[2025년 매일칼럼필사 #10, 빅쿨가이] 대출규제속에서도 기회를 잡는법은 이것뿐입니다, 용용맘맘맘)

『대출규제속에서도 기회를 잡는법은 이것뿐입니다』

- by 용용맘맘맘 -

https://cafe.naver.com/wecando7/11199323

[본문내용]

→ 9월달 네이버를 가장 많이 장식한 헤드라인이 무엇이었는지 아니사요? 바로 가계대출 규제 였습니다.

→ 지금까지 대출 규제를 큰 틀로 정리를 해보면 스트레스 DSR확대로 대출한도 감액, 대출만기 축소로 인한 대출한도 감액, mci.mcg가입 불가로 인한 대출 한도 감액, 생활안정자금(내집 돈 빼서 쓰는 대출) 대출 한도 감액이있습니다. 

→ 이 대출규제의 핵심은 돈을 덜 빌려주겠다는게 핵심입니다. 

→ 그럼 투자자의 입장에서 더 큰 충격을 주고 있는 대출은 바로 전세 대출입니다. 조건부 전세 대출이라는 이름을 걸고 규제를 시작한거죠

→ 조건부 전세 대출이란, 임대인이 소유권 이전을 하는 집은 전세 대출 불가. 근저당이 있는 집을 전세대출금으로 말소조건으로 임차보증금 * 80%내 해주던 전세 대출 불가(즉 전세대출 한도가 확 줄어든다는 의미입니다)

→ 이말을 풀어보면, 전세끼고 추가 주택을 매수하려고 했던 사람들의 계획이 틀어진거죠

→ 혼란스럽습니다

→ 시장은 원래 혼란스럽습니다. 그래서 현장에 나가보면 모든 사람들이 각자의 입장에서 혼란을 보입니다. 부사님은 부사님대로 “지금 무슨 갭투자야? 안돼” 

→ 임차인은 임차인대로 “너무 불안해요, 이거 소유권이전되는집 뺴주세요”

→ 매도인은 매도인대로 “팔고 넘어가려고 했는데 금리가 1%올랐네. 거둘까?”

→ 매수인은 매수인대로 “전세끼고 사려고 했는데...이제...끝난건가?”

→ 자 여러분!! 어떠세요? 이 글을 읽으시는 분들의 마음속에 한번씩을 생각했던 부분이실겁니다. 

→ 대출규제는 원래 있었습니다. 

→ 반복될 뿐입니다. 여기서부터 진실을 말씀드리겠습니다. 주택담보 대출 규제는 항상 반복해 왔습니다. 저는 2022년 dsr규제가 강화되기 시작했을 때 시장에서 느꼈던 엄청난 혼란을 기억하고 있습니다. 

→ 지금과 똑같은 패턴으로 규제실행전, 가계대출 접수하려고 사람들은 불안해했고 이제 부동산대출은 현금부자만 할 수 있다는 말이 대부분이었습니다. 

→ 왜냐하면 1억 이상의 모든대출에 dsr 40%이 막혀버리니, 대출을 받아서 투자할 수 없게 되버렸으니깐요.

→ 지금과 거의 비슷한 분위기이죠?

→ 그런데 중요한 핵심은 이 대출규제가 영원할 수는 없다는 사실입니다.

→ 위를 보시면 규제가 시작되고 나서 1년뒤쯤 규제완화도 방향이 바뀌면서 은행마다 걸어잠근 문을 조금씩 열기 시작했습니다.

→ 여러분은 어떤 투자자가 되시겠습니까? 

→ 지금 하는 일에 의심을 하지 마세요

→ 그럼 이때 시장은 어떘을까요? 이때는 2명의 투자자형태로 나뉘었습니다. 

→ A투자자 – 시장의 변화를 보고나서, 다시 시작하는 투자자

→ 대출 규제가 풀리기 시작하네 다행이다 그럼 다시 투자공부 시작할 시점이네

→ B투자자 – 이미 후보단지들을 골라놓고, 매수가격을 정해놓고 기다리는 투자자

→ 내가 보고 있던 단지 A단지 B단지, C단지 가격조절 되던데 들어갈 때가 되었군

→ 시장이 기회를 주었을 때 누가 물건을 산다고 생각하시나요?

→ 당연히 B입니다

→ 설사 A투자자가 발빠르게 진입을 한다고 하더라도, 여러 개의 매물을 손위에 올려놓고 준비가 되어있는 사람보다 더 좋은 물건을 사기에는 사실 어렵습니다.

