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⭐️BM할점
안뇽하세요 덩마입니다
12월에 본계약과 전세계약을 진행하고,
1월에 잔금을 앞두고 있습니다
1호기를 매수하기 전, 실전투자경험담 게시판에서 저보다 먼저 투자하신 동료분들의
1호기 매수 경험담을 읽으면서, 매수하면서 벌어질 수 있는 상황에 대해서 간접적으로 정말 많이 배울 수 있었습니다
그랬기에 제가 매수를 하는 과정에서 겪어나가는 것들이 생각보다 낯설지 않았고,
처음이지만 비교적 부드럽게 해나갈 수 있었습니다.
저의 투자경험담도, 누군가에겐 도움이 되는 하나의 경험담이 되길 바라는 마음으로 써보겠습니다
감사합니다
첫번째 시작
하락장 그리고 동료들의 1호기 소식
저에게는 투자생활을 함께 오래 이어나가고 싶은 동료들이 있습니다. 매달 각자가 목표한 바를 이루려고 노력하며, 옆에 있는 저에게도 끊임없이 자극을 주는 소중한 동료들입니다. 주변에는 1호기를 적극적으로 찾아 헤매는 동료, 매물코칭후기를 상세하게 써서 나눔해주는 동료, 1호기를 계약한 후기를 써서 나눠주는 동료 등, 참 열심히 하는 동료들이 많았습니다. 그리고 결과를 내는 동료들이 있었습니다.
그러면서도 생각했습니다. “나는 아직…! 부족해, 나는 아직…그들보다 덜 노력했기에 기회를 가질 수 없어”
그리고 동시에 생각했습니다. “부족하면 더 노력해야지, 그들만큼 하면 나한테도 그럼 기회가 오는 거잖아”
저는 월부에 22년 9월부터 들어와 기초강의 + 자실을 병행하며 앞마당을 꾸준히 늘려왔습니다
지방임장은 23년도 7월부터 시작했고, 매달 앞마당을 만들며 7,8,9,10,11월까지 지방 앞마당 늘리기에 집중했습니다
자실을 하면서도 늘 임장에 집중했고, 임보도 처음부터 끝까지 부족하지만 결론을 내왔습니다.
하지만 강의에서 늘 말하는, 저는 “공부하는 사람” 이었습니다.
23년 10월 어느날, 동료가 조언을 해줍니다.
동료 : “매물코칭 언제까지 신청하겠다. 날짜를 정하시고 확언을 해주세요”
나는 아직 투자할 준비가 안된 사람인데 기한부터 정하면 어떡하나 걱정했습니다. 그리고 지금 생각해보면 진짜 코칭이라는 일이 발생한다는 것 자체가 두려웠던 것 같습니다. 그렇게 저는 저를 의심하고, 두려워하면서 앞으로 나아가지 못하고 있었습니다.
하지만 동료가 하자는대로 코칭 신청할 날짜를 정한 뒤
저는 좀 더 진지하게 임장지에서 선호도 파악에 몰입하게 되었습니다.
이전과는 달라진 나의 태도, 뭐라도 하나 찾겠다는 마음가짐, 이전보다 상향시킨 목표치
모두 1호기를 찾기 위해 어느새 적극적으로 변해버린 저의 태도였습니다.
그래서 주변 1호기를 한 동료들의 행동을 보고 따라하기 시작했습니다.
힘들었지만 예전보다 더 적극적으로 임하니,
피곤한 날도 꾹 참고 더 달리는 저를 발견할 수 있었습니다.
몰입은 이런 걸까? 생각도 해보면서 1호기 물색에 집중한 나날들을 보낸 것 같습니다.
미리 결재해둔 월요일 연차
주말에 임보 결론을 내고, 월요일에는 혹시나 매물을 더 털어보거나 + 전화임장 + 매물코칭 전화에 집중하기 위해 미리 연차를 써놓았습니다.
매물코칭을 하기로 마음먹고 신청하는 과정은 말로하면 참 간단해보이지만,
매물코칭 양식을 작성하는 내내 정말 어려웠습니다. 내가 정확히 이 단지에 대해서 알아야 했고, 튜터님께 어필을 해야했습니다.
