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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민, 김규석 외 4명 지음, 와이즈맨 출판
읽은 날짜 : 2025.01.13-15
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #인플레이션 #PF사태 #공급절벽
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
- 김경민 작가
1. 서울대학교 지리학 학사 / UC 버클리 정보시스템 석사 / 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받음
2. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중
3. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했음
4. 주요 연구 분야
- 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등
5. 저서
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈/『부동산 메가트렌드 2020』
도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』
익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』
북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』
5. 활동
〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재중
‘김작가tv’라는 유튜브 채널 운영중
2. 내용 및 줄거리
* 부동산시장 이슈 top5.
1. 전국 아파트 매매 시장 동향
- 서울은 N파고 형태로 상승. 첫번째 고점(23년9월) 돌파해 상승중.
- W파고 즉, 전 고점(21년)도 넘어설 가능성 존재
- 다만, 전국 광역시가 서울의 흐름을 따라갈지는 미지수.
2. 신도시 아파트 매매 시장 동향
- 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있음
- 한강 이남 지역은 수도권으로 가격확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북은 이런 현상이 거의 나타나고 있지 않음.
3. 서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
- 강남 : 주거지 + 업무지구 / 재건축 완료된 단지 다수
- 서추 : 주거지 기능이 더 강함 / 최근 신축단지 많이 들어서고 있음(신축프리미엄+)
- 노도성 : 재건축 잠재력은 크지만 , 순탄하지 않음 / 강남접근성, 여의도 접근성 불편하고 광화문 접근성은 괜찮지만 수요가 부족한 편
4. 부동산 이슈
1) 슈퍼사이클-서울아파트 대세상승 신호탄
2) 인플레이션-부동산 상승의 기폭제
3) 전세가격 폭등-매매로의 전환
4) PF사태-현재 대출연장을 해주면서 살아있으면 안되는 은행들을 살려두고 있으며,
이로 인해 건실한 은행들이 역으로 피해를 보고 있음. -> 공급부족을 더 심화시킬 것
5) 공급절벽-정확히 얼마나 심각한가 : 아파트 빌라 모두 공급 부족
6) 퍼펙트 스톰-공급부족과 금리인하의 협공
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
#유용했던 점
지난번 읽을 때는 갸우뚱한 부분이 많았던 것 같다. 단지에 집중해 있느라 몰랐던 거시경제에 대해
한번 더 생각해보는 계기가 되었던 것 같은데,
지금은 이 책에서 무엇이 사실이고 무엇이 의견인지 조금더 나누어보는 시각이 생긴 것 같다.
서울 중심부터 외곽까지 그 가격흐름에 대해 포괄적으로 논의한 책이라는 생각이 들었고, 과거시장에서 지금까지 어떤 트렌드로
매수 심리가 변화해왔는지 때때로 힌트를 얻을 수 있었다.
지역의 특징도 머리속에 참고해볼 수 있었다. 더불어 현재 공급이 부족하다는 지표만 확인해왔었는데,
그에 따른 파생효과나 PF사태에 의한 여파까지 생각해보는 계기가 되었다.
#아쉬웠던 점
이번엔 아쉽거나 하진 않았던 것 같다. 두번째 읽다보니 저자가 한쪽으로 치우친 견해가 많아도 그 부분은 표시하고
확인해보려 노력했던 것 같다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
전자책 p. 75
[본]
강남구와 서초구는 공통점을 많이 갖고 있지만 최근 들어 부동산 시장에서 서로 다른 특징을 나타내고 있다.
먼저 ‘강남구’는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태다.
이 지역에는 많은 직장과 업무시설이 위치해 있어 사람들이 일하고 거주하는 곳으로서의 역할을 동시에 수행한다.
강남구 역삼동 일대의 아파트는 2000년대 초중반부터 대규모 재개발이 이루어졌다. 옛 영동아파트, 진달래아파트, 개나리아파트 등이 재개발되었고, 도곡렉슬은 2007년에 재건축이 완료되었다. 오래된 단지들이 재건축되며 현대적인 주거 환경을 갖추게 되었다.
반면에 ‘서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다.
이곳은 업무지구보다는 주거지가 중심인 만큼, 주거 환경이 더욱 중요시된다.
서초구는 2020년대 이후 반포 지역을 중심으로 대대적인 재건축이 이루어지며 신축 아파트 단지로 변모했다.
강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있다.
따라서 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 것이다.
[깨]
강남과 서초는 분위기임장 정도만 해보아서 몰랐었는데, 돌이켜보니 정말 그런듯하다.
특히나 늘 평당가 1위의 서초가 왜 그런지 느끼는바가 많다. 현재 방배 동작에도 입주가 있는 것을 확인했었는데
왜 동작에서도 이수역 라인에 사장님들이 자부심이 있는지 이해를 할 수 있는 부분이었다.
서초구의 경우 현재 계속 입주가 있는데, 주변에 선호도가 집중되면서 앞으로 평당가는 더 큰 폭으로 상향 조정될 예정이다.
다만, 강남의 경우 오히려 입지독점성이 생기면서
오히려 날이 갈수록 연식이 오래된 아파트 인기가 높아질 수 있겠다는 생각이 든다.
더 큰 수익을 위해서는 추후 돈이 생기면 강남은 오래된 아파트에 투자해두는게 맞겠다.
전자책 p. 92
[본]
다만 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다.
