공급을 실전 투자와 제대로 연결하는 방법 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

임보를 쓰다보면 지역 개요를 시작으로 입지 그리고 시세지도까지 많은 시간과 노력을 들여서 작성하게 되는데, 실제 내가 투자를 하는데 있어서 어떻게 연결지어 생각해야할지 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다.

특히나 이 중에서도 입지 요소 중 하나인 '공급'을 확인하는 것은 매우 중요한데, 우리는 일반적으로 단순하게 과거 공급량과 매매, 전세 지수를 연결지은 그래프를 그려놓고 끝내거나, 여기에 향후 공급이 어디에 들어오는지 정도를 확인하는 수준으로 마무리짓게 됩니다.

혹은 디테일하게 확인한다고 해서 인허가, 착공, 분양 물량까지 확인하는 경우도 있는데 실제 어떻게 투자로 연결지어서 생각해야하는지 막막합니다.

그래서 입지 요소 중에서도 공급을 확인할 때 무엇을 확인하고, 어떻게 투자로 연결하는지에 대해서 몇가지 이야기를 드리려고 합니다.

#공급을 확인해야하는 이유

어떤 행위를 할때는 그걸 해야하는 이유를 명확히 하는 것이 필요합니다. 하라고 해서 하는게 아니라, 누가 하고 있어서 따라하는건 이유가 될 수 없어요. 그렇기에 공급을 왜 확인해야하는지 이유를 알아야지 이걸 통해서 무엇을 확인하려고 하는지가 명확해지고, 자연스럽게 어떤 것을 봐야하는지가 정해지게 됩니다.

공급을 확인해야하는 이유는 무엇보다 리스크를 관리하기 위함입니다. 공급이 늘어나면 전세가격이 조정되고, 이는 매매 가격까지 영향을 주는 것이 일반적인 시장의 모습입니다. (여기서 매매 가격의 영향은 단순히 하락만을 의미하는 것이 아니라 보합하게 만든다는 의미도 포함되어 있습니다.)

다만, 매매 가격의 하락보다 전세 레버리지 투자를 하는데 있어서 가장 큰 리스크는 전세 가격이 하락하는 역전세이기에 바로 이 전세가격에 영향을 주는 공급을 디테일하게 확인하는 것이 그만큼 리스크를 계량화하여 감당 가능한지 아닌지를 확인할 수 있습니다.

그리고 여기서 한가지 더 생각해 볼 수 있는데, 공급이 많은 것에 초점을 맞춰서 리스크에 대해서만 생각하는 것이 아니라 이외에도 내가 보는 지역의 공급이 부족하다면 반대로 생각하여 공급이 부족했던 과거 시장의 모습이 어떻게 흘러갔는지를 확인하고 앞으로 그 시장의 모습을 가늠해 보는 것도 해 볼 수 있습니다.

#공급을 확인하는 방법1 - 그래프

이 내용은 임장보고서 입지 부분에 작성할때 사용할 수 있는데, 일반적으로 우리가 확인하는 과거+미래 공급량과 매매/전세 지수를 활용하는 방법입니다.

크게 아래와 같이 구분이 가능한데,

공급 과다 → 전세 지수 하락 // 공급 과다 → 전세 지수 상승

공급 적정 or 부족 → 전세 지수 상승 // 공급 적정 or 부족 → 전세 지수 하락

이렇게 네 가지로 나눠서 생각해 볼 수 있습니다.

이때 공급 많아 전세 지수가 하락하거나 공급 적정 혹은 부족한 상황에서 전세 지수가 상승하는 것은 일반적인 경우이기에 크게 확인해야 할 부분은 없습니다.

다만, 종종 이런 일반적인 경우와 다르게 공급이 많았음에도 전세 지수가 상승했거나, 공급이 적정 또는 부족한 상황임에도 전세 지수가 하락한 경우에는 그냥 넘기는 것이 아니라 그 이유가 무엇인지를 확인해보는 것이 필요합니다.