덕분에 제가 왜 이 단지를 선택하였고, 왜 매수하고 싶은지, 상황은 어떤지 한번 더 정리해볼 수 있는 계기가 되었습니다.
매물코칭을 신청하는 건 이런 이유에서도 정말 중요하다는 생각을 했습니다.
전임, 매임을 하면서 우리는 투자하기 전 당연히 알아야 할 정보를 무심코 놓치기도 합니다.
- 현재 거주하는 사람은 집주인인지, 전세입자인지, 월세입자인지 등
- 매도하는 사유는 무엇인지 (반드시 알아야 함)
- 집 상태에 따른 예상 수리비용은 어떻게 되는지
- 근저당, 기타 리스크는 없는 집인지
그동안 실전투자 경험담 게시판에서 ‘1호기’라는 키워드를 검색하여
1호기 매수관련 글을 필사하면서 다양한 상황들을 간접경험 할 수 있었는데, 필사를 한 경험이 이번에 가장 도움이 많이 되었습니다.
그렇게 매물코칭 양식을 제출한 후, 잠이 오질 않았습니다.
무섭고 두려웠습니다. 제가 투자를 한다는 게, 내가 뽑은 일등이 형편없진 않을까, 튜터님은 뭐라고 말씀하실까?
그렇게 잠이오지 않았지만 억지로 잠을 자고, 2-3시간 자고 바로 깼던 것 같습니다.
쫄보는 새가슴은 그렇게 아침부터 부랴부랴 이런저런 생각이 듭니다.
1순위와 2순위 지역은 달랐기에 저는 두 곳 중 한군데만 골라야 했습니다.
하지만 고르기가 너무 어려웠습니다.
저는 어떤 행동을 해야할지 감이 오지 않았습니다.
주변 1호기를 한 동료들에게 도움을 청했습니다.
동료들의 답은 하나같이, 1순위 매물을 더 털어보러 가는 게 좋을 것 같다는 것이었습니다.
그렇게 저는 동료들의 말을 듣고 1순위 매물과 같은 단지에 더 좋은 물건이 나와있진 않은지
근처 부동산들을 전부 확인하러 갑니다.
잘한점 : 어떻게 행동해야할지 몰라 바로 주변에 도움을 구했다. 모르겠어서 일단 행동했다.
아쉬운 점 : 1, 2순위 모두 매물임장 후 조건, 상태를 확인하고 넣었다면, 1, 2 순위 모두 정확히 알고 있는 상태에서 코칭을 진행할 수 있었을텐데
겁쟁이
매물을 털러 해당 지역에 가기 위해서, 기차를 총 2번 타야 했습니다(1번 환승)
환승을 위해 1시간을 기다려야 했기에 기차역 커피숍에서 노트북을 켜고, 해야할 일을 시작했습니다.
이 과정에서, 새로운 행동을 시작할 때, 모르는 영역에 도전할 때, 저는 겁이 많고 두려움이 많은 사람이라는 걸 깨닫게 되었습니다.
결국엔 이 부담감으로 인하여 눈물이 터져버렸습니다. 울면서 동료들에게 연락을 했습니다. 용기를 얻고 싶다고 말하며 연락했습니다. 울면서 택시를 타고 이동했습니다. 부동산 도착 전 마음을 추스리고, 택시에서 내리는 순간 다짐하며 해야할 일에 집중했습니다.
전화임장 또는 주말 매물임장 했을 때와는 확연히 다른 사장님들의 태도와 분위기가 느껴졌습니다.
평일 아침에 부동산 물을 열고 들어와 특정단지 특정가격 이하, 특정조건의 매물을 찾는 여자
의지가 느껴졌던 걸까요? 사장님들은 모두 저에게 앉아보라며 이런저런 매물이 있다고 말씀해주시고,
적어주시고, 대부분 저에게 먼저 연락처를 달라고 말씀하셨습니다.
신기했습니다.
제가 원하는 조건의 매물이 없으니, 번호를 남기고 가면 연락을 주겠다고 하셨습니다.
정말로 1시간 뒤에 이런 매물은 어떠냐며 전화온 사장님이 2분이었습니다.
적극적으로 어필을 하면 상대방도 나에 대한 태도가 달라질 수 있다는 경험을 하게 되었습니다.
