[암바] 단지임장! 체크리스트만 기계적으로 하실건가요?

안녕하세요 암바입니다~

보통 매물 임장 하기 전 단지임장은 필수!! 라는 점을 아실텐데요

하지만막상 단지임장을 대충하거나 어떤 것을 체크해야할지 몰라서

혹은 기계적으로 체크리스트만하고 나오는 분들이 많습니다.

아파트 주차 차단기 찾고, 놀이터 찾고

그리고 체크체크하고

1,2 곳 열심히 하다가..

10개쯤 되면 음.. 이게 무슨 의미지? 라고 생각하는 분들도 계실겁니다.

좀 더 의미있는! 양질의 단지임장이란 어떤 것일까요?

오늘은 이런 고민을 하는 분들을 위해 도움이 될까해서 글을 써보았습니다.

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먼저 들어가기 전에!

단지임장을 하는 이유에 대해서 간략하게 살펴볼게요.

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단지임장 목적1. 저평가된 투자 단지를 찾기 위해

해당 지역은 부천입니다. 인근 아파트가 30평대 5-6억대의 가격을 형성중에 있죠.

만일 이때 전세가가 90%라고 가정해봅시다.

여러분은 어떤 아파트를 선택하실건가요?!

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물론, 당연히 입지 좋은 7호선라인이 좋겠지만 매가가 다른 아파트보다 비쌀 수 있어요.

하지만 투자로써는 매가가 비싸다는 단점이 있겠죠~

대장, 1등은 아니더라도, 같은 생활권 내에서

매가가 좀 더 싸면서 충분히 사람들이 선호되고 거주수요가 탄탄한지를 파악하기 위해 필요한 과정입니다.

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단지 임장 목적 2. 매물임장 단지를 선정하기 위해

위와 같이 6-7억대 아파트가 형성되어 있습니다.

그중에서도 싼 가격은 위에 동그라미 친 단지들인데요.

과연 저가치인지? 저평가인지? 단지임장을 통해 검증하는 과정입니다.

실제 갔더니 아파트 상태가 좋지 않거나 주변에 유해시설이 있는 등의 다양한 요인이 있을 수 있어요.

충분히 직접 가보았더니 살기 좋고 쾌적한데 싸다면?

매물 임장 시 이 아파트를 중점적으로 보면 좋습니다.

그리고 전세가까지 받쳐준다면? 투자처로 청신호!!

(물론 저환수원리를 충족시켰다는 가정하에 ㅎㅎ)

양적인 단지 임장

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아파트 단지임장 그동안 체크리스트만 열심히 하셨나요?

저는 단지임장도 양적 단지임장과 질적 단지임장이 있다고 생각합니다.

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1. 양적인 임장

보통 체크리스트 표시를 하실거에요.

이는 아파트를 많이 갈수록, 더 많은 정보를 표시하게 됩니다.

그런데 한 10개가 넘으면 이제 기억이 안나는 단계가 오죠..

물론, 처음 단지임자을 하시는 분들에게는 이러한 체크리스트는 필수이자 기본입니다.

왜냐하면, 이러한 작은 요소들이 거주민의 선호도를 가르는 요인이 될 수 있습니다.

그만큼 어느정도 익숙해질 때까지는 Input을 통해 안목을 기르는 것도 중요합니다.

하지만 과연 이렇게 정리한다고 끝일까요?

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질적인 단지임장

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질적인 단지임장도 있습니다.

바로 입지를 보는 것인데요.

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어떻게 질적인 단지임장을 할까요?

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먼저, 아파트를 등뒤로 해주요.

그리고 핸드폰을 잠시 내려놓아주세요.

예시를 살펴보겠습니다.

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1. 신축아파트 근처 신설 상가

이곳은 아파트가 재개발되면서 안좋았던 주변 환경이 개선되는 신축 단지의 모습입니다.

오른쪽에 빌라 보이시죠?! 과거 빌라 촌이었으나, 신축 아파트가 들어오면서 주변 단지 입지가 개선됩니다.

그럼 이런곳의 구축아파트를 유심히 보는 것도 TIp!

실제 신축이 들어오게 되면서 그 주변 환경이 개선될수 있게되죠.

신축 공급 시점에 전세 물량으로 같이 구축까지 매가 및 전세가가 하락하다가,

전세가 소진되는 시점에 전세가 상승하면서 구축 매가와 붙는 경우가 있어요.

그러므로 신축은 물론이고 구축아파트 더 꼼꼼히 봐주세요.

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2. 아파트 근처 주변 환경

단지 임장 시, 주변 근처 자연환경을 봐줍니다.

이럴 때 궁금증을 갖고 적극적으로 생각해 주세요.

과연 여기 단지는 어디를 선호할 것인가?!

나라면 이 단지 중에서 어느 동에 살것인가?

그리고 이러한 '적극적인 궁금증'은 매물임장 시 질문 포인트가 될 수 있습니다.

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EX)

암바 曰: 사장님 여기는 저기 천뷰 있는 101동이 가장 비싸겠죠?

사장님 曰: 아니야~ 저긴 조용한 노년분들이 더 선호하고 젊은 엄마들은 110동이 역이랑 가까워서 더 선호해!

이렇게 매물임장 시 포인트가 될 수 있습니다.

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3. 아파트 근처 환경

아파트 단지 주변 상권을 살펴봐주세요.

상권까지 얼마나 가까운 경우까지 확인하면 좋습니다.

그리고 이 단지 안에 살고 있는 사람들을 예측해주세요!

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상가 안에 빵집이 많은지, 학원가가 많은지다면 매물임장 시 이 단지는 젊은 가족단위가 거주할것입니다.