일반적인 경우라면 크게 우리의 상식에 벗어나지 않기에 리스크를 계량하기 쉽지만 일반적이지 않은 모습을 보이는 경우에 해당하는 것을 놓치게 된다면 내가 생각하는 것과 다른 모습을 보일 수 있기 때문에 또 다른 리스크로 다가올 수 있기 때문입니다. 혹은 공급이 많다고 해서 항상 리스크가 되는 것은 아닌데 너무 보수적으로 생각해 투자 기회를 놓칠 수 있기 때문이죠.

예를 들어, 아래 부산의 공급-지수 변화 그래프를 살펴보면 빨간색 네모에 해당하는 2013~2015년을 살펴보면 공급이 인구수*0.5%에 해당하는 적정 공급량다 많았음에도 전세 지수가 상승하는 일반적이지 않은 모습을 보여주고 있습니다.

그 이유를 찾아보면 기사를 통해 부산 내 재건축이 진행되면서 이주 수요가 발생해 멸실되는 주택만큼 수요가 늘어났고 여기에 적정 공급량 이상의 공급량도 소화가 가능하며, 오히려 30년 평균 공급량 정도 수준이 적정하다는 것을 알 수 있습니다. 그렇다면 향후 공급을 살펴볼때 이런 부분을 반영하여 단순히 평균 공급량보다 많다고 해서 투자를 망설이는 것을 피할 수 있습니다.

다른 예시로 아래 전주의 공급-지수 그래프를 살펴보면서 공급이 적었음에도 전세 지수가 하락한 빨간 네모 박스에 해당하는 시기를 무시하고 넘어갔다고 해볼게요.

그리고 향후 공급이 부족한 상황이라 리스크가 크게 없을 거라고 생각했는데 실제 그 시기가 되었을때 전세 가격이 하락하거나 멈춰있는 시장을 마주할 수도 있습니다. 아마도 이런 경우는 영향을 주고 받는 인근 지역의 공급을 놓쳤기 때문일겁니다. 실제 01년, 14년~15년을 살펴보면 전주 공급이 부족했음에도 인근 지역의 공급이 많아 전세 지수가 하락하거나 유지하는 모습을 보였습니다.

그렇기에 일반적인 모습과 다른 모습을 보이는 시기가 언제인지 찾아보고 원인을 확인하는 것이 필요합니다.

보통 이럴때는 먼저 인근 지역의 공급은 없었는지 확인해보고, 대내외적인 경제 상황이나 지녁내 이슈에 대해 기사로 찾아보는 것, 마지막으로 지역 산업 상황 등과 연결지어서 생각하는 것 이렇게 크게 3가지가 있습니다.

#공급을 확인하는 방법2 - 개별단지

이렇게 전체적으로 확인했다면 다음은 개별 단지들의 가격 변화를 통해서 디테일하게 확인하는 방법입니다.

공급이 많았던 시기와 공급이 부족했던 시기의 가격이 어떻게 변화했는지를 찾아보는 것 입니다. 여기서 주의해야할 건, 공급이 많거나 적었던 시기를 기준으로 생활권별 혹은 신축, 준신축, 구축의 가격 변화를 살펴봐야합니다.

1) 생활권별 주요 단지 확인

예를 들어, 고양시와 인접한 파주 공급의 영향이 어느 정도인지 확인해보고 싶다면 과거 비슷하거나 가장 가까운 공급이 들어왔던 시기의 개별 단지 가격을 확인하는 것입니다.

작년 예정된 파주의 공급은 약 10,000세대 수준이었고, 이와 비슷한 규모의 입주가 2010년에 진행되었습니다.

그 시기의 지역 전체와 구별 생활권 개별 단지의 가격 변화(호갱 노노에서 확인하시는 것을 추천드립니다.)를 살펴보면 일산 서구에 미치는 영향이 가장 컸고, 그 다음이 일산 동구였습니다. 덕양구에는 큰 영향을 주지 못했죠.

