2호선 말고! 서울은 O를 알아야 합니다.

안녕하세요 암바입니다.

이제 곧 서울기초가 시작하네요!

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서울은 교통이 중요시된다고 다들 강의에서 들어보셨죠.

그중 중요한 것은 서울지하철 2호선!

당연히 2호선은 서울은

 도넛모양의 원으로 이어주기 때문에 중요합니다.

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하지만 교통만으로 판단하긴 한계가 있습니다.

지방에 거주하고 계시는 분

 혹은 경기권에 거주하는 분들도 여전히 서울을 어려워하십니다.

모든 틀을 또 교통에 우선순위를 두다보니 생기는 현상인데요.

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서울은 특히나 교통외에 더 Deep하게 봐야할 것이 있으니, 

그것은 바로 "커뮤니티"입니다. 

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저는 서울에서 태어나고 지금도 서울에 거주하고 있습니다.

 실제 입지로는 이해할 수 없는 

서울의 찐 선호도를 이해하기 위해서

2호선 말고! 어떤 요소를 봐야하는지 말씀드리려 합니다. 

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커뮤니티의 종류는 ?

서울에서 커뮤니티가 중요한 이유는 

서울이라는 곳이 일단 입지가 좋기 때문입니다.

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사실 서울은 마음먹으면 1-2번 환승후

 거점지역인 (강남 혹은 종로, 여의도)를  

1시간 내외로 갈 수 있습니다. 

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즉, 1-2번 환승은 디폴트기 때문에 

2호선(강남역)만 보면 안됩니다. 

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만일, 비슷한 교통이라면 , 어떤 점을 봐야할까요?

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1) 환경 - 한강뷰/ 숲

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2) 학군지- 중학교/ 고등학교/ 학원

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3) 쾌적성- 사람, 분위기

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위 3가지를 고려해야 합니다. 

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커뮤니티로 이해하는 서울 

1. 환경

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먼저 환경적인 측면을 보겠습니다.

서울 사람들은 도시에 건물이 가득하기에

 녹지 혹은 중심부 한강을 선호합니다.

같은 한강도 다 좋은 것이 아니라, 

서울 중앙에 있는 반포한강, 여의도 한강과 같이

 중심부에 있는 한강뷰를 좋아합니다. 

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산은 강북의 도봉산이 아니라,

강남에 있는 남산, 대모산 등을 선호합니다. 

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왼쪽은 서울 성동구 옥수동, 오른쪽은 성동구 왕십리 뉴타운입니다. 

모두 14-17억대의 비슷한 가격을 보이는 듯합니다. 

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2호선이 지나가기 때문에 그리고 신축이 많아서 

왕십리뉴타운 1등이라고 생각할 수 있습니다. 

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하지만 과연 그럴까요?

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비슷한 신축의 년식임에도 

두지역은 1-2억씩 차이를 보입니다. 

옥수동은 엄청난 언덕이고 구축 재건축 아파트도 있습니다. 

센트라스 쪽은 살기 쾌적하고 동대문 시장 사장님들도 많이 삽니다.

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하지만 다른 것은 바로 커뮤니티!

옥수는 강남에 부모를 둔 자녀가 신혼을 차리는 곳으로 여겨집니다. (앞구정 말고 뒷구정이라고 불리지요)

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옥수 아파트는 부모님에게 증여를 받은 매물도 많으며, 

드넓은 한강뷰를 누릴 수 있습니다. 

무엇보다 다리1개를 건너면

10분만에 압구정에 도달할 수 있다는 입지깡패!

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2호선은 없더라도 자차이동이 가능하네요~

부자분들은 자차로 다니시니까요^^ 

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무엇보다 "옥수동 살아" 라고 하면 그냥 인정해 줍니다. 

즉, 옥수동 이라는 커뮤니티가 압도적으로 좋고, 

그냥 그곳에서 살고 싶어합니다. 

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2. 학군- 중학교 및 고등학교, 학원

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특히, 서울 1-2군은 일단 입지적으로는 S이고 

특히 강남접근성이 좋아 그 이외의 것을 봐야합니다.

바로 학군지! 및 학원접근성! 

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비슷하게 교통이 좋기 때문에

 더 좋은 학교 및 학원가에서 편하게 자녀를 교육시키려는 니즈가 많습니다.

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서울 2군 광진구 사례를 한번 살펴보겠습니다.

광장동은 95%학업성취도를 보이는 중학교가 2곳이나 있고, 고등학교 입결도 좋습니다.

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게다가 광장동 학원접근성이 좋습니다.

그렇기에 광진구 내에서 광장동은 하나의 브랜드입니다.