반대로, 요양원, 보청기 등이 많다면 노년층 비율이 높음을 예상해볼 수 있습니다.

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이렇게 상권이 잇는 경우, 사진을 찍을 때도 단순히 아파트가 아니라,

아파트 주변 상권과 같이 한 화면에 나오게 하는 것도 Tip입니다!

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3. 밤임장 단지임장은? 야간상권 확인

밤에 아파트 근처의 상권입니다. 아파트 근처 상권임에도 볼링장, 노래방이 많군요..!!

그럼 이 상권 근처에 있는 아파트의 경우 매가가 다소 저렴하다고 예측해볼 수 있습니다.

그리고 이 상권보다 좀더 떨어져 있을 경우에는 유해시설이 없다고 생각할 수 있겠죠?

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하이라이트!! 입으로! 가격을 기억해주세요.

이제 하이라이트! 단지 임장을 하면서 가격을 기억하는 연습을 해보겠습니다.

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보통 단지임장을 하면서 A생활권->B생활권 이렇게 넘어가실 겁니다.

그렇게 넘어갈 때마다

입으로 가격을 기억해주세요. (중얼중얼거리기)

이렇게 가격을 입으로 기억하다보면 더 그 생활권이 잘들어오고 단지별 매가 파악이 좀 더 쉽게 됩니다.

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가격의 대략적인 매가 기준

EX) 90년대 4억/ 00년대 5억/ 90년대 5억 / 신축 5억

이런식으로 해당 생활권의 단지 년식 및 가격대를 기억해주시면 좋습니다.

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A생활권(파랑)은 30평대 5억, 90년대 아파트. 살기 좋고 쾌적했어!^^

B생활권 단지(빨강)은 30평대 6억, 살기는 별루인데 6억이네?!

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그런데 말입니다.

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음.. 이상하다?

이상한 점을 발견 하지 않으셨나요??

분명 A단지가 살기가 더 좋은데, 이상하게 B단지가 더 비슷한 매가를 형성하거나 높은 가격을 형성하네요.

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이 때 중요한 Key Point!

단지 별 왜곡을 찾아라

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왜곡된 가격을 찾으려 노력해보세요

단지임장을 하면서 분위기를 느끼고 매가를 기억해보세요.

그리고 생활권별 순위와 매가의 스펙트럼을 수평으로 보시면 좋아요

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그리고 그 이유가 궁금하다면?!

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바로 호갱노노 입주민 이야기를 살펴봐줍니다.

거기엔 다음과 같은 이야기가 써잇어요.

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바로 교통호재때문에 매가가 상승한 케이스입니다.

그럼 과연 실거주 가치도 좋을까요?

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단지임장하면서 전세가도 확인하기!

과연 실거주 수요도 궁금하다면!

아파트실거래가 전세가까지 같이 봐주세요.

(아실 어플 단지비교 ->전세설정을 통해 확인)

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A단지VS B단지 전세가를 비교해보았습니다.

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파란색이 생활권이 좋은 A단지이고, 빨강색이 균질성이 없는 B단지입니다.

전세가는 거품이 없는 실거주 수요라는 점 다들 아시죠?

역시나 A단지가 전세 선호도가 높네요.

매가는 교통호재가 되던 말던~ 전세입자들은 실거주 수요이기 때문에 교통호재와는 무관합니다.

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이렇게 가격이 왜곡되는 경우는 무엇일까요?

1. 교통호재 (수도권)

2. 재건축 호재 (수도권, 지방)

3. 일자리 호재 (지방의 경우)

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위와 같은 3가지가 있습니다.

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히스토리는 이렇습니다.

두 단지의 매매 거래 내역을 살펴보았어요.

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원래 생활권에 따라 가격 차이가 벌어졌으나,

교통호재로 인해 급등했다고 볼 수 있겠죠.

실제 이러한 호재는 3년이내면 괜찮지만, 5년, 10년 뒤의 일이라면..?

단순 기대심리라는 것을 명심해주세요.

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지금의 저평가 아파트는 어디일까요?

바로 파랑 단지입니다.

그럼 나는 파랑단지의 매물임장을 더욱 집중한다!!

이러한 결론 까지 나면 Best 입니다.^^

단지임장을 통해 저평가아파트까지 파악이가능하군요!

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즉, 단지임장을 하면서

가격 왜곡요소가 과연 합당한지?

너무나 먼 호재로 인한것인지? 단순 기대심리로 인한것인지?

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스스로 의문점을 가져보세요.

그리고 추후 부동산사장님께 전화임장 혹은 매물임장을 통해

객관성을 확보해주세요.

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[암바's Point]

1. 단지임장 하는 목적: 저평가인지 검증, 매물임장 시 질문을 위해

2 단지임장이 처음일 경우: 양적인 단지임장 부터 시작하기

3. 단지임장이 익숙한 경우: 질적인 단지임장을 도전하기

4. 단지를 돌면서 입으로 매가 기억하기

5. 왜곡된 가격을 찾으려 노력하기

6. 전세가까지 확인하며 실수요 선호도 파악하기

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단지임장을 하면서도 단순히 체크리스트를 열심히 하는 것도 좋지만!

가격과 주변 입지, 생활권을 구분하고

그 가격의 왜곡을 찾기 위한 적극적인 사고도 중요하겠죠?

그리고 추후 매물임장 시, 이 부분을 객관적으로 파악해주시면 됩니다~

즉, 단지임장은 소흘히 해야하면 안되는 필수 과정 중 하나입니다!

이상으로 단지임장 관련 글을 마칠게요.

감사합니다!^^

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