이후 기차역으로 돌아와 근처 카페에 자리를 잡은 후, 매물코칭을 받았습니다.
매물코칭 이후
매물코칭 후 바로 협상을 시도하였습니다.
매물코칭에서 설정해준 협상멘트와 금액대를 제시하였습니다.
사장님께서는 말씀해보신다는 말과 함께 5분 정도 뒤, 어렵다는 얘기와 함께 전화가 오셨습니다.
구체적인 이유를 말해주진 않으시면서, 이 분은 1천도 조정할 생각이 없다는 답변만 계속 하셨습니다.
사장님께 다시 한번 제가 말씀드리는 상황을 전달해주시고, 협상을 다시한번 시도해주실 것을 요청드렸습니다.
20분 뒤 사장님께서 전화오셨고, 500정도라면 모를까 어렵다는 답변만 주셨습니다.
중간에서 애써주시는 사장님께 죄송함과 감사함을 표한 뒤,
그럼 처음협상 가격보다 1천만원 올린 금액으로 다시한번 시도해주실 것을 요청드렸습니다.
알겠다고 하신 후 사장님은 그 날 연락이 없으셨습니다.
협상 시도를 시작한 시간은 오후 6시였고, 3번의 전화가 왔다갔다 하는 동안 오후 8시가 되었습니다.
사장님께 다시 연락을 드려서 협상이 되었는지 확인하기에는 너무 늦은 시간이었고
사장님께서 연락을 주실까 싶어 벨소리를 최대한 키워놓고 기다렸지만 그날 연락은 없었습니다.
당시 저희 조 조장이셨던 라메주 조장님꼐 전화를 했습니다.
협상을 시도하다가 사장님꼐서 알겠다 다시해보겠다 하신 후 전화가 없으신데 시간이 늦었다 말씀드리니,
오늘은 시간이 늦었고 이미 충분한 협상 시도를 해봤으니 이제는 기다려 보자는 말을 해주셨습니다.
제가 제시한 금액을 들으시고선 (모든 금액은 예시입니다)
호가 3.5억인 상황에, 제가 요청드린 3.2억 거절 - 이후 바로 3.3억 시도해주실 것 요청
팁) 이 부분에서 3.3억으로 시도한 텀이 짧았던 것 같다고 말해주셨습니다. 이제 그 사람은 3.2라는 금액은 고려하지 않는 금액이 되었고, 3.3만 기억할 것이다. 라고 해주셨습니다. 아차 싶었습니다. 3.2억을 던진 후 안된다고 했을 때 일단 한발 물러나 상황을 지켜봤으면 더 좋았을 것 같았습니다.
팁)그리고 매도인이 정말로 집을 팔 생각이라면 이렇게 저렇게 협상을 시도해서 협상이 되면서 집이 팔리지만 매도인이 팔 생각이 없는 집이라면 결국 어떻게 해도 살 수가 없다고 말해주셨습니다
급하지 않은 상황에 매도인이 집을 원하는 가격에 내놓고, 이 금액에 팔리면 그만, 안팔려도 그만, 싸게 팔긴 싫음. 대충 이런 식의 비슷한 상황이라면 아무리 내가 어떤 노력을 해도 협상이 어려운 상황일 수 있다고 말해주셨습니다. 그래서 매도인의 사유를 우리는 명확하게 알고 있어야 한다고 생각했고, 정말 많이 배웠습니다.
오늘은 수고하셨으니, 내일 또 사장님의 연락을 기다려보자 하며 대화를 마무리 했습니다.
다음날 오전 11시, 사장님께 연락이 왔습니다.
“매도인이 그 가격에는 팔고 싶어하지 않습니다.”
메주 조장님과 또 한번의 상의를 거친 후
아쉬움을 나타내며 알겠다고 말한 뒤,
혹시나 제가 제시한 가격에 매도하겠다고 하시면 저에게 바로 연락을 달라는 말과 함께 사장님과의 연락을 종료했습니다.
조장님께서 여기서도 저에게 알려주신 한가지,
우리는 코칭을 통해 이 단지에 대한 조건과 금액을 확인을 받았고,
현재는 절대적 저평가 시기에 있으니, 더 좋은 물건을 찾아서 더 좋은 조건에 매수하려는 노력을 하는 것에 집중해보시면 좋겠다.