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그에 비해 자양동은 2호선이랑 가깝지만

중학교 성취도가 낮아 광진구 내에서 비학군지입니다.

확실히 같은 구 내에서도 매가차이를 보이는 모습을 볼 수 있습니다.

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광진구 내에서 " 광장동 살아" 가 하나의 브랜드입니다. 

즉, 교통이 비슷하게 S급이라면 그외적으로

 학부형들의 학업적인 열망이 입지가 될 수 있다는 점! 

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3. 쾌적성

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이제 서울 4,5군 사례로 봐볼게요.

4,5군이라고 과연 교통이 1순위일까요?

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 서울구로구와 관악구를 살펴보겠습니다.

(왼쪽: 구로구, 오른쪽: 관악구)

두 지역 모두 2호선이 지나가고 있는 공통점이 있네요.​

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왼쪽 구로구 대림역은 교통으로만 보면 입지가 깡패입니다. 

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2호선과 7호선이 교차하고 있네요!

하지만, 실제 해당 지역들은 중국인이 많고 

실제 거주환경이 그리 쾌적하진 않습니다.

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오른쪽 사진은 관악구 봉천동입니다. 

2호선 봉천역 서울대입구역이 2개나 위치해 있네요.

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하지만, 이곳 일대는 언덕 및 중국인에 대한 인식 때문에 선호도가 좋지 못합니다.

이러한 선호도가 반영이 되어 관악구의 매가가 저렴하고, 구로 내에서도 대림의 매가가 저렴합니다. 

하지만 이는 저평가보다는 '자기 가격' 이라고 볼 수있어요.

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즉, 2호선 외에도

그 지역의 쾌적성까지 파악해보실 것을 권장드립니다. 

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입지로만 이해할 수 없는 ! 과천

추가로 보너스!

경기 탑클래스 과천을 한번 보겠습니다.

제가 과천을 가져온 이유는

 "커뮤니티의 대명사"이기 때문입니다.

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과천은 서울 강남서초와 비교할만큼 

경기 내에서는 탑1급지입니다. 

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많이들 과천이 왜 비싼가? 고평가아니야? 

라고 생각하시는 분들이 많을텐데요. 

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하지만 그냥 받아들여야 합니다. 

왜냐하면 찐 선호도 때문. 

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먼저 과천은 어디에 있는 지 보겠습니다. 

 입지적으로 보면, 과천은 

서초 바로 아래쪽에 있어 땅의 위치가 좋습니다. 

대중교통 2호선이 지나가지 않습니다.

다만 4호선을 통해 사당을 통해 강남접근이 가능합니다.

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"살기 좋은 과천"이라는 말을 혹시 들어보셧을까요?

 과천을 나타내 주는 형용사입니다.​​

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서울 서초 아래에 붙어있는 땅의 기본적인 입지 외에

서울대공원, 관악산, 공기 좋은 환경이 뒷받침됩니다.

강남에서 학군을 다 키우고 쾌적하게

 과천에서 노후를 보내고 싶어하는 분들도 계십니다.

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우선, 과천에는 아파트 사이를

 가로지르는 중앙공원이 있습니다. 

관악산을 통해 등산이 가능하고, 서울대공원, 풍부한 녹지 등이 있습니다.

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특히 신축 선호도 압승! 

과천 단지 임장을 가면 단지 밖 

테라스에서 휴식을 즐기는 거주민들을 볼 수 있습니다.

매연이 많은 서울 강남 서초에서는 테라스는 

그저 하나의 조형에 불과했습니다.

하지만 과천은 자연환경에서 어울리고, 진짜 테라스를 이용하는 모습을 보면서

여유로운 사람들이 살고싶어하는 동네이구나 

라는 점을 느꼈습니다. 

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실제 서초와 가깝기 때문에 서울지방법원 판검사, 직장으로써는 은행장 등 고위직분들이 많이 거주합니다.

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쾌적한 자연환경 그리고 여유로운 사람들과 살고 싶은 곳!

그래서 과천을 가히 

서울 강남서초와 비교해볼 수 있는 것입니다.​​

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그리고 매가로도 입증이됩니다.

"나 과천살아" 가 여기서 나오는 말이네요^^

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오늘은 서울을 이해하기 위해 

진짜 알아야할 커뮤니티적 요소를 살펴보았습니다.

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2호선은 기본베이스로 보시구요.

그 이상의 선호도인 커뮤니티를 확인해보심 좋을 듯합니다.

커뮤니티가 브랜드이며, 

지역 주민의 찐 선호도를 나타낸다. 

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감사합니다. 

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