안녕하세요 암바입니다.
이제 곧 서울기초가 시작하네요!
서울은 교통이 중요시된다고 다들 강의에서 들어보셨죠.
그중 중요한 것은 서울지하철 2호선!
당연히 2호선은 서울은
도넛모양의 원으로 이어주기 때문에 중요합니다.
하지만 교통만으로 판단하긴 한계가 있습니다.
지방에 거주하고 계시는 분
혹은 경기권에 거주하는 분들도 여전히 서울을 어려워하십니다.
모든 틀을 또 교통에 우선순위를 두다보니 생기는 현상인데요.
서울은 특히나 교통외에 더 Deep하게 봐야할 것이 있으니,
그것은 바로 "커뮤니티"입니다.
저는 서울에서 태어나고 지금도 서울에 거주하고 있습니다.
실제 입지로는 이해할 수 없는
서울의 찐 선호도를 이해하기 위해서
2호선 말고! 어떤 요소를 봐야하는지 말씀드리려 합니다.
커뮤니티의 종류는 ?
서울에서 커뮤니티가 중요한 이유는
서울이라는 곳이 일단 입지가 좋기 때문입니다.
사실 서울은 마음먹으면 1-2번 환승후
거점지역인 (강남 혹은 종로, 여의도)를
1시간 내외로 갈 수 있습니다.
즉, 1-2번 환승은 디폴트기 때문에
2호선(강남역)만 보면 안됩니다.
만일, 비슷한 교통이라면 , 어떤 점을 봐야할까요?
1) 환경 - 한강뷰/ 숲
2) 학군지- 중학교/ 고등학교/ 학원
3) 쾌적성- 사람, 분위기
위 3가지를 고려해야 합니다.
커뮤니티로 이해하는 서울
1. 환경
먼저 환경적인 측면을 보겠습니다.
서울 사람들은 도시에 건물이 가득하기에
녹지 혹은 중심부 한강을 선호합니다.
같은 한강도 다 좋은 것이 아니라,
서울 중앙에 있는 반포한강, 여의도 한강과 같이
중심부에 있는 한강뷰를 좋아합니다.
산은 강북의 도봉산이 아니라,
강남에 있는 남산, 대모산 등을 선호합니다.
왼쪽은 서울 성동구 옥수동, 오른쪽은 성동구 왕십리 뉴타운입니다.
모두 14-17억대의 비슷한 가격을 보이는 듯합니다.
2호선이 지나가기 때문에 그리고 신축이 많아서
왕십리뉴타운 1등이라고 생각할 수 있습니다.
하지만 과연 그럴까요?
비슷한 신축의 년식임에도
두지역은 1-2억씩 차이를 보입니다.
옥수동은 엄청난 언덕이고 구축 재건축 아파트도 있습니다.
센트라스 쪽은 살기 쾌적하고 동대문 시장 사장님들도 많이 삽니다.
하지만 다른 것은 바로 커뮤니티!
옥수는 강남에 부모를 둔 자녀가 신혼을 차리는 곳으로 여겨집니다. (앞구정 말고 뒷구정이라고 불리지요)
옥수 아파트는 부모님에게 증여를 받은 매물도 많으며,
드넓은 한강뷰를 누릴 수 있습니다.
무엇보다 다리1개를 건너면
10분만에 압구정에 도달할 수 있다는 입지깡패!
2호선은 없더라도 자차이동이 가능하네요~
부자분들은 자차로 다니시니까요^^
무엇보다 "옥수동 살아" 라고 하면 그냥 인정해 줍니다.
즉, 옥수동 이라는 커뮤니티가 압도적으로 좋고,
그냥 그곳에서 살고 싶어합니다.
2. 학군- 중학교 및 고등학교, 학원
특히, 서울 1-2군은 일단 입지적으로는 S이고
특히 강남접근성이 좋아 그 이외의 것을 봐야합니다.
바로 학군지! 및 학원접근성!
비슷하게 교통이 좋기 때문에
더 좋은 학교 및 학원가에서 편하게 자녀를 교육시키려는 니즈가 많습니다.
서울 2군 광진구 사례를 한번 살펴보겠습니다.
광장동은 95%학업성취도를 보이는 중학교가 2곳이나 있고, 고등학교 입결도 좋습니다.
게다가 광장동 학원접근성이 좋습니다.
그렇기에 광진구 내에서 광장동은 하나의 브랜드입니다.