우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다. 강남은 서울에서 가장 중요한 경제 중심지 중 하나로, 많은 회사가 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 지역이다. 하지만 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. (중략)
여의도로 출퇴근하는 사람들에게 이들 지역은 주거지로서 불편한 선택지가 된다.
노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
전자책 p. 112
[본]
돌이켜보면 지난번에도 이 문구가 눈에 들어왔던 듯 하다. 내가 추후 입성할 지역은 지방에서 모아모아 노도성으로 올라오게 될 가능성도 없지 않은데, 지역특성을 기억해두면 좋을 것 같다는 생각이 들었다. 노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다.
특히 성북구의 경우 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부하다는 장점이 있다. 경기 중급지 수지와 안양동안구를 끊임없이 비교하게 되겠지만, 노도성에서도 잘 택한다면 '서울'이라는 메리트를 무시할 수 없다는 생각이 든다. 5급지가 된 이유가 책에 잘 설명되어 있는 것 같다.
서울에서 가장 중요한 직장에 대한 수요의 문제, 그리고 그 양이 적다는 것이 매매수요로 직결된다는 것.
그러나 투자자에게 가장 중요한 것은 내가 어떤 단지를 좋아하느냐가 아니라, 어떤 단지가 수익이 날 수 있는 단지냐 하는 것이다. 늘 명심할 것.
전자책 p. 182
[본]
중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.
이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다.
현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다.
성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다.
(중략)
일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서,
중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.
앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.
[깨]
우리가 주로 타겟팅하게 되는 단지들은 중저가 아파트 시장이다. 이런 경우에 동조화현상이 나타나지 않는다는 특징이 있다는데,
좀 의심스럽긴 하다. 본격 상승장이 시작되지 않아서일지 혹은 정말로 트렌드자체가 그렇게 바뀌고 있는 것인지.
아예 가격이 안오른다는 이야기가 아니다. '늦게' 오른다면, 이 역시 최선의 선택을 할때 반드시 고려해야하는 점 같아보인다.
수익률에서의 차이 때문이다.
[적]
이전에 나의 생각은, 소규모단지라고 해도 주변 가격을 리딩하는 전용 59 (상급지 작은 평형)을 4-5급지 신축 큰평형보다 우선하여 선택해야겠다 생각해왔다.
지금도 크게 달라지진 않았지만, 지금 바뀐 생각이 있다면 역시나 매물대 매물으로 봐야겠다는 생각이다.
4-5급지에서 선호도 높은 신축의 큰 평형이라면 전세금 회수 / 투자금을 줄이는 측면에서 충분히 고려가능하고 선택도 가능하다는 생각이 들기 때문이다. 매매가의 저평가, 땅의 가치차이 만 보는 것이 아니라 저환수원리를 모두 밸런스 있게 고려하는 것이 필요하다는 생각이 많이 드는 요즘이다.
전자책 p.212
[본]
앞서 필자의 연구실에서 장·단기 이동평균선을 활용해 서울 부동산 슈퍼사이클을 확인했다고 썼었다.
주식시장의 흐름을 파악하기 위해 가장 널리 사용되는 지표로 ‘이동평균선’이라는 개념이 있다.
이동평균선이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로, 평균하는 기간에 따라 ‘단기 이동평균선’과 ‘장기 이동평균선’으로 구분된다. ‘단기 이동평균선’은 주로 5일, 10일, 20일 등의 짧은 기간에 대한 평균가격 흐름을 나타내며, ‘장기 이동평균선’은 50일, 100일, 200일 등의 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다.
주식시장에서는 이러한 단기 이동평균선과 장기 이동평균선 간의 관계를 통해 전반적인 시장의 추세를 파악하는데,
예를 들어 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스),
이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다.
반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.
[깨]
이전에 비슷한 것을 주우이멘토님이 강의에서 설명해주신 것 같아 좀 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.
추세선 개념인데, 이 필자는 '이동평균선' 개념을 이용하여 마치 주식처럼 부동산 시장을 평가하고 있다.
단기 이동 평균선, 장기 이동 평균선, 한번 임보에 적용해볼 필요가 있겠다.
다만, 기억해야할 것은 전반적인 시장의 추세가 개별 단지에 모두 적용되는가에 대한 점이다.
꼭 그렇지 않을 수 있다는 것, 일반화를 잘못 시키면 현재 시장에서 투자가능한 물건에 닫힌 사고를 할 수 있기에 더 유의해서 읽어야겠다.
전자책 p.251
[본]
첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.
둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.
[깨]
여전히 이 부분은 매력적인 포인트로 다가온다. 신축과 구축아파트의 가격차이가 벌어지는 경우
리모델링을 해서라도 직주근접의 편의성을 놓치지 않으려고 한다는 것.
다만 지금 새롭게 눈에 들어오는 부분은, 신축 -> 구축으로 매매가의 불이 옮겨붙는데에 시간차가 벌어지겠구나,
그렇기 때문에 매매가가 완전히 고점을 치고 올라가는것에 있어서 다양한 장애물이 생길 수 있겠구나.
전고는 넘겠지만 이것이 이 투자금에 최선인지 늘 top5를 뽑아 확인해야겠다는 생각이 들었다.
[적]
투자가능한 단지를 뽑을 때,
매매가/투자금이 같은 비교군이 늘 3개 이상 있어야한다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 부동산 트렌드 2020(이전버전)
* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )
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