→ 서울에 있는 단지 하나를 가지고 와봤습니다.

→ 서울 아파트들이 전고점을 찍던 20년~21년시점 이 단지 또한 전고점 12.5억을 찍습니다. 

→ 그리고 본격적인 DSR규제가 21년 총 2억이상 가계대출 40%이 적용이 되면서, 시장이 매매거래가 뜸해지고 전세거래가 많이 이루어지고 있죠

→ 그러다가 22년 12월부터 가계대출 규제완화가 필요하다는 목소리가 현장에서 흘러나오면서, 조금씩 분위기가 바뀌기 시작합니다.

→ 그리고 나서 23년 중반 이 단지를 보고 있는 B같은 사람이 이 단지를 최저점 9.4억으로 매수를 하죠

→ 이 분은 분명히 이단지가 실거주든 투자목적이든 보고있었던 단지 중 하나였을 것이고, 이 가격이면 충분히 싸다라는 판단을 내렸고, 본인이 감당가능한 범위라는 판단에 빠른 결정을 내렸을 것입니다.

→ 그리고 현재 이 단지는 시간이 흘러 서울 시장이 싸졌다라는 판단이들면서 다른 실거주자, 투자자들이 매수세가 붙어 10억 전후로 거래가 되었고 

→ 최근은 호가가 올라 11억에 호가가 나와있습니다. 이게 전반적인 지난시장의 패턴이였습니다. 

→ 중요한건 앞으로의 하실 행동입니다. 

→ B같은 투자자가 되세요, 제가 드리고 싶은 말씀은 이것입니다. 시장의 규제가 시작되든 아니든, 어차피 돌고돌아 또 투자하는 시점은 옵니다.

→ 그럼 그때까지 기다리다가, 기회가 왔을 때 들어가야겠다라고 마음먹은 사람보다는 지금에 내가 하고 있는 일에 의미를 잊지않고,

→ 계속 본인의 타겟단지들을 만들어놓고, 이정도 범주면 나쁘지 않다. 이정도면 괜찮다 라는 생각이 들 때 선진입 하실 수 있도록 준비하시는 분들이 되셨으면 좋겠습니다.

→ 그래서 저 또한 당장 투자가 불가능하다 하더라도, 난 반드시 투자할 사람이다!! 난 반드시 해낼 사람이다!!라는 마음으로 매달 임장을 가고 매일 시세를 봅니다. 

→ 절대 잃지 않는 부동산 투자의 기술 – 성공하는 투자자는 남과 다른 길을 간다

[정리]

1. 대출규제는 원래 있다 – 이전에도 있었지만 중요한 핵심은 규제가 영원할 수는 없다
2. 완화가 되길 기다리는 투자자가 아니라 미리 준비하는 투자자가 되어야 한다.
3. 중요한 건 앞으로의 할 행동이다 – 지금 내가 하고 있는 일에 의미를 잊지 않고, 계속 본인의 타겟단지들을 만들어 놓고 이정도 범주면 나쁘지 않다. 이정도면 괜찮다라는 생각이 들 때 선진입 할 수 있도록 준비하자

[깨달은 것]

작년 말, 전세대출 규제로 투자를 하기가 어려운 상황에서 고민이 많았다. 거기다가 자본주의법으로 인해 코칭도 받을 수 없는 어떻게 보면 정말 독립적인 투자자가 되어야 하는 상황에서 동료들과 튜터님들께 질문하며 2호기를 해 낼 수 있었다. 

만약 그때 안되겠지 포기했다면 2호기를 하지 못했을것이고, 전세승계 혹은 주인전세 물건을 찾으면서 투자가 가능한 범위에 드는 단지를 계속 매물임장하며 기다렸던게 잘 했던 것 같다. 처음에는 매도만을 생각하던 집주인들이 매물이 잘 나가지 않자 가격협상과 함께 주인전세로 살아주겠다고 조건을 변경했기 때문이었다. 

만약 기다리기만 했다면 이런 매물을 만들지도 못했을 것이기 떄문에 튜터님의 말씀이 많이 와닿는 것 같다. 

앞으로도 언제 투자기회가 생길지 모르기 떄문에 항상 준비하고 조금씩 앞으로 나아가며 성장하는 그런 꾸준한 투자자가 되겠다!! 화이팅!!

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