아파트 VS 빌라 VS 오피스텔, 지금 가장 좋은 집은?

집을 사기 위해선 ‘어느 주택에 살지’를 정해야 하는데요. 주택 종류를 아는 것은 정~~말 중요합니다. 종류에 따라 집 가격도, 내야하는 세금도, 법도, 정부 지원 사업도 모두 다르거든요! 내 집 마련을 위해선 저희는 진짜 좋은 선택을 해야 하니까, 이번 시간에 확실히! (하지만 쉽게) 짚고 넘어가겠습니다.

주택은 순우리말로 집, 영어로 housing이라는 뜻으로 ‘사람이 사는 건물’을 칭하는 단어입니다. 그래서 주택은 우리가 흔히 아는 아파트, 단독 주택, 다세대 주택, 오피스텔 등을 모두 포함해요.

알고 보면 정말 단순하게 구분할 수 있어요. 그럼 큼직큼직한 단위로 알아보겠습니다! 👇

[아파트]

아파트의 기준은 ‘5층 이상'의 공동주택입니다. ‘공동주택’은 복도, 계단 등의 공용 공간을 사용하며 여러 가구가 함께 사는 집(주택)을 의미하는데요. 공동주택이면서 층수가 5층이 넘어가면 그 주택을 아파트라고 부를 수 있습니다. 건물이 4층 이하라면? 아파트로 분류되지 않고 빌라나 오피스텔로 분류돼요.

아파트는 우리나라에서 주택 유형 중 가장 인기가 많습니다. 커뮤니티와 주변 환경이 잘 되어 있고, 2000년대 후반 이후에 지어진 아파트는 지상에 차가 다니지 않아 자녀가 있는 분들이 선호해요. 아파트를 원하는 사람이 지어진 아파트의 수보다 많기 때문에 장기적으로도 가격이 우상하고 있습니다. 층간 소음 같은 단점도 있지만 장점이 더 많아 인기는 계속 높아지고 있어요.

<이미지 출처: 인구주택총조사, 국토교통부, 유진투자증권>

아파트 수는 1980년 대에 7%의 비율이었지만 꾸준히 증가해 지금은 전체 주택 수 중 60%가 넘었습니다. 반면 단독 주택은 1980년 대에 87%의 비율에서 21%로 줄어들었죠. 아이들이 담벼락 옆에서 뛰어 놀던 골목길이 많이 사라진 이유도 이 때문입니다.

아파트는 크게 일반 아파트와 주상복합 아파트로 나눌 수 있습니다. 많은 분들이 아파트와 주상복합 아파트의 차이를 헷갈려하시더라고요. 이번 기회에 차이를 꼭 알고 가시는 것이 좋습니다.

<이미지 출처: SK건설 동성로 SK리더스뷰 애비뉴 투시도>

• 일반 아파트는 우리가 흔히 아는 아파트이고, 주상복합 아파트는 위 이미지처럼 한 건물에 집과 상업 공간이 공존하는 아파트입니다. 낮은 층엔 상업 전용공간, 이외에는 주거 전용공간으로 구성되어 있어요.

• 주상복합 아파트는 주택 외에 상가도 있어서 입지가 매우 중요합니다. 그래서 역세권에 위치하는 경우가 많아요. 교통편과 주변 인프라가 좋고 일반 아파트에 비해 층간 간격이 높아 층간 소음이 조금 덜한 편이죠. 하지만 같은 평형의 일반 아파트와 비교했을 때 실제 면적은 적고 관리비는 높습니다. 그리고 놀이터나 조경 환경이 아파트 대단지에 비해서는 떨어지는 편이에요.

[그럼 아파텔은 뭐예요?]

