는 것이 중요하다. 입지를 믿어라!

지방은 물리적으로 발품보다 손품이 중요하다고 하셨는데, 자주갈수 있는 거리가 아니므로, 시간 비용 등.을 절약하기위해서는 한번의 임장을 위해 충분히 손품팔기! 그동안 사전임장보고서 하면서 왜 굳이 필요해? 가봐야지 라는 짧은 생각이 있기도 했다. 하지만 2주 연장 지방을 다녀오기위해 가족에세 양해를 구하고, 시간을 온전히 낸다는 것이 그리 호락하지 않다는 것을 경험하고 보니, 그 말씀이 크게 와닿았다.

내가 앞마당을 만들기 위해서는 사전임보에 충분히 시간을 할애하고, 선호도파악을 하고, 어떤 루트로 임장을 다닐지 충분히 고민하고, 여기는 어떨꺼야라는 나의 사전보고서와 실제 임장과의 차이를 비교하는 것에 중점을 두기

위성지도 보기/지적편집도(분홍)확인후 임장-상권이 어떤지 미리 생각하고 실제와 비교하기

나의 앞마당에서 싸고, 투자금 적고, 땅의 가치가 있다면, 현재가격이 낮더라도 잃지않는 투자가능하다.

하지만 늘~~~ 이것이 최선의 투자인지 다시 물어볼것.

이건 임장을 다녀오면서 한 아파트가 투자대상이 될것 같다는 생각이 있었다. 하지만 이게 최선일까에 대해서는 해당지역의 다른 구를 충분히 보지 못했기에 나의 결론은 보류....이것은 나의 앞마당이 작기 때문에 비교군이 없어서 일것이다.

앞마당을 늘리자

내가 시간이 없고, 힘들다면 모든 것을 다 볼 필요는 없다. 우선순위를 생각하라.

10개를 다 한다면 더 좋겠지만, 힘들다면 5개라도 하자. 안하는 것보다 낫다. 완벽하지말고 완성하자.

이번에 하락장과 상승장의 사이클을 보면서 상승의 흐름은 늘 중심에서 부터 퍼진다. 오를때도 크게 오르고 하락때도 크케 빠지지만 그 지지선이 있다. 그래서 투자하기엔 가격이 투자 범위에 들어오지 않을수도 있다.

하락시에는 외곽부터 기회가 있다. 투자하기에 범위에 들어오기 때문에. 하지만 상승되려면 중심지에 비해 기간을 더 기다려야하고, 수익률이 중심지에 비해 적을 수 도 있다.

상승장이라는 똑같은 시간동안 내가 어느 자리에 서 있느냐에 따라,,,,중심지의 임차인vs 투자자,, 공부해야할 것을 똑같으나, 대응해야할 방법은 다르다.

지방투자의 목표와 방향 : 무조건 매도를 목표로 적은 수익을 내고(잃지않는것이 중요)... 수도권에 투자할 시드머니를 만드는 것.

->가치있는 수도권에 투자해서 높은 수익을 내는 것...

왜 지방투자에 관심을 가지게 되었는지 ,,,나의 선택을 되짚어 보는, 나의 목표를 명확하게 기록하는 시간이다.

입지분석 때 단지별로 선호도차이가 전세구하기에 어려울수도 있다는 것을 알게 되었다.

가격이 싸다고 덥석하는 것이 아니라, 천만원 차이라도 좀더 매매와 전세가 잘 빠지는 수요가 있는 곳으로 선택해야하는것!.

대규모 공급이 있는 달은 재계약시점과 겹치는지 확인. 전세계약시 무조건 2년이 아니라 2년 6개월~3년으로 변경할 수도 있다는것. 세낀 물건을 투자할때도 마찬가지로 .

공급양이 많으면 전세가는 낮아지고, 전세가가 낮아지면 매매가가 낮아지는 것이 기본!

하지만 각 구별로 영향을 끼치는 곳이 달라질수 있으므로 전체로 퉁치지지말고 개별적으로 확인하기.

서쪽 외곽에 공급양이 많아지면 근접지역의 전세가영향 줄 수 있다. 하지만 동쪽의 외곽까지 영향주기는 어려울수도 있으므로,

->무조건이라는 획일화 된 생각 버리기, 변수가 있음을 늘 명심하고 대비하기

마지막에는 투자자로의 생활계획표를 알려주셨는데, 처음부터 1달코스로는 힘들겠지만 ,2달코스로 하나씩 따라가기 해보는 것이 나의 상황에 맞겠다는 생각이 들었다. 손품으로 충분히 해당지역을 알아보고서, 한번의 임장에서 충분히 내가 비교해서 뽑아낼수 있는 최적의 내용을 만들기 위해서 노력해야겠다.

투자자로의 마인드를 다시 정리해주시고 용기를 주셔서 감사합니다!