올바른 투자 방향키를 잡고 적중률 높은 투자를 꿈꾸는 아처입니다.
2주차엔 코크님의 열정적인 강의를 들었습니다. 앞마당 만들기부터 비교 평가를 통한 1등 뽑기 실전 매수와 전세 세팅하는 방법까지 세세하게 알려 주셨습니다. 특히나 실준반에서만 다루는 과정인 인테리어 노하우까지 전부 전수해 주셔서 투자 밑그림을 보다 선명하게 그릴 수 있었습니다.
다음은 조원분들과 나눈 이야기입니다~
새롭게 알게 된 점
-협상할 땐 상대방 입장에서 역지사지하기. 결국 내가 원하는 것 얻기 위해. 부사님은 내 파트너로, 매도자 및 전세입자가 뭘 원할지를 잘 파악해야 유리함.
-인테리어 상태로 투자 물건의 순위가 바뀔 수 있다. 그러니 인테리어 비용과 필요한 부분을 매임시 잘 파악해야겠음.
기억에 남는 점
-내가 내놓아야 할 전세가를 맞추기 위해 발빠르게 움직여서 최대한 빨리 빼자. 단지내와 보다 상급지 생활권의 전세 경쟁 물건들과 비교해 보고 가격을 낮추거나 상태를 좋게 해서 덜 받더라도 맞춰야지 잘못하면 잔금 치러야 하는 리스크와 그에 따른 금융비용 발생으로 맘고생까지 할 수 있다는 것.
-인테리어의 중요성과 그에 따른 세팅법 알게 됨. 인테리어의 범위가 가격에 미치는 영향.
-실준에만 있는 인테리어 강의가 리마인드가 됐음. 0호기 매수시에 욕실 결함을 못보고 샀어서 집 볼 땐 타일 꼼꼼히 보게 됨. 덧방 확인 방법도 도움됐음.
-수익률 높이기 위해서는 협상해야 하는데 강의 듣기 전엔 가격 깎는 걸로만 생각했는데 시장 상황, 물건 상황, 매도자가 원하는 것 내가 줄 수 있는 것까지 생각해야 내게 유리하게 적용할 수 있다. 가격 협상법
-시장 분위기 잘 알고 있어야 하고 최근 매수 경험 복기해 보면 욕조가 부족한 부분이 있었음. 올수리라고 해도 더 꼼꼼하게 봐야겠음. 투자 매수시 협상 포인트 잘 알아야겠음.
-0호기 전세를 놓았는데 우리집 주변에만 놓았는데 상급지로 돌려야겠다는 걸 깨달았음. 내 경험 통해서 알게 됨.
-매물에 따른 전세 세팅 유형 다양하게 말씀해 주셔서 이런 상황 시뮬레이션
2. 내가 앞으로 앞마당으로 만들고 싶은 지역?
지금 서울 투자를 목적으로 하고 있고 주로 4급지로 하고 있는데 영등포, 강서, 강동, 동대문해보니 사람들이 뭘 선호하는지가 느껴짐. 그 부분을 더 알아보기 위해 2월달은 동대문구와 비슷한 급지인 서대문구를 해 보고 그 후엔 다시 3급지인 동작을 해 봐야겠음. 3,4급지와 경기도 아직 안 해서 분당, 광명, 평촌, 수지도 해야겠음.
-1/4마당이 많은 상태라 반마당 다시 둘러보면서 그 중에서 하나 골라서 빨리 해야겠다고 생각하고 1호기 빨리 하려고 함.
-두 개의 앞마당 있는데 임장은 조원들과 했는데 임보 마무리가 안 됐고 매임과 전임 처음이라 헷갈림. 강서구 매임 못 해 봐서 3개까지는 임보와 임장 완료를 목표로 하고 지금까지 서남권 위주라 이번엔 동대문구를 픽했고 내 시드에 맞는 4~5급지를 봐야겠다. 다음달엔 서대문이나 은평구 하려고 생각중.
-상반기에 꼭 하고 싶어서 4급지 위주로 만들었는데 머리로는 되는데 실행이 쉽지 않음. 내 성에 안 맞아서 5급지나 부천 볼 생각.
-다음 임장지는 강서구, 영등포와 동대문구까지 해서 3개씩 뽑아서 비교평가해 봐야겠음. 투자하고 싶은 관심 단지 매물 위주로 임장하려고 함. 올 상반기 6월 안에 거주 분리 예정. 4급지 위주로 보려고 함.
-올해 목표는 앞마당 늘리기. 동대문구 4급지라 그 옆인 성북구 해 볼 생각 중. 한 급지 올려서 해 볼까
3. 우리 지역에서 가장 좋은 동네와 가장 덜 선호할 것 같은 동네?
가장 좋은 동네
-처음엔 청량리가 유동 인구와 주복들이 있어서 비싼 아파트를 받아 주는 수요가 있는 곳이라 좋다고 생각했는데 그 수용층은 얕을 것 같고, 분임과 시세지도 그리기와 단임루트 그리면서 전농과 답십리가 생활권으로서 더 수요가 넓을 것 같다는 생각이 들었음. 자주 이용하는 편의 시설이 잘 갖춰져 있고 들고 나기가 편리함. 출입구 통로가 여러개임. 그리고 단지들이 많이 모여 있어 그나마 택지 느낌이 들었고 학원가도 전농쪽에 많이 분포하고 있었음.
