[귀연당] 칼럼필사 [15]

[귀연당] 칼럼필사 [15] 오를만한 것을 사는 것 vs 싼 것을 사는 것

습관의 의미 [칼럼필사]

- 인간으로서 성장할 수 있는 좋은 방법이기에 한다.

- 같은 길을 먼저 간 거인의 어깨를 빌려, 아파트 투자에 특화된 생각을 깊이있게 해볼 수 있는 기회여서 한다.

- 멘토와 같은 상황에, 같은 생각을 하기 위해 한다.

- 이 글을 모두 이해하시는 투자자라면 누구라도 반드시 20억 이상을 달성할 수 있다고 확신하시기에 한다.

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[16] 오를만한 것을 사는 것 vs 싼 것을 사는 것

월부에서 투자공부를 하며 너바나님께서 알려주신 '저환수원리'라는 투자 원칙을 배웠다. 그것을...

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[생각과 적용]

(2) 제 가치를 찾을 때까지 기다려

이것이 투자자 실력의 핵심이다. 내 자산의 가치측정을 정확히 할 줄 알아야 한다. 그리고 가치 측정의 결과 가격보다 싸다면 충분히 기다릴 줄 알아야 한다.

▶ 저평가 평가는 매수의 시작일 뿐, 중요한 것은 내 자산의 가치측정.

내 자산 가치측정할 때 오류가 더 많이 생길 것 같다. 희망이 들어가기 때문.

가치를 비교적 정확히 측정해도 기다리는 것과 매도를 결정하는 것은 더 어려운 영역.

오를만한 것을 사는 것 : 앞으로 가격이 오를 것을 예상하고 사는 것

싼 것을 사는 것 : 현재 가격이 싼 것

▶두개의 차이는 '예상'이 들어가느냐 여부다.

싼 것은 '내 능력안에서' 판단이 가능하므로 좋은 기준이 될 수 있다.

오를만한 것을 사는 것은 내 능력안에서 판단하기 불가능하다. 예상으로 투자를 결정하는 것은

투자인생 제1원칙인 '오래하는 것'을 해칠 가능성이 높다.

내 능력으로 싼 것을 사는 것은 나의 원칙에 맞춰 행동했기 때문에 실패가 성장이 된다.

월부에서 투자공부를 하며

너바나님께서 알려주신 '저환수원리'라는 투자 원칙을 배웠다.

그것을 내 스스로 투자자로 성장하며 싸투감(가격이 싸냐, 기대수익 대비 투자금 적절하냐, 감당 가능하냐)이라는

내 원칙으로 변화, 적용해보면서 투자자로 성장해나갔다.

2018년 서울 매매 폭등, 8.2대책, 9.13대책, 매매 조정

2019년 서울, 수도권 매매 폭등, 각종 대책, 매매 폭등

2020년 코로나, 임대차2법, 전국 전세 폭등, 매매 폭등

2021년 전국 매매 폭등, 고점 형성, 금리 상승 시작

2022년 금리 대폭 상승, 분위기 반전, 4분기 전국 매매&전세 사상 최대 폭락

2023년 전국 1분기 저점 형성, 서서히 반등

2024년 서울 상급지 1차 데드캣 바운스 완성

폭등, 폭락의 롤러코스터장 + 전무후무할 코로나 팬데미 + 40년만에 나온 임대차법 등은

전가의 보도라고 생각했던 원칙이 뭔가 통하지 않는다고 느껴졌다.

왜 배운 원칙과 같이 시장이 움직이지 않지?

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어느덧 투자자가 된지 7년이 되었다.

점점 경험이 쌓이며 원칙이라는 것이 변하지 않는 것이 더 이상하다고 생각되었다.

역동적으로 바뀌는 시장을 보면서 원칙이 변화해야한다고 느꼈다.

그리고 원칙을 바꿔보며 거기에 변하는 원칙과 변하지 않는 원칙이 있다는 것을 알게 되었다.

그것이 원칙과 기준이라는 개념으로 내 안에 정리가 되었다. 정리된 개념은 아래와 같다.

원칙은 변하지 않는다.

내가 원칙이라고 생각했던 것들은 기준이었다.

원칙은 변하지 않는 개념이고 기준은 개념을 뒷받침 하기 위해 필요한 가치판단의 근거이다.

내 원칙은 잃지 않는 투자이다.

잃지 않는 투자는 (1) 가치보다 가격이 싼 자산을 사고

(2) 제 가치를 찾을 때까지 기다려 (3) 가치를 찾았을 때 매도하는 것이다.

(1) 가치보다 가격이 싼 자산을 사고

내가 투자고민 할 때 보는 1번 원칙이 가격이다. 가격의 싸고 비싸고가 내 의사결정의 1번 기준인 것이다.

