[독서 후기 하람] '결국은 오르는 집값의 비밀'

부동산 관련 책을 찾아보던 차에

25년 월부 추천도서이기도 해서 

한번 읽어봤다. 

하지만 부동산 공부를 하고 있지만

한번 읽고서는 내용을 

제대로 흡수하기 어려울 듯 하다.

내 수준에서는 아직 이해하기 

어려운 난이도긴 하지만

그래도 재독처럼 정리를 해보면 

낫지 않을까 하는 생각에

후기를 작성해 본다.

STEP1. 책의 개요

• 제목 : 결국은 오르는 집값의 비밀
• 저자 및 출판사 : 김준영 / 한국경제신문 출판사
• 읽은 날짜 : 25.1. 7 ~ 1. 12
• 총점(10점 만점) : 8/10 (아직은 어려운 것 같다.)

STEP2.  키워드

• 수요와 공급 / 전세가율과 전세수급지수 / 부동산 시장의 월세화

STEP3.  본깨적 _ 본

주택시장을 이해하는 것은 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨있는 

의미를 정확하게 해석하는 것이다.

이 책은 우리 주택시장의 근간이기도 한 전세제도를 바라보고 분석하며 투자자의 인사이트를 가감없이 펼치고 있다. 

또한 인구감소가 시장에 어떻게 영향을 줄지, 서울 수도권과 지방의 전세시장은 어떤 차이가 있고 공급에 의해 어떻게 달라질 수 있는지 ‘카더라’가 아닌 ‘객관적인 지표’들을 통해 체계적으로 분석하며 주택시장의 미시적인 흐름을 예측해나가고 있다.

STEP3.  본깨적 _깨

저자는 20년 넘게 부동산시장에서 투자를 이어나가고 있는 잔뼈가 굵은 사람이다. 

이런 사람이 부동산의 가격 변화는 수요와 공급에 의해 매겨지는 ‘전세가’에 있다고 보고

전세가율, 전세수급지수, 공급의 지표에 관심을 두고 있다.  

또한 이런 지표들을 토대로 서울과 지방의 집값이 과거에는 어떻게 움직였고 추후에는 어떤 방향을 보여줄지 앞으로의 상황을 예측까지 하고 있다. 

덕분에 수도권만 바라보고 있어 지방의 흐름에 대해서는 전혀 모르고 있었는데 시장이 어떻게 흘러갈지는 아무도 모르겠지만 과거 거의 동일한 흐름을 통해 현재 시장을 예측하는 것이 

가능할 수도 있을 것 같다는 생각을 하게 되었다. 그리고 전세가에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 ‘금리’와 ‘정책’이라고 알고 있었는데 두 요소의 차이점에 대해서도 어느정도 이해할 수 있게 되었다. 

STEP3.  본깨적 _적 

1. 부동산 시장의 흐름을 놓지 않도록 경제신문은 꾸준히 읽기
2. 각 지역의 상황에 대한 이해를 바탕으로 저자의 생각을 차근차근 검증해보기
3. 수요와 공급이 시장에 어떻게 영향을 미치는지 좀 더 자세한 사례들을 찾아보기
4. 성장하는 도시를 찾아 투자와 연결하도록 실력을 쌓기

STEP4.  책에서 기억하고 싶은 (인상 깊은) 문구

‘임대시장의 월세화’

p26. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가율 상승률이 높고 이것이 미래의  기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다.

p28.  부동산의 가치평가에서 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고 단기적인 임대료 변화에 따라서도 주택가격은 변동합니다. 이렇게 주택가격 평가에 중요한 임대료는 임대인 입장에서는 수익이며 임차인 입장에서는 비용입니다. 임차인 입장에서 보는 임대료는 돈의 사용비용인 금리에 크게 영향을 받습니다. 

p83. 공급이 시장에 영향을 미쳐 가격을 변화시키는 것은 대부분의 지방에서 보이는 특성입니다. 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 주는 선행하는 시장입니다. 반면 서울수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택이 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다.

p102. 높은 수익률을 내는 환경은 곧 리스크가 큰 환경으로 들어가면서 매매가격의 성장이 둔화되는 것을 의미합니다.

p103. 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 나타내는 지표가 서울수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수입니다. 전세가율은 기본적으로 그 도시의 성장성과 리스크 그리고 현재의 공급량으로 형성되어 있습니다. 

p114. 주택시장에서 가격과 관련해 가장 우려하는 부분이 인구감소에 따른 수요감소입니다. 하지만 주거용 부동산 시장만 놓고 보면 많은 분들이 걱정하는 것만큼 부정적인 것만은 아닙니다. 산업이나 관광 인프라가 잘 갖춰진 환경이라면 인구감소에 따른 부정적인 측면보다는 긍정적인 측면이 훨 씬 더 많을 수 있습니다. 경쟁력을 갖춘 곳이라면 인구가 감소하는 곳이라도 여전히 기회가 있는 것입니다.

p115. 자가보유율이 얼마인가로도 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 알 수 있다. 관심있는 곳이 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳이다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는 것이다.

p130. 부동산 시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있다.

p135. 임대시장이 월세화 된다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느 정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 뜻한다고 할 수 있다. 

우리 주택 시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수 밖에 없다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문이다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대형태로 자리를 잡게 되는 것이다. 전세 시장이 완전히 사라지지는 않겠지만 다가올 미래의 임대 형태가 주로 월세가 되는 것은 피할 수 없을 것이다.