추가로 생각해 볼 선호요소 - 선호도에 영향을 주는 것 [에스더케이]

안녕하세요,

에스더케이입니다 :)

매달 앞마당을 만들고

임장보고서를 작성하실텐데요.

저는 언젠가부터

임장보고서 맨 마지막 장에 아래와 같이

해당 지역의 '핵심 선호 요소'를 적어보고 있습니다.

※하기 내용은 저의 주관이 들어간 내용이어서, 이런 식으로 쓸 수 있구나만 참고해 주세요 ㅎㅎ

새로운 지역을 임장하며

각 지역 사람들은 왜 그곳에 살고,

왜 어떤 단지를 좋아하는지 알게 되는데요.

각 지역마다 조금씩 다른 선호요소를

추후 투자에 반영하기 위해서입니다.

같은 값이면

사람들이 선호하는 이유를 많이 갖고 있는 단지에

투자하면 좋겠다는 생각에서인데요.

이번 시간에는

흔히 생각하는 직장, 교통, 학군, 환경 외에

단지 선호도에 영향을 주는 요소가

무엇이 있는지 알아보겠습니다.

1. 구조

관악구에서 선호도가 가장 높은 봉천 생활권.

봉천 생활권에서는

2호선 접근성이 가장 중요한데요.

분위기 임장, 단지 임장을 하며

애매한 2호선 역과의 거리,

언덕이라는 단점에도

유독 가격이 높아 보였던 단지가 있었는데

바로 관악동부센트레빌 (2004년, 487세대)입니다.

전화 임장, 매물 임장을 통해

부동산 사장님들이 공통적으로

'이 단지는 구조가 좋다'고 말씀하시는 것을

알 수 있었는데요.

[센트레빌 59타입 구조]

마찬가지로 2호선 역세권이긴 하지만

세대수가 다소 아쉬운

서울대입구아이원 (2006년, 374세대)도

'구조가 좋다' 많이들 말씀하셨습니다.

실제로도 좋게 느껴졌고요!

[풍림아이원 59타입 구조]

이 두 단지는

구축 대장 두산과

가격을 거의 같이 해 왔습니다.

봉천동에는 연식과 규모가 비슷한 단지들이 많은데,

단지들간 입지와 연식이 비슷하기 때문에

'이 단지와 이 단지는 비슷해보이는데,

집에 들어와 보니 이렇게 구조 차이가 나면

이 곳이 더 낫겠다!'

생각을 하는 분들이 많으셔서

구조의 중요성이 더 부각된 것이지 않을까

생각 되었는데요.

[관악구 200세대 이상 단지 구조]

구조는 다른 입지 요소들이 비슷할 때,

'이왕 이면 구조 좋은 것이 좋다'의 개념으로

생각해 보시면 좋겠습니다.

교통, 학군 등 입지 가치가 차이 나면

입지가 좋은 것이 우선이겠죠!

2. 사립 학군

단지 가치를 파악할 때,

'초품아', '중학교 학군'은 기본적으로 보는데요.

추가적으로 선호도에 영향을 주는 요인으로

'사립학교'를 생각해 볼 수 있습니다.

전국에는 총 73개의 사립초등학교가 있는데,

그 중 38개가 서울에 위치하며,

대부분이 강북에 밀집되어 있습니다.

그래서인지 강북 지역을 임장하며

사립초등학교에 대해 유독 많이 들은 것 같은데요.

[서울 사립초 수업료]

출처: 한경BUSINESS

상기 표는

2021년 사립 초등학교 수업료를 보여주는데요.

공립학교 대비 교육비가 무척 높은만큼,

자녀 교육에 관심이 큰 부모들이

사립초에 관심을 가질 것으로 예상할 수 있습니다.

여러 지역을 도는 사립초 셔틀이 잘 되어 있더라도,

먼 지역에 거주할 경우,

셔틀을 타기 위해

이른 시간 기상해야 한다는 점을 고려할 때,

부모의 입장에서

자녀가 다니는 사립 학교 가까운 곳에

매수까지는 아니어도 전/월세 거주하고자 하는

수요가 있을 수 있겠다고

생각해볼 수 있는데요.

예를 들어,

성북구의 돈암브라운스톤(2004년, 1074세대)은

배정되는 공립 초등학교는 길을 건너지만

사립초등학교는 바로 옆에 있고,

이 사립초등학교 거주 수요가 있었는데요.

물론, '사립 초등학교 때문에

돈암 브라운 스톤에 살아야 한다'는 수요 보다는

'4호선 접근성도 괜찮으면서

사립 초등학교도 가깝고

연식도 나쁘지 않다'는

여러가지 요소가 합해져

단지의 선호도를 만들었기에

사립초등학교가 유일한 선호요소는 아닌 점은

참고해야 할 것 같습니다.

마찬가지로,

동대문구 장안동 벚꽃 4인방 중

장안힐스테이트, 장안래미안2차는

5호선에는 더 멀지만

가까운 사립초, 더 좋은 연식,

면목선 호재 등의 장점으로

홈타운1차, 장안래미안1차 보다

가격이 높게 형성되어 왔음을 알 수 있습니다.

(장안래미안2차는 평형이 작음)

위에서 언급했듯 사립초등학교 접근성은

선호도를 판단할 때 추가적으로

고려할 수 있는 요소로

생각해볼 수 있겠습니다.

지금까지,

단지의 선호도를 결정하는 추가 요소로

1. 구조

2. 사립 학군에 대해 알아 보았는데요.

단지의 가치와 선호도를 결정할 때

가장 중요한 것은 우리가 배웠던

직장, 교통, 학군, 환경의 입지 가치입니다.

그런데 만약 이러한 요소들이 비슷하다면,

오늘 말씀드린 구조와 사립학군에 대해서

추가적으로 생각해보며

단지 선호도를 판단해보시면 좋을 것 같습니다.

지금까지 읽어 주셔서 감사합니다!