가장 비선호 동네
-휘경,청량리. 휘경은 고립무원, 철길로 단절되어 있음. 신축 단지들도 지상철 두 개 라인으로 둘러 싸여 있어서 자유롭게 길을 건너기가 너무 힘듦. 단지 내에서 출입하기가 너무도 불편한 구조에 주변 빌라들이 너무도 많고 가끔씩 나홀로 단지들 박혀 있음. 청량리동 또한 마찬가지로 편의 시설과 가깝긴 해도 거주 상권 거의 없고 소규모 단지들 몰려 있지 않고 군데군데 박혀 있음. 길이 좁고 출입 통로가 한 개로만 도어 있어 외출이나 출퇴근시 매우 불편할 듯. 제기동은 아예 생활권으로 생각조차 안 했음. 생각보다 좋았던 곳은 용두동과 장안동.
-이문이 더 좋아질 것 같음. 장안은 균질적인 부분에서 이문보다 확실히 좋지 않아서 이문 생활권이 더 좋아질 듯.
-이문이 새로운 신축으로 더 새로워질 거라고 생각됨.
-청량리는 상권은 좋지만 안정적인 거주지는 아니고 가장 좋은 곳은 전농/답십리, 휘경이 가장 안 좋아 보였음. 단임하면서 장안과 용두 살펴보려고 함.
-의외의 장소가 용두동이었는데 차량 통행 많았고 아파트 별로 없긴 해도 접근성이 좋다고 생각했고 전농 답십리 1위, 이문/휘경 2위, 청량리와 용두를 3위로 줬음.
-전농 1위, 꼴찌를 이문/휘경. 청량리를 몇 순위로 할지 고민이 됐음. 동네 분위기로는 장안. 쾌적하고 아이 키우는 가정 수요가 있는 상권이 보였음. 얘들이 많이 보였음. 사람들이 운동 많이 하고 있었음.
-살고 싶은 곳(나와 사람) 기준이 나와 다른 사람들이 다름. 교통이 너무 좋아서 청량리, 백화점과 마트 등 편의 시설이 다 몰려 있어서. 전농이 생각보다 별로 좋지 않았음. 골목이 정말 많고 살고 싶은 곳은 답십리와 장안 쪽. 제기동 사람 살 곳이 못 됨. 용두동이 생각보다 정비가 잘 되어 있음.
4. 시세 분석시 어려웠던 점이나 과제 해결하는 팁?
시세분석할 때 월부 카페에서 레버리지한 자료 구독하면 단지들 일일이 소팅하지 않아도 돼서 편함. 그럼에도 시간은 정말 많이 듦. 이 자료마저 없었다면 시세분석하는데 시간 두 배 가까이 들었을 것. 일일이 보고 시세 따야 하는 건 어쩔 수 없는 효율을 위한 비효율의 과정이므로 걍 받아들이기.
백지도 출력해서 시세 적으며 기억하기. 시세 지도는 시세를 익히기 위한 것이므로 쉽게 하기보다 잘 익혀지는 방법을 택하는 것이 가장 효율적인 방법일 듯.
임보하면서 뿌듯했던 순간과 어렵거나 힘들었던 순간 고백?
-지역에 대해 갖고 있던 희미한 생각들이 임보쓰기와 임장을 하면서 좀더 선명해졌고 사전 임보 작성시에 동별로 왜 이런 분포를 보일까 궁금한 점을 임장과 임보 쓰기를 통해 어느 정도 알아가게 되어서 지역에 대한 친근감이 생겼음. 어려운 건 항상 똑같은 듯. 시간 갈아 넣어야 할 듯.
다음주 목표: 시세그루핑과 저평가 단지 찾고 단지 분석하고 전임과 매임 실시.
-임장이 힘들었고 임보하면서 뿌듯했던 건 생활권 나누는 것 빼고는 시간이 단축되었다는 점. 다음주 목표는 완성된 임보 만들기. 단지분석에서 포기했는데 생활권별로 몇 개씩이라도 해서 완성해 보기.
-자실하면서 쉬다가 너무 오래 늘어졌는데 학부모 얘기 들어보니 재개발 얘기 들어 보니 재개발 내용도 사임에 정리했는데 내일 마무리할 생각. 요즘 전세가 별로 없는 것 같은데 갭 괜찮은 곳 전화해 보면 전세가가 다 2년 전 전세가. 세낀 물건들 진짜 전세가 확인해야 함.
-분임할 때 루트만 보고 다녔는데 사람들 의식적으로 보려는 노력했고 뒤돌아보는 시간 가지면서 잘 기억됨.
-혼자 분임하면서 완료한 점 칭찬. 사람들 보려는 노력했음. 다음 단임 땐 조원들과 얘기 나누면서 해야겠다.
-임보 처음이라서 완성된 것 보면 뿌듯. 분임하면서 동대문구 많이 다녀서 소개해 줄 수 있어써 좋았음. 단임 전에 시세 분석 많이 하고 갸야겠음.
2주차 강의와 과제도 화이팅입니다~~~
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