아파텔은 오피스텔을 아파트처럼 보이게 만든 ‘아파트형 오피스텔’로, 아파트가 아닌 오피스텔의 한 종류로 분류돼요. 아파텔은 아래 오피스텔에서 같이 설명드리겠습니다🙂

[빌라]

빌라는 주로 연립 주택, 다세대 주택, 다가구 주택, 도시형 생활주택이 ‘빌라’에 해당됩니다. 외국에서 ‘빌라’라고 하면 고급스러운 주택을 의미하는데 서울에 빌라가 대규모로 개발되던 시절 건물 이름을 멋있게 하기 위해 빌라라는 명칭을 가져다 쓴 것이 유래되었어요. 우리나라에서는 ‘빌라’는 4층 이하의 소형 공동주택의 의미로 쓰이고 있습니다. 엄밀히 말하면 정식 명칭은 아니라는 점! 

• 비슷한 위치와 평수여도 보통 빌라보다 아파트의 가치가 높은데 그 이유는 아래와 같아요.

1. 아파트 건설사의 브랜드 값, 놀이터, 주민 커뮤니티 등 공동 시설의 토지값을 포함해 분양 가격을 정하는데 빌라는 중간 마진 없이 건축주가 직접 건축해 분양가가 저렴해요.
2. 빌라는 결로, 외풍, 누수 등의 문제가 발생할 수 있어요. 또 관리가 어렵고 주차 공간이 협소해서 아파트에 비해 감가상각이 잘 되죠.
3. 아파트는 돈으로 바꿀 때의 편리함, 즉 ‘환금성’이 좋습니다. 크기와 시설이 규격화되어 시세를 비교하기 용이하고 대출 예측도 쉽습니다. 때문에 거래 안정성이 높죠. 하지만 빌라는 대출을 위해 감정평가를 해야하고 예상보다 대출이 적게 나와 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있습니다. 매매가 아파트만큼 활발하게 일어나지 않아요.

• 그렇다고 빌라가 아파트에 비해 단점만 있는 것은 아닙니다. 빌라는 관리비와 초기 구매비용이 저렴하다는 장점이 있어요. 사회 초년생이나 신혼부부처럼 상대적으로 예산이 적은 분들에게 적합하죠. 또 깔끔한 인테리어와 가구, 전자제품 등의 기본 옵션을 갖춘 신축빌라 매물도 어렵지 않게 찾을 수 있어요.

🙆🏻‍♂️잠깐! 빌라를 볼 때 주의할 점

1. 불법 건축물이 있는 빌라를 주의하세요. 베란다를 불법으로 확장했거나 옥상, 기타 공간을 확장해 주거용으로 만든 빌라인지 확인해야 합니다. 불법 건축물이 있는 빌라를 계약하고 나서 적발되면 원상복구 명령, 복구시까지 배상금 지불, 다음 세입자를 구하지 못하는 등의 어려움을 겪을 수 있어요. 만약의 경우를 대비해 계약서에 불법 건축물에 대해 손해배상을 청구할 수 있다는 내용을 명시하는 것이 좋습니다.
2. 권리관계가 복잡한 빌라는 피하는 것이 좋습니다.
3. 신축빌라를 거래할 경우엔 실소유자, 건축주, 토지소유자가 일치하는지 체크하고 주변 시세와 비교는 필수로 해야해요.

[빌라 종류 살펴보기]

• 연립 주택과 다세대 주택, 다가구 주택

<이미지 출처: 서울특별시>

• 연립 주택 / 다세대주택 :
• 공통점 : 각 층과 호수가 분리되어있고 각 집마다 집주인이 다를 수 있습니다. 4층 이하의 건물이 해당됩니다.
• 차이점 : 면적이 660㎡을 기준으로 초과하면 연립 주택, 이하면 다세대 주택.
• 다가구 주택 :
• 하나의 건물에 여러 세대가 살고 있는 주택입니다. 집주인은 1명이고 19세대 이하의 가구만 지을 수 있습니다. 다가구 주택 또한 4층 이하의 건물이며 우리가 흔히 아는 원룸, 투룸이 다가구 주택에 해당됩니다.

