실전준비반 65기 54조 바루바 3주차 강의 후기

작년부터 부산에 홀로 내려와 직장을 잡고 이제 막 자리잡고 투자공부를 시작하기로 마음먹어 24년 12월 열반기초반부터 지금까지 투자공부를 진행중이다. 처음 임장보고서를 제대로 써보고 임장을 제대로 해보면서 꾸준히 하기만 하면 나도 비전보드의 목표를 달성할 수 있을거라는 확신은 든다.

그러나 최근에 서울에 사는 친형에게 알콜중독증이 있다는 사실을 알고나서 병원에 데려다주고 상황파악, 수습을 하느라 심적으로 너무 힘들어졌다. 더군다나 직장에서는 나는 이제 막 적응했는데 바뀐 새 팀장님이 내겐 너무 부담되는 새로운 프로젝트를 맡기셨다. 게다가 소문이 안좋은 팀장님+우울한 경제상황으로 팀 분위기도 너무 안좋아졌다. 직장+가정+투자를 모두 챙기려니 갑갑하고 힘들어서 주변에서는 얼굴이 노래졌다, 살이 많이 빠져보인다, 집에 우환이있냐 등 걱정을 해주는데 겉으로도 힘든게 많이 표출되나보다. 2025년은 정말 힘든 한해가 될 것 같다.

그래서 강의 마지막에 자모님이 독서와 강의의 중요성을 알려주신게 너무 마음에 와닿았다. 시작한지 얼마되지도 않았는데 벌써 온갖 나쁜일들이 휘몰아쳐서 투자에 집중하기 힘들때, 독서가 나를 붙잡아 줄 것 같다는 생각이 든다. 열반중급반이 독서와 마인드셋을 해주는 강의라고 들었다. 원래는 들어볼까 고민도 좀 했지만 지금은 꼭 들어야 겠다는 생각이 든다. 열반기초반의 네건조장님, 친절한햇살님, 실전준비반에 미니멀영님, 수육백반님, 유용한바람님, 우물우물님, 왕달곰님, 유연한수업님, 다른오후님 모두들 내 투자인생에서 중요한 동료분들이다. 열반중급반에서도 이처럼 좋은 동료들을 만나 기운을 받고 독서를 강제로라도 해서 투자에 손을 놓지않고 꾸준히 실력을 쌓아서 흔들려도 떨어져나가지 않고 목표를 달성하는 투자자가 되고싶다.

이번 강의에서 얻은 벤치마킹 목록이다. 앞으로도 참고해서 투자에 도움이 될 수 있도록 반영해야겠다.

##BM할것:
1) 지역개요에서 빈땅 확인하고 빈땅이 있으면 도시개발계획에서 빈땅을 어떻게 바꿀건지 확인(특히 중소도시)
2) 사회조사보고서나 kosis에서 지역내, 지역간 소득수준 비교하기
3) 상권은 분임,단임후 질좋은 업종(한살림,네일샵,필라테스,초록마을,애들옷가게,소아과,정신과등)있는지 사진에서 확인
4) 단임때 아파트사진찍고 카톡으로 보낸 후 코멘트적어서 단지별로 카톡에 정리해놓고 임보쓸때 크게 잘라서 임보에 올리기.
5) 임장시 재개발 플랜카드는 찍어서 나중에 찾아보고 공급파트에 적기
6) 공급파트에서 입주하는 단지위치,이름,세대수,분양가,전세물량 파악하고(네이버부동산,호갱노노), 주변 재개발/재건축 단계와 세대수 확인(아실), 20년평균 공급물량을 확인하여 매매지수,전세지수 상관관계 확인하여 적정수요량 파악하기 -> 20년 평균 공급물량은 그 지역의 과거상황, 상승/하락사이클 어딘지, 정책은 어땠는지 다 파악해야 제대로 해석가능함...
7) 입지분석을 관통하는 핵심은 그 지역에 들어오려고 하는 수요가 있는지, 그 수요는 뭐때문에 생기는지 파악하려는 것임. 직장/교통/학군/환경이 바로 그 이유일텐데 이런 입지상 이점이 얼마나 많은지, 뭐가 더 주요한 작용을하는지 파악하면됨.(예를들어 부산 연제구 거제동이 연산보다 좋은건 학군때문이지 직장때문은 아님. 교통은 더더욱 아니고. 그래서 학군지 구축이 멀리있는 신축보다 좋은것임. 근데 양정역 신축처럼 직장가깝고 균질한 신축은 거제동 학군지 만큼 좋으니 학군지 위상=직주근접+신축 균질성합친 위상 이라고 보면됨.)
8) 지금 시세지도 그린것을 6개월뒤 한번 더 그려보고 그때 그렸던 시세가 싼지 비싼지 감을 잡아보기. 그렇게 해서 그 입지의 그정도 위상을 가지는 단지의 가격대를 알아두기. 만약 같은 지역내 다른 구의 가치를 알아서 상하위를 미리 알아뒀다면 시세지도 딸때 모두 따보면 내가 보는 지역구의 적정가격대를 알 수 있음.(예를들어 수성구와 달서구, 북구의 가치를 모두 안다면 달서구의 어떤단지 가격대는 어느정도가 적정한지 알수있음)
9) 단지분석시에 단지별 입지분석, 코멘트, 체크리스트, 1년치 매매/전세 실거래가, 전고점과 전저점 상승,하략률 올리기.
10) 매물협상을 통해 좋은 조건의 물건을 목표 매수가와 목표전세가로 이어지게 하기.(목표매수가는 매도상황이나 하자 수리비등으로 같은단지 다른물건보다 싸게만들기. 목표전세가는 수리 잘하고 주변 단지매물보다 상태나 가격을 좋게해서 위험하지 않은 전세가로 만들기)
11) 매물임장 단지 시세트래킹
12) 독서, 강의조모임: 흔들릴때매다 나를 잡아줄 포인트임. 꾸준히 해서 단단해지자. 마음의 벽은 벽일뿐 실체가 없다. 내가 깨부시면 된다!!!