(2) 제 가치를 찾을 때까지 기다려

이것이 투자자 실력의 핵심이다. 내 자산의 가치측정을 정확히 할 줄 알아야 한다. 그리고 가치 측정의 결과 가격보다 싸다면 충분히 기다릴 줄 알아야 한다. 가격을 싸게 샀고 가치 측정을 할 수 있다면 기다리는건 어렵지 않다. 내 물건에 확신이 없기 때문에 가치를 찾기 전에 매도, 손절하고 투자자로써 살아남지 못한다.

(3) 가치를 찾았을 때 매도

가치를 찾았을 때 매도해야한다. 기본적으로 가치투자는 시간을 길게 들이는 투자법에 속한다. 저평가된 가치 + 인플레이션 효과로 내 투자의 수익률을 극대화해주기 때문이다. 따라서 가치를 찾을 때까지 보유해야 하고 이는 사팔사팔(사고팔고 사고팔고)가 아닌 자산을 쌓아가야한다는 것을 의미한다.

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기준은 무엇일까?

PIR, 전세가율, 투자 범위(지역), 물건에 대한 보유 기간 등이다.

PIR은 도시별로 다르기 때문에 도시별로 적용을 시켜야 하고

전세가율도 일반적으론 전세가율이 높기 때문에 아파트가 싸고 낮기 때문에 비싸다는 단순한 명제로는 변화하는 시장에서 살아남기 어렵다. 시장마다 달라지기 때문이다.

투자 범위. 물건 보유기간도 마찬가지이다. 예전엔 수도권 모두 사도 되었고 장기보유가 가능하다고 여겨졌지만, 앞으로는 인구 변화로 그냥 막사면 안되는 상황이 도래했고 이미 지방엔 그런 도시들이 많다.

이렇듯 원칙과 기준은 다르다.

이것을 잘 구분할 줄 알고,

시장에 따라 기준을 변화시킬 줄 아는 투자자가 독립된 투자자이다.

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출퇴근길엔 보통 유튜브 모니터링을 많이 한다.

오늘 본 영상에 패널분이 나오셔서 아래와 같은 이야길 했다.

"가격이 많이 빠진걸 사면 안된다.

많이 빠졌다고 생각해도 더 빠질 수 있다. 지하가 있다는 말이다.

그렇기에 가격이 오를만할 때 사야한다.

가격이 오를만하다는 것은 가격과 거래량이 추세적으로 오를 때이다"

어떤가? 맞는 말인가?

맞고 틀리고는 내가 이야기하고 싶은 포인트가 아니다.

내가 말하고 싶은 것은 어떤 원칙과 기준을 중요하게 여기는지에 따라

상황을 보는 뷰, 이에 따른 의사결정이 다를 수 있다는 것이다.

어떤 원칙과 기준이 다를까?

오를만한 것을 사는 것과 싼 것을 사는 것이 뭐가 다르지?

가격이 싸니까 오를만하지. 그럼 오를만한 것을 사는 거나 싼걸 사는거나 같은거 아냐?

대략 보면 비슷해보인다.

하지만 둘은 명백히 다르다.

오를만한 것을 사는 것 : 앞으로 가격이 오를 것을 예상하고 사는 것

싼 것을 사는 것 : 현재 가격이 싼 것

가격이 싼 것은 지금 바로 가격이 싸다는 것을 판단할 수 있다.

A보다 B가 싸다. C보다 B가 싸다. 그러므로 B가 가장 싸다. 라고 정량적으로 판단할 수 있다.

오를만한 것은 지금 판단할 수 없다.

단, 정황상 여태 이렇게 움직였기 때문에 앞으로도 그렇게 움직일 것이라는 예상이 담겨져있고

+ 현장에서 이런 물건들을 본다면 부동산 사장님들의 뽐뿌와 이거 오를 것 같은데? 라는 심리적 욕심까지 더해져 정량적 + 정성적 판단까지 더해진다.

다시 한번 말하지만 뭐가 맞고 틀리고의 문제가 아니다.

저렇게 하는 것이 맞을 수도 있다. 단, 내 1번 원칙은 가격이고, 따라서 나는 싼 것을 사지

오를만한 것을 사지 않는다는 것이다.

지금은 하락장이니 이런 것들이 많이 와닿지 않을 수 있다.

하지만 시장이 반등하고 이것저것 오르기 시작하면 '싼 것'과 '오를만한 것'에 대한 구분이 모호해진다.

나는 그런 시기들을 거치면서 이것들에 대한 정의를 정리했던 것 같다.

2가지의 차이점은 한 단어로 줄이면 '예상'이다. 나라고 예상을 하지 않는 것이 아니다.

어찌보면 예상은 자연스럽게 된다. 그리고 통찰력도 그것의 일환이라고 본다.

다만, 예상을 가지고 매수-매도 의사결정을 하진 않는다.

의사결정은 철저히 원칙과 기준에 따라서 한다.

원칙과 기준의 영역은 정답이 없다.

따라서 상당히 어려운 영역이다.

그러나 독립된 실전투자자는 반드시 원칙과 기준이 있다.

다들 험난한 투자 세계에서 살아남을 수 있는

각자만의 원칙과 기준을 갖추길 바란다.

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