이 말이 저에게 얼마나 힘이 되었는지 모르겠습니다.
매물코칭을 받으며 나도 1호기를 할 수 있구나 순간적으로 차오른 기대감,
그리고 협상에 실패하며 하루만에 다시 거품처럼 사라져버린 기대감,
좌절하려던 찰나 메주조장님께서 저에게 좋은 물건을 좋은 조건에 사려는 노력을 하는 것에 집중하자는 말이,
저를 다시 일으키고 또 다음 단계를 노력할 수 있는 힘을 주었습니다.
자칫하면 실패한 경험이라고 추락해버릴 수 있었던 경험에, 좋아 그럼 다른 경험으로 가보자 라는 길을 제시해준 느낌이었습니다.
다시 한번 너무 감사합니다.
이 과정이 다 종료된 후 느낀 한 가지가 있었습니다.
사장님은 어쩌면 적극적으로 협상을 시도하지 않으셨거나, 제가 요청드린 3번의 네고를 모두 하진 않으셨을 수 있다.
사장님께서 매도인께 정말로 전화를 해서 답변을 가져왔다는 생각이 들지 않았습니다.
제가 묻는 말에 세번 다 비슷한 대답을 하셨고, 뭉뚱그려 정확한 의견을 전달해주지 않으셨습니다. 매도인은 똑부러지고 집을 사고팔기를 많이 하셔서 많이 알고 계신 분이라고 하셨는데, 사장님께서 얘기해주신 매도인의 의견은 별로 명확하지 않았습니다.
그리고 거래가 없이 굳어버린 시장이었는데, 제 물건 거래를 위해 어떻게든 적극적으로 노력하지 않던 사장님.
여기서 저는 나의 협업 파트너를 잘 고르지 못했구나,
일을 열심히 하는 사장님은 아니셨구나
라는 생각을 하며 다음번에는 전임과 매임을 통해 나의 투자결과에 직접적으로 영향을 미칠 수 있는 사장님을 잘 고르겠다는 다짐을 하게 됩니다
1순위 물건을 보류하고 이후 취한 행동
1순위 물건의 협상에 실패한 뒤
저는 바로 2순위 매물 상태를 확인하러 다른 지역에 다녀오게 됩니다. 이전에 전임을 여러군데 하면서 가장 적극적이고 능력있는 사장님을 택해둔 상태였고, 그 사장님께 다시 연락을 드려 매물약속을 잡은 뒤 급하게 오전반차를 이용해 다녀오게 됩니다.
가는 길 기차안에서 등기부등본을 떼서 확인한 후, 근저당이 없고, 내가 원하는 협상금액에 매도를 해도 매도인은 받아들일 수 있겠다 생각을 해보며 갔습니다
생각보다 괜찮았던 물건 상태, 깔끔한 집, 하지만 부분적으로 찢어진 벽지나 오래된 듯한 느낌이 있는 준구축의 단지. 전세를 주려면 도배를 하여 내 물건을 1등으로 만든 상태로 계약하는 것도 괜찮다는 생각을 가지고 서울로 돌아옵니다.
서울로 돌아오는 기차안에서 다시 생각을 정리합니다.
전월보다 1천 낮아진 호가, 3개월 뒤 새로 입주를 해야 해서 집을 팔고 가야 하는 집주인.
집 상태, 모두 마음에 들었습니다. 하지만 거래가 전혀 되지 않는 상황과 급한 집주인의 상황을 고려했을 때 저는 가격을 더 조정하고 싶었습니다.
1.
1순위 단지의 매매, 전세 거래현황을 매일매일 확인하면서 새로 추가된 매물은 없는지 확인했고, 매일 최저가 매물 금액을 업데이트 했고, 있다면 전화해서 상태나 조건을 확인했습니다. 더 좋은 물건이 나타나지는 않았지만, 거래가 전혀 되지 않는 상황이었고 매물은 오히려 증가하는 상황이었고 입주장은 다가오고 있었기에 매도자가 유리한 시장은 아니라는 생각에 조급하진 않았습니다.
천천히 상황을 지켜보며 예의주시하여 놓치는 건 없도록 하자!만 생각하며 집착적으로 매일 단지 상황을 들여다봤습니다.
2.