이를 통해 향후 예정된 파주 공급과 비슷한 물량의 공급이 있었던 과거 시기에 일산 서구와 일산 동구에 영향을 주었다는 것을 알 수 있으며, 해당 지역내에서도 선호도가 떨어지거나 파주와 인접한 생활권(특히,일산 서구)은 그 영향이 더 크게 나타났으므로, 투자 진행시 이를 반드시 고려해야한다는 것을 투자와 연결시킬 수 있습니다.

2) 개별 단지 확인 - 신축/준신축/구축

다음은 지방의 공급 확인시, 개별 단지별로 확인해 보는 방법입니다. 공급에 따른 전세 가격이 조정되는 것을 앞서 확인해 봤으니 이번에는 반대로 공급이 부족한 시기 개별 단지들의 전세 가격 변화를 확인해보겠습니다.

예시로 살펴볼 지역은 전주이며, 공급이 부족해졌을 때 보이는 지방 시장의 모습을 미리 느껴볼 수 있는 지역입니다. 향후 공급이 급격하게 줄어드는 모습을 보이는데, 이와 비슷했던 09~12년의 시기를 개별 단지를 통해 살펴보는 것입니다.

2009년을 기준으로 신축, 준신축, 구축에 해당하는 단지들을 선정하고 공급이 부족했던 기간 동안의 가격 변화를 살펴볼 수 있는데 적게는 50%, 많게는 70% 이상 전세 가격이 상승했던 모습을 보였습니다. 이를 통해 알 수 있는 건 공급이 부족한 상황에서 중소도시의 전세 가격도 크게 상승한다는 것과, 구축 역시도 크게 다르지 않다는 것입니다.

이를 통해 향후 공급이 부족한 시장으로 접어드는 부산과 대구 등의 지역에 대해서 미리 확인해볼 수 있으며 중소도시에서도 이런 모습을 보이는 것으로 미루어보아, 규모면에서 훨씬 더 큰 시장이기에 잠재된 상승의 힘을 대략적으로 가늠해보면서 투자적으로 연결지어 생각할 수 있습니다.

#공급 - 응용편

공급이 많았던 시기의 가격 변화 그리고 공급이 부족했던 시기의 가격 변화 이 두가지를 같이 더해서 응용해 볼 수 있습니다.

매수하려는 시점에서 2년뒤 전세가 만기 되는 시점에 공급이 많을 경우 막연하게 리스크가 있어서 투자를 말성이게 되는 경우가 많습니다. 하지만 이때 만기 되는 시기전까지 공급이 부족한 경우 2년이라는 기간 동안 전세가격이 상승할 가능성이 높아지게 됩니다.

그렇다면 막상 2년 뒤 공급이 많다고 해도 상승한 전세 가격을 기준으로 조정될테니 생각보다 그 시기에 거래되는 전세 가격이 현재 내가 맞춘 전세 가격에서 크게 하락할 가능성이 낮을 수 있습니다. 하락하는 기준점이 달라지게 될테니까요.

반대로 내가 매수하려는 시점에서 전세가 만기 되는 시점인 2년 뒤 공급이 부족하다고 할지라도, 그 시기 이전까지 공급이 많다고 한다면 해당 공급으로 인한 영향으로 가격이 조정되고 소화되는데 시간이 필요할 수 있기 때문에 만기 시점에 공급이 부족할지라도 오히려 역전세 상황을 마주하게 될 수 있습니다.

그렇기에 단순히 2년뒤의 공급만을 생각하는 것이 아니라 2년이라는 기간동안 예정된 해당 지역의 공급까지도 같이 고려하고, 이로 인해 생기게 되는 영향까지도 생각하는 것이 필요합니다.

이 과정을 거친다면 단순히 공급이 많고 적음을 확인하는 것이 아니라 발생하게 될 리스크를 최대한 계량화하면서 실전 투자까지 연결할 수 있으실거라 생각합니다.

단순히 공급의 많고 적음으로 투자를 망설이시는 분들에게 혹은 공급을 어떻게 투자와 연결지어야하는지 막연함을 느끼시는 분들에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.

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