그에 비해 자양동은 2호선이랑 가깝지만
중학교 성취도가 낮아 광진구 내에서 비학군지입니다.
확실히 같은 구 내에서도 매가차이를 보이는 모습을 볼 수 있습니다.
광진구 내에서 " 광장동 살아" 가 하나의 브랜드입니다.
즉, 교통이 비슷하게 S급이라면 그외적으로
학부형들의 학업적인 열망이 입지가 될 수 있다는 점!
3. 쾌적성
이제 서울 4,5군 사례로 봐볼게요.
4,5군이라고 과연 교통이 1순위일까요?
서울구로구와 관악구를 살펴보겠습니다.
(왼쪽: 구로구, 오른쪽: 관악구)
두 지역 모두 2호선이 지나가고 있는 공통점이 있네요.
왼쪽 구로구 대림역은 교통으로만 보면 입지가 깡패입니다.
2호선과 7호선이 교차하고 있네요!
하지만, 실제 해당 지역들은 중국인이 많고
실제 거주환경이 그리 쾌적하진 않습니다.
오른쪽 사진은 관악구 봉천동입니다.
2호선 봉천역 서울대입구역이 2개나 위치해 있네요.
하지만, 이곳 일대는 언덕 및 중국인에 대한 인식 때문에 선호도가 좋지 못합니다.
이러한 선호도가 반영이 되어 관악구의 매가가 저렴하고, 구로 내에서도 대림의 매가가 저렴합니다.
하지만 이는 저평가보다는 '자기 가격' 이라고 볼 수있어요.
즉, 2호선 외에도
그 지역의 쾌적성까지 파악해보실 것을 권장드립니다.
입지로만 이해할 수 없는 ! 과천
추가로 보너스!
경기 탑클래스 과천을 한번 보겠습니다.
제가 과천을 가져온 이유는
"커뮤니티의 대명사"이기 때문입니다.
과천은 서울 강남서초와 비교할만큼
경기 내에서는 탑1급지입니다.
많이들 과천이 왜 비싼가? 고평가아니야?
라고 생각하시는 분들이 많을텐데요.
하지만 그냥 받아들여야 합니다.
왜냐하면 찐 선호도 때문.
먼저 과천은 어디에 있는 지 보겠습니다.
입지적으로 보면, 과천은
서초 바로 아래쪽에 있어 땅의 위치가 좋습니다.
대중교통 2호선이 지나가지 않습니다.
다만 4호선을 통해 사당을 통해 강남접근이 가능합니다.
"살기 좋은 과천"이라는 말을 혹시 들어보셧을까요?
과천을 나타내 주는 형용사입니다.
서울 서초 아래에 붙어있는 땅의 기본적인 입지 외에
서울대공원, 관악산, 공기 좋은 환경이 뒷받침됩니다.
강남에서 학군을 다 키우고 쾌적하게
과천에서 노후를 보내고 싶어하는 분들도 계십니다.
우선, 과천에는 아파트 사이를
가로지르는 중앙공원이 있습니다.
관악산을 통해 등산이 가능하고, 서울대공원, 풍부한 녹지 등이 있습니다.
특히 신축 선호도 압승!
과천 단지 임장을 가면 단지 밖
테라스에서 휴식을 즐기는 거주민들을 볼 수 있습니다.
매연이 많은 서울 강남 서초에서는 테라스는
그저 하나의 조형에 불과했습니다.
하지만 과천은 자연환경에서 어울리고, 진짜 테라스를 이용하는 모습을 보면서
여유로운 사람들이 살고싶어하는 동네이구나
라는 점을 느꼈습니다.
실제 서초와 가깝기 때문에 서울지방법원 판검사, 직장으로써는 은행장 등 고위직분들이 많이 거주합니다.
쾌적한 자연환경 그리고 여유로운 사람들과 살고 싶은 곳!
그래서 과천을 가히
서울 강남서초와 비교해볼 수 있는 것입니다.
그리고 매가로도 입증이됩니다.
"나 과천살아" 가 여기서 나오는 말이네요^^
오늘은 서울을 이해하기 위해
진짜 알아야할 커뮤니티적 요소를 살펴보았습니다.
2호선은 기본베이스로 보시구요.
그 이상의 선호도인 커뮤니티를 확인해보심 좋을 듯합니다.
커뮤니티가 브랜드이며,
지역 주민의 찐 선호도를 나타낸다.
감사합니다.
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