관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
2강
1차시 후기(나에게 딱 맞는 다음 임장지 선택하는 법)
:임장 지역 선정하는 구체적 방법을 알 수 있는 강의였다.
도시의 규모(인구)에 따라 권역을 나누고 수평적 그리고 수직적 비교평가 하는 방법을 알 수 있다.
수평적 비교란 가치가 비슷한 급지 또는 도시끼리 비교하며 “가치는 비슷한데 얘가 더 싸네?”
수직적 비교란 가치가 다른 급지 또는 도시끼리 비교하며 “가치는 얘가 더 좋은데 가격은 얘가 더 싸네?”
2차시 후기(다음 앞마당 6개월 로드맵)
:단계별로 임장지를 늘려가는 것이 중요한 강의였다.
1단계(1~2개월차)→거주지역 및 직장지역
2단계(3~4개월차)→수평적 지역
3단계(5~6개월차)→수직적 지역
여기서 중요한건 나의 투자금에 따라 비교평가 하는 대상이 달라질 수 있다는 것
3차시 후기(수도권/광역시/중소도시별 가격에 반영되는 핵심 선호 요소)
:지역별로 가격에 반영되는 핵심요소가 각각 다르다는 것을 알 수 있는 강의였다.
(1)수도권→일자리,교통>학군>환경 및 입지>연식 수도권은 강남 접근성과 양질의 일자리가 아파트 가치를 반영하고 연식보다 입지가 우선시 되기에 구축아파트도 가치가 있다. 비슷한 입지라면 학군이 환경보다 더 중요하다. 여기서 환경이란 신축단지들을 얘기한다.(ex 평촌)
(2)광역시→학군>환경 및 입지>연식 광역시는 수도권과 달리 자차로 이동이 자유롭기 때문에 일자리 및 교통이 아파트의 가치를 크게 좌우하지 않는다. 하지만 학군입지는 잘 변하지 않기 떄문에 입지독점성의 메리트를 지니고 있다.
(3)중소도시→환경>학군 및 연식>입지 중소도시는 도시 규모가 크지 않기 때문에 입지의 독점성이 신도시 개발 등으로 인해 언제든 바뀔 수가 있다. 따라서 학군이나 교통 등의 입지독점성이 크지 않다. 신축으로 택지개발 된 단지들이 가치를 지닌다.
but : 수도권 외곽에 있는 아파트 단지 등은 우상향 할 수 없기에 구매하면 안된다. 전고점을 회복하지 못한 단지들!
4차시 후기(사례를 통해 보는 나에게 맞는 투자 물건 선정 프로세스)
:나에게 맞는 투자 물건을 선정하는 방법의 핵심에 대해 배울 수 있는 강의였다.
(1)분임을 통해 나만의 생활권 순위들을 매긴다.
(2)생활권의 입지를 분석한다.(분임을 통한 생활권 순위들이 바뀔 수 있음)
(3)내 투자금에 맞는 단지들을 추려간다.
(4)투자 가능한 단지들을 뽑고 비교평가 한다.
(5)전세갭 투자금+수리비+역전세 대비 리스크(나의 자금력 동원수준)을 파악한다
(6)1등 단지를 뽑는다
5차시 후기(매수 직전, 수익률 높이는 부동산 협상 노하우)
:협상을 어떻게 해야 하는지에 대해 배울 수 있는 강의였다.
(1)현재 시장이 어떠한가? → 매수자에게 유리한가? 매도자에게 유리한 시장인가?
(2)집주인은 무슨 생각을 하는가? → 왜 집을 팔려는 것인가? 어떠한 사정을 갖고 있는가?
(3)나는 여러 대안을 갖고 있는가? → 자금력을 많이 확보한 상태인가? 여러 대안의 매물건을 가지고 있는가?
협상의 노하우란 현재 시장의 유불리를 파악할 수 있어야 하고 상대방(매도자)의 사정을 파악해 나에게 유리한 상황으로 만들 수 있는지를 알아야 하며 조급하지 않기 위해 이 물건 말고도 다른 물건들을 평소에 많이 알고 있어야 한다.
모든 이들에게 정중하되 질문할 수 있어야 한다. 결국 부동산도 사람이 하는 일이기 때문에 상대의 입장에 서서 존중할 수 있어야한다.
6차시 후기(내 물건 1등 만드는 전세 세팅 프로세스)
:매수에서 끝나는 게 아니라 전세까지 맞추는 것이 투자의 완성이라는 것을 배울 수 있는 강의였다. 전세를 맞춘다는 것은 리스크, 투자금, 비용계산을 한다는 것
(1)리스크 : 전세세팅을 위한 환경을 이해하고 위험을 줄이는 것(세입자에 따라 다름)
(2)투자금 : 나의 투자금이 어느정도 들어갈지 이해하는 것(세입자에 따라 다름)
(3)비용계산 : 전세를 못 맞출 경우 나의 잔금여력은 충분한가?
→이 세 가지 까지 대비하고 전세를 맞출 때 비로서 투자의 완성
7차시 후기(확실한 전세 세팅을 위한 매물 수리 노하우)
:기본, 올수리, (샷시 포함 )올수리를 포함한 비용을 계산하여 저평가 아파트를 파악할 수 있는 강의였다.
(1)단지내 전세가 및 수리 범위를 포함한 가격을 책정한다.→ 전세가 1차 책정
(2)주변 단지내 전세가/수리범위 결정 → 수평적 또는 수직적 비교를 통해 객관적인 나의 전세가 메타인지
(3)방을 보여주는 세입자에게 항상 감사하는 마음 갖기
(4)잔금 2달 전을 기준으로 부동산에 기한 정해주기
(5)잔금 2달이 안남았다 → 입지 좋은 부동산에 내 전세 뿌리기(성수기, 비수기 파악 잘하기)
(6)기간별 대응하기(plan A, plan B)
중요한 것은 나의 원칙을 고수할 때도 있어야 하지만 나에게 상황이 불리하면 원칙을 접고 얼른 세입자를 들이는 게 중요할 때도 있다.
8차시 후기(매수 후, 모르면 손해보는 가성비 인테리어 팁)
:인테리어 별로 중요하게 생각 안했는데 엄청 중요하다는 것을 파악할 수 있었던 강의였다.
(1)투자금을 최소화 할 수 있다.(내가 내 물건을 1등으로 만든 만큼 전세가를 상향)
(2)경쟁력 강화(같은 물건이면 수리된 물건을 사람들이 선호한다)
(3)관리 용이(어차피 장기보유 할거면 그냥 수리해라)
기본적인 수리 비용을 파악하는 것 중요하고, 연식에 따라 아파트 수리여부를 다르게 봐야한다.(90년대, 00년대 10년대) 또한 유행이 아닌 대중의 시선으로 깔끔하고 심플한 디자인을 추구한다. 무조건 올수리, 일부수리 하는 것이 아니라 물건과 내가 수리여부를 파악할 수 있는 수준에 따라 다르게 적용하는 것이 중요하며 견적은 여러 군데를 통해 받고 견적이 싸다고만 선택할 것이 아니라 좀 더 나오더라도 책임감과 소통을 중시하는 업체와 진행하는 것이 좋다. 하자보수(10%는 tip)
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