🙋🏻‍♂️근데 원룸, 투룸 중엔 4층보다 높은 건물이 많지 않나요?

<이미지 출처: 서울특별시>

• 맞아요. 하지만 지하와 필로티는 층수에 포함하지 않고, 건물 내에 오피스텔로 등록되어 있는 층도 포함하지 않습니다. 제한된 땅의 면적에서 최대한 많은 세대를 넣기 위해 건물 안에 오피스텔을 추가하는 건데요. 이런 건물은 2~5층이 다가구 주택, 6층과 7층은 오피스텔인 경우입니다.

<2~5층이 다가구 주택, 6층, 7층은 오피스텔인 건물 예시>

[오피스텔]

오피스텔은 오피스 + 호텔 이라는 뜻으로 사무실을 호텔과 비슷하게 주거형으로 만든 공간을 의미합니다. 오피스텔은 주 용도가 업무시설이기 때문에 공식적으로 모두 업무시설로 분류되고, 주택법이 아니라 건축법의 규제를 받아요. 하지만 전입신고를 하면 주거용으로, 사업자등록을 하면 업무용으로 인정됩니다. 즉, 오피스텔은 사용 목적에 따라 주거용, 업무용으로 구분할 수 있죠.

[오피스텔 종류 살펴보기]

• 주거용 오피스텔
• 주거용 오피스텔은 아파트에 비해 비교적 저렴한 가격으로 구입할 수 있어 소액 투자가 가능합니다. 또 주거와 업무를 겸할 수 있어 주거환경으로 우수하고 저렴한 관리비, 보안도 우수한 편이죠.
• 하지만 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 내야하는 세금(종합부동산세)이 생길 수 있습니다. 그리고 일부 지역에서는 전입신고를 제한하고 있어요. (서울시는 2018년 7월 1일 이후에 건축된 업무시설에 대해선 전입신고를 받지 않고 있음)
• 업무용 오피스텔
• 업무용 오피스텔은 사업자등록을 하면 부가가치세 환급, 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
• 하지만 도시가스와 개인 화장실이 없는 경우가 많아 불편함이 있고 전입신고가 불가능해 주거를 하기 위해선 다른 주택을 구입하거나 임대해야 해요.

• 최근 20년 동안 평균적으로 아파트 가격은 3~5배, 오피스텔은 1.5배 정도 올랐습니다. 심지어 어떤 곳의 오피스텔 가격은 하락하기도 했죠. 아파트의 가치보다 오피스텔의 가치가 낮은 이유는

1. 아파트나 오피스텔 등 주택 가격이 오르는 건 건물 자체의 가격이 오르는 게 아니라 그 토지의 가치가 올라가는 겁니다. 건물 자체는 오히려 시간이 지날수록 가치가 하락하죠. 상업지역에 있는 오피스텔은 건물 가격의 비중이 토지가격의 비중보다 크기 때문에 시간이 지나면 비중이 더 큰 건물의 가치가 하락해 토지 가격이 오르더라도 전체적으로 많이 오르지 않는 것입니다.
2. 아파트보다 오피스텔을 지을 때 허가 받기가 훨씬 쉽습니다. 수요가 있으면 즉시 공급이 되어 가격이 크게 오르기가 어려워요.
3. 건축법에 의해 오피스텔은 로비, 공용 복도 등 공동이 사용하는 면적 비중이 큽니다. 그래서 같은 평수의 아파트와 비교하면 실제 집의 면적이 아파트에 비해 약 20% 정도 좁아요. 그래서 같은 크기라도 아파트에 비해 쌀 수밖에 없는 것이죠.

• 그렇다고 미래 가치를 볼 때 무조건 아파트가 더 좋을까요? 꼭 그렇다고 할 수는 없습니다.

