단지vs단지 저평가 된 1등 물건 찾는 방법 [프메퍼]

안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

임장지를 하루 종일 돌아 다니고,

열심히 앞마당을 만들지만 막상

'가치대비 저평가 된 싼 아파트'를

찾기가 쉽지 않습니다.

오늘은 지역 내에서 어떤 아파트가

가치대비 가격이 싼 아파트인지,

그 전에 적절한 가격이 맞는지를

선호도 파악과 가격 비교를 통해

알아보도록 하겠습니다.

STEP 1. 지역 내 선호요소 파악하기

가장 먼저 지역 내에서 선호되는 요소들을 파악합니다

아파트는 투자물건이기 전에 '사람이 사는 곳'입니다.

아파트 자체가,

거주민의 생활양식과 거주선호도가

포함되어 있다는 뜻과 일맥상통합니다.

(나 OO살아~를 예로 들면 좋을 것 같네요)

초등학교 학령기를 둔 부모님들은

초품아 아파트를 선호하고,

직장과의 거리를 중요시하는

회사원들은 역세권을 선호합니다.

이처럼

그 지역과 생활권의 사람들이

어떤걸 더 중요시하고

좋아하는지를 파악하는 것이

최우선적으로 수반되어야 합니다.

선호요소를 파악하기 위해서는

반드시 현장으로 나가셔야 됩니다.

내 발로 임장을 다니며 이 사람들이

어떤 요소를 얼만큼 좋아하고 싫어하는지

직접 느껴봐야 알 수 있습니다.

언덕이 많은 지역의 경우,

평지를 얼마나 좋아하는지 직접 느끼고,

매물임장을 통해 현장의 소리를 들으며

그 가격차이를 가늠해 보는 것이 중요합니다.

이 만한 돈을 더 주고서라도

여기에 살겠어!

그 다음 시세지도를 그리고

지역 내 가격을 파악하면서

임장에서 느낀 선호요소들의 차이점을

생각하고 정리합니다.

STEP 2. 선호요소의 유무로 가격 차이 비교하기

시세지도를 그리고 선호요소를 파악했다면

본격적으로 지역 내의 가격을 체화시켜야 합니다.

예를 들어보겠습니다.

'학군'이라는 선호요소가 중요한 분당입니다.

비교할 아파트 두 단지는

수내동의 푸른마을과 서현동의 효자촌 삼환입니다.

두 단지는 같은 연식이고

역과의 거리도 비슷합니다.

두 단지의 차이는 수내중학교와

양영중학교를 간다는 차이가 있습니다.

양영중학교도 학업성취도율 93.7%의 좋은 학교이지만

수내중은 96.3% 분당에서

최고학군으로 뽑히는 곳입니다.

이처럼 다른 조건을 통일(연식/역과의 거리)하고

해당 생활권에서 가격의 차이를

가져올 수 있는 선호도(학군)를 달리하여

가격을 비교해 봅니다.

음.. 이 정도면 같은 평형이면

1억 이상의 차이가 나지 않을까?

출처 입력

실제 가격을 살펴보니

푸른마을 12.2 / 7.5

효자촌 삼환 10.5 / 5.5

대략 매매 전세 2억의 차이를 확인할 수 있었습니다

초보분들은 여기까지만 알아도 되지만,

더 알고 싶은 분들을 위해 살짝 더 나아가보겠습니다.

두 단지의 차이를 확인하고서

그래프를 붙여 비교해보면,

과거 하락장에 붙었던 시기도 확인 할 수 있고

상승장에서 차이가 1.5~2.3억까지

차이난 것을 확인해 볼 수 있습니다.

그럼 다음 투자할 수 있는 시기에서

두 단지의 가격이 붙는다면?

더 좋은 단지인 푸른 마을을

적극적으로 투자합니다.

반대로 두 단지의 차이가 3억이상씩 난다면?

효자촌 삼환이 상대적으로 더 저렴하여

투자할 수 있는 것입니다.

더 좋은 단지를 찾는 것을 넘어

더 좋은 투자가 무엇일지도

생각해보는 것이 중요합니다.

여기에서 내 생각보다 학군의 차이가

가격차이를 더 많이 날 수 있겠구나를

받아들이고, 또 다른 단지들과 비교해 봅니다.

같은 연식의 샛별동성과 샛별삼부입니다.

샛별 삼부는 아까말한 수내중학교로 가고

샛별 동성은 학업성취도 91.5%의 샛별중으로 갑니다.

그럼 두 단지의 84 가격은 얼마정도이고

얼마가 차이날까요?

(정답은 댓글로 달아주세요 ^^)

이런식으로 지역에 대한 선호도 차이를

내 몸속에 체화하고,

지금같은 하락장에서 A단지가 B단지보다

더 좋은 선호도를 가졌음에도

가격이 저렴하다면(검증한 생각보다 차이가 적다면)

저평가 되었을 확률이 높습니다.

또는 B단지가 A단지보다 선호도는 떨어지지만,

가격차이가 검증한 차이보다 더 크다면

이 또한 저평가된 아파트로 판단해볼 수 있습니다.

이를 최대한 객관적이고 정확하게 판단하기 위해

임장과, 단지분석이 반드시 선행되어야 합니다.

