[반드시 해낸다] 실전준비반 3주차 자음과 모음님 강의 '될대까지 할 것이므로 반드시 된다.'

3주차 1차시

>임장보고서를 안쓰면 투기를 한다

>부동산 투자시 수요가 가장중요

>임보 or 임장 중에 어떤게 더 재미있는지 판단 필요

-비교평가 및 비교평가 보다 더 중요한 저 평가를 찾기

>내가 들인 시간과 노력을 믿는다=지역과 가격에 대한 통찰력

-투자에 필요한 행동을 하고 그것을 보고서로 작성 필요

-현장에 집중해야한다.

>월부는 현장파 투자자 = 단지의 시세+단지의 가치를 구체적으로 아는것

>느리더라도 꾸준히 하면 결과적으로 실력으로 바뀌더라.

>가치가 있는것들이 싼거냐가 중요

>나는 임장보고서만 잘쓰는 사람이 아닌 투자를 하고, 잘 하는 사람이 된다.

>투자는 단지 분석이 잘되어야 하고, 단지 임장이 잘되어야 한다.

3주차 2차시

>데이터 분석하는것을 통해서 땅의 입지가 어떤 이유로 수요를 끌어들이는건지 해석 필요

>지방 빈땅을 봐라. 택지계발까지 계획되어 있다면 짱

-산이 있으면 생활권이 단절 될 수 있다. 

-빈땅이 왜 중요하냐, 언제든지 택지 개발할 수 있고, 언제든지 새아파트가 들어올 수 있다.

>상권 분위기는 주변지역 자체 분위기를 만들고 수요를 만든다.

>임장보고서 작성은 3장→ 위성지도 크게/작게/지적편집도

>세대당 인구수가 높다는것은 3~4인 인구수가 많이 산다는것

>법정동 : 옛날부터 이동네가 있어요 기준(우리는 법정동만 신경써라)[네이버에서 찾기]

3주차 3차시

>도시기본개발 계획→개발 계획만 보고 투자하지 말것

>중소도시 일수록 신도시때매 중심지가 옮겨질 수 있음

>소득은 “질”이다

-소득이 높은 사람들의 비율이 높다는 것은 부동산 구매력을 가진 비율이 많다는 것=언제든 집 매매할 수 있는 수요가 많을것

>환경이 중요하다(편의성, 균질성)

>지방은 이동네가 살기좋냐 안좋냐를 봐야한다.

>공급물량은 3년을 봐야 한다.

>입지 분석은 이 아파트가 왜 좋은지 한문장에 나와야 하고, 설명할 수 있어야 함

3주차 4차시

>지역을 볼때 기준은 제일 비싼아파트가 있는 기준 부터 보라

>지역내에서 사람들이 선호하는 중학교인지를 확인해라

>학생들이 늘어난다는 것은 이사가 오는것, 새아파트 주변에 수요가 몰림

>백화점이 있다는것은 소비력이 높다

>상권사진을 꼭 찍는다.

3주차 5차시

>3년 총 공급량&3년 평균 공급량 70~80%영향을 줌

>공급물량이 적어지면 매매가가 오르고, 매매가가 떨어지는게 아닙니다. 

-공급물량=전세가, 전세가의 상승, 하락여부가 투자할 수 있는 기회를 만들어 주느냐, 아니냐의 기준이 됩니다.

>매매가는 싸냐 비싸냐가 중요, 여기서 중요한거는 전세가가 오르냐가 중요 why? 우리는 전세 레버리지로 돈을 버니까

>지역내의 가치가 정리가 안되면 지역간 비교평가 하지마세요. 내가 보고있는  이지역 자체가 정리가 안될거면은 지역간 비교평가도 시도도 하지 마세요. 지역안에서 최대한 가치및 비교평가를 하세요

>시세분석은 지금 가격을 알고 싼지 안싼지가 중요

>지역내, 지역간 랜드마크 아파트를 비교하여 가치대비 가격이 싼지 비싼지 판단

-첫번재 시세지도

-두번재  그룹핑

-세번재 랜드마크 아파트

>여러분의 돈을 넣고, 여러분이 하는 ‘투자’ 입니다.

동별까지 다 따고, 선호하는 동이 있을수 있으며 형식적인 단지 분석이 아니라 투자 할 물건이라고 생각하고 분석하셔야 합니다. 투자는 물건이라고 생각하고 분석하면 못할게 없습니다. 오히려 재밌거든요.

3주차 6차시

>둘다 가치가 있냐 둘다 투자할 가치가 있냐를 보는게 중요, 어떤걸 더 좋아하는지 찾아봐라

>한동네에서 10개이상 비교 안함/한동네에서 3개까지만 묶어서 비교함

>매물을 못하면 아파트의 구조 즉, 평면도를 봐라

>같은 상승장에도 단지의 가치에 따라 시세차익의 크기가 다름. 시세 차익의 크기가 다른 이유를 단지 가치과 연결지어 생각할 수 있어야 함(역세권, 초품아, 대단지 등)

>현재 시장에서 전세가율보다 더 중요한 것은 ‘저평가 여브’

>지역내 1등 뽑는게 진짜 중요 그래야 앞마당내 1등을 뽑을 수 있음

>비싼건 빼라 1등으로 가져갈 필요 없다

>비슷한 가격대라면 ‘가치가 좋은 것부터 우선순위

>1등 뽑기에 꽂히지 마라. 여러분이 뽑는 단지들은 트레킹하면서 시장을 지켜봐라. 그과정이 실력이 된다.

>완벽주의는 투자에 도움되지 않습니다.

>큰일을 두려워 하지 말고 평범하게 사는것을 두려워 해라

임장과 입장보고서가 기본으로 정확하게 되어야 하며, 가격이 아닌 가치를 보고 내수준에 맞는 비교평가를 한후 매물임장에 가장 집중을 해야한다는것을 배웠다. 

그리고 “독강임투” 천천히가 잘못된게 아니라 급하게 빠르게 하려는게 좋은게 아니며, 꾸준히 놓지 않고 하는게 중요하다는것을 다시 한번 배워다. 

항상 기초가 튼튼해야 아웃풋이 나와도 빠르게 성장 할 수 있다고 본다. 처음에는 조급했다. 빨리 투자를 해야만 하것 같았다. 

하지만 내가 지금 살아온 경험상 기초가 튼튼하지 않으면 결국 빠르게 포기하고 만다. 난 반드시 튼튼하게 놓치지 않고, 꾸준히 하겠다. 힘들면 뭐 어때 오늘 못하면 내일부터라도 다시 놓치지 않고 제대로 하자 그런 맘을 먹는게 중요한것 같다. 화이팅이다!!!!