1. 오래된 강남권 오피스텔들은 건물값이 마이너스 수준으로 떨어져 있어요. 이제 건물이 사라지면 오피스텔의 토지 지분값이 오피스텔 가격보다 비싼 경우가 많아졌습니다. 토지는 시간이 가더라도 가치가 떨어지지 않으니 가격이 높아질 가능성이 있죠.
2. 서울 강남권의 경우엔 오피스텔도 지을 만큼 지어져 자투리 땅도 거의 남아있지 않습니다. 추가 공급이 쉽지 않아요.
3. 1인 가구가 증가하고 아파트 가격이 오르면서 오피스텔에 대한 수요도 높아지고 있습니다. 높아진 수요만큼 가치는 쉽게 떨어지지 않을 거고요.

• 그래서 무조건 아파트를 사야한다, 오피스텔은 사면 안 된다고 할 수는 없어요. 상권과 인접한 경우가 많아 인프라를 이용하는 사람들의 오피스텔 선호도가 여전히 높은 편입니다.

[그럼 아파텔은?]

<이미지 출처: e편한세상>

• 아파텔은 위에서 잠시 말씀드렸던 것처럼 아파트 구조로 만든 ‘오피스텔’입니다. 아파트의 장점과 오피스텔의 장점을 최대한 합친 건물로, 주택이 아닌 비주택으로 분류되죠. 그래서 아파텔은 주택법이 아닌 건축법이 적용되고 주거지역이 아닌 준준거지역이나 상업지역에 건축할 수 있어요. 그래서 아파텔은 업무지구나 상업지구같은 번화가 중심에 위치합니다.

• 아파텔은 내부 구조와 크기를 아파트와 유사하게 만들었다는 특징이 있습니다. 대신 오피스텔을 아파트 정도의 크기로 넓힌 만큼 주차장이나 기타 시설들을 최대한 줄였죠. 그리고 아파트보다 실제 사용 면적이 적습니다. 아파트는 발코니 등의 서비스 면적이 제공되는 반면 오피스텔은 서비스 면적이 제공되지 않기 때문입니다.

• 그래서 아파트보다 아파텔이 저렴하지만, 그만큼 아파트에 비해 시세 차익이 많이 나지 않습니다.

[부록: 도시형생활주택]

<이미지 출처: 현대자동차그룹>

도시형생활주택은 도시에 지을 수 있는 공동주택의 일종으로, 2009년부터 도입되었습니다. 도시에 몰리는 인구의 주거 안정을 위해 기준을 많이 완화한 주택이에요. 그래서 오피스텔은 건축법을 적용하는 것과 달리 도시형생활주택은 주택법을 적용해요.

도시형생활주택은 아래 세 종류가 있고, ‘국민주택 규모’의 300세대 미만으로 구성되어있습니다.

• 단지형연립주택 : 26평 이하, 연면적 660㎡ 초과. 최대 5층까지 건축 가능
• 단지형다세대주택 : 26평 이하, 연면적 660㎡ 이하. 최대 5층까지 건축 가능
• 소형주택 : 18평 이하, 같은 건축면적이더라도 일반 주택에 비해 최소한 2배 이상의 세대를 지을 수 있음

가장 큰 특징은 청약통장이 없어도 청약 신청이 가능하고 자격 제한이 없이 청약이 가능하다는 점입니다. 기준을 많이 완화했기 때문이죠. 또 아파트에 비해 비교적 저렴하고, 같은 평수의 오피스텔에 비해 실제 평수가 넓습니다. 하지만 주차공간이 많이 부족하고 건축법 규정이 많이 면제되어 부실설계, 공사로 인한 하자보수, 소음 등이 있을 가능성이 있습니다.

오늘은 가볍게🙂 주택의 종류에 대해 알아보았습니다. 이해에 도움이 되셨나요?

주택 종류를 알아보았으니, 다음 편에선 내가 가지고 있는 돈에서 ‘어떤 지역’을 고르면 좋을지 알아볼게요.

그럼, 다음 편에서 만나요!💕

[강의 한 방으로 내 집 마련, 부동산 투자를 알고 싶다면?]