STEP 3. 심화 학습 - 조건 혼합

처음에는 위의 사례처럼 조건을 통일해 놓고

변수를 통제한 상태에서 가격의 차이를 알고

비교평가가 익숙해지셔야 하고,

앞마당이 10개가 넘어 비교평가가 익숙하시다면

조건을 하나씩 바꾸면서 적용해보시면 됩니다.

예를 들어 가상의 지역을 가져오겠습니다

1등 생활권 대장아파트 A는

선호되는 월부초등학교와 공원,

고층에서 하천도 보이는 좋은 환경을 가졌습니다.

5년차 신축의 84가 5.0/3.5억이고,

59는 4.0/2.8의 가격을 형성하고 있습니다.

같은 생활권에 월부초를 누리는 a의

5년차 신축 84는 4.0/2.5이고,

59는 3.0/2.0의 가격을 형성하고 있네요.

2등 생활권의 대장아파트 B는

연식은 A보다 2년이 더 되었지만

선호되는 열반초와 더불어

학업성취도 97%의 월부중을 다닐 수 있습니다

B아파트는 비록 A가 속한 1등생활권보다

상품성이나 주위 환경은 부족하지만,

중학교 선호도로 인해 전세가가 높네요

A의 59형과 B의 84가 비슷한 가격대로

흘러감을 알 수 있습니다.

또한 a의 84와도 비슷하네요!

그렇다면 B의 59의 적정 가격은 얼마정도일까요?

저는 a의 59와 매매가는 비슷하고

전세가는 더 높을 것이라고 판단했습니다.

실제 확인해 보니 B의 59 가격은

3.1/2.2을 형성하고 있습니다.

이를 토대로 A와 a의 차이만큼

B와 b의 차이도 가늠해볼 수 있습니다.

(나머지 조건이 동일하다 가정할 때)

b의 84도 B의 59 가격과 비슷하겠죠?

2.8/2.3입니다.

투자범위에 들어오네요!

매매가는 더 싸고 전세가는 더 높고~!

저환수원리에 충족되고

충분히 좋은 투자라고 생각해서

b를 지역 내 최종 1등으로 뽑았습니다.

이렇게 지역내 가격부터 비교하고,

적정 가격을 유추해보고 가치대비 가격이

저평가 된 단지를 하나씩 뽑아보는 것이 중요합니다.

같은 방식으로 지역 내 1등을 뽑고,

더 나아가 앞마당으로 확장해 나가시면 됩니다.

앞마당 최종 1등도 최종 비교 평가 이후

이번 달의 1등을 자유자재로 뽑는

행동을 매달 반복하시면 됩니다.

알 수 있는 것과 알 수 없는 것을 구분하자

위의 방법대로만 구분할 수 있는

단지들만 있다면 얼마나 편할까요?

하지만 돈을 번다는건 쉬운 일이 아닙니다 ^^;

실제 투자에서 가격은 칼로 무자르듯,

계산되어지는 것이 아닙니다.

현장에는 우리가 알지 못하는 여러가지 변수들이 있습니다.

급매, 야망호가 등으로 인해 가격이 혼재되어 있을 경우

(그래서 가격을 먼저 보고 판단하기 보다 선호요소를 먼저 알아야 합니다)

내부구조나 평형대가 다른 경우

지도에는 나오지 않는 주위 환경

선호요소가 통일되지 않고 조건들이 섞여있는 경우

입지 변화가 예정되어 있거나,

입지개선으로 인해 가격 역전이 생긴 경우

알 수 없는(이해 할 수 없는) 선호도가 적용된 경우

현장에서만 느낄 수 있거나

가봐야 알 수 있는 것들이 많습니다.

또한 시간이 지나 시장을 경험하고

내 안에 지역들의 데이터가

쌓여야 알 수 있는 부분도 많고요.

진짜 투자에 있어서는 1등뽑기 그 자체보다,

투자금이 얼마나 들어가는지, 리스크가 없는지 등

그 다음 스텝을 밟아 나가야되며 그 과정에서

실제 투자할 1등이 바뀌는 경우도 허다합니다.

부동산은 마치 살아 움직이는 생물과 같습니다.

현장에 있지 않으면 알 수 없는 것이 많고

사람을 이해함으로서 얻어가는 부분이 많습니다.

네고와 협상, 사람간의 관계, 전세 맞추기 등

실제로 투자하지 않으면 알 수 없는 것들도 많습니다.

통찰력을 얻기 위해선

10채 정도는 경험봐야 가능합니다.

즉, 그러기 위해서 일단 투자를

실행하는 것이 중요합니다.

만들어야 할 앞마당 갯수를 정해놓고

투자를 미룰 필요는 없습니다.

-너바나님-

제가 초보시절, 너바나님께 코칭을 받으며

투자하기 전 앞마당 10개부터

만들어야 되지 않냐는 질문에

대답해주셨던 말씀입니다.

알 수 있는 영역을 늘리고,

알수 없는 영역을 인정하는 과정을 겪기 위해

투자는 반드시 이뤄져야 합니다.

진짜 부자가 될 사람들은 이미 행동으로 옮기고 있습니다.

저도 올해 반드시 1채 투자한다는 마음으로

눈에 불을 켜고 임장을 다니고 있습니다 :)

자유로운 비교평가와 더불어

스스로 좋은 투자물건을 찾아낼 수 있는

능력을 키우고 좋은 투자하시길 응원드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요♥