그러면서 동시에,
2순위 물건의 단지도 매일 매매 전세 갯수와 금액을 트래킹했습니다. (이미 지켜본지 3주 정도 된 상황)
매물코칭을 통과받은 물건이 혹시 팔리지는 않는지, 추가로 가격 조정이 되고 있진 않은지 그 물건도 예의주시하며 지켜봤습니다.
2주 정도 지켜봤을 땐, 매매 전세 물건 모두 쌓이는 상황이었고, 2주차부터는 일괄 호가가 1천만원씩 조정되는 것도 목격했습니다.
매매가도 500~1천을 낮춘 매도자들
전세가도 1천을 낮춘 매도자들
2주 전보다 가격이 조정되었다고 느꼈습니다. 지금은 협상을 한번 시도해봐도 되겠다는 생각이 들었습니다
이미 물건을 보고 온 뒤 1주 이상이 지난 상태였습니다.
아직 팔리지 않은 물건, 오히려 금액이 조정된 시장, 저는 협상에 들어가고 싶었습니다.
하지만 또다시 저를 가로막는 두려움이라는 장벽
저는 실전반을 수강중이었기에 튜터님께 도움을 청했습니다.
튜터님께서는 이미 제가 매물코칭을 받은 후 매수하고 싶은 단지가 있어 지켜보고 있는 상황임을 알고 계셨습니다.
실전반을 수강하면서 1호기 매수도 동시에 진행해보고 싶지만 둘 다 동시에 내가 할 수 있는 일일지 무섭다고 말씀드리자
튜터님께서는 그래서 난 뭘 할 수 있을까에 집중하라고 하셨습니다.
할 수 있다고 해주셨습니다.
그럼 난 뭘 할 수 있을까,
시간을 쪼개고, 온전히 현재 하는 일에 집중하는 것. 열심히 하는 것 외에 방법은 없었습니다.
그렇게 실전반 활동과 함께 1호기 협상에 들어갔습니다.
저번에는 적극적이지 못한 사장님을 만났지만,
이번에는 사장님이 물건 파악도 잘 되어 있으시고 적극적이고 매너도 좋으신 분이라고 확신했습니다.
전화를 드려 매수의사가 있으나, 잔금기간이 짧고 현재 거래도 되지 않는 상황이기에 2천을 조정해서 사고 싶다는 말씀을 드렸습니다
그러자 사장님이 실은 최근에 2천을 조정하여 매수하려 했던 사람이 있었다. 하지만 집주인이 난색을 표하며 거래가 되지 않았다. 라고 말씀해주셨습니다. 사장님께 조심스럽게 한번 더 그래도 그 금액을 매도인에게 전달해주실 것을 요청드렸습니다
시도해보겠다고 하셨습니다
20분 정도 뒤 전화가 옵니다
“죄송한데 2천으로는 어렵겠다며 너무 놀라시네요”
저는 사장님께 한번 더 말해봅니다
“제가 원하는 가격에 협상이 된다면 지금 바로 가계약금 보내드릴 수 있습니다. 정말 매수할 생각이 있으니 제가 원하는 가격에 살 수 있도록 한번만 더 협상 부탁드립니다”
사장님께서 알겠다며 전화를 끊습니다.
1시간 뒤 전화가 옵니다.
“죄송하지만 2천만원 조정은 어렵겠다고 하시네요”
“그럼 천만원 조정 가능할지 한번 더 말씀 부탁드립니다”
“네 말씀드려 보겠습니다”
5분 뒤 사장님의 전화 “남편과 오늘 밤에 상의해보신 후 말씀주신다고 합니다”
그렇게 하루가 지났습니다
다음날 오전, 사장님께 문자가 왔습니다.
“전화 가능하실까요?”
“안녕하세요 사장님”
“안녕하세요~ 어제 매도인이 남편분과 상의를 하셨는데 1천만원 조정금액도 어렵다고 하시네요. 대신 500은 조정해주시겠다고 하셨습니다.”
“네, 알겠습니다 사장님. 생각해보고 다시 연락드리겠습니다”
500만원이 깎인 상태였지만, 저는 협상에서 한번 더 마지막으로 시도를 해보고 싶었습니다.
도배를 해야한다는 명목하에 200만원을 내일 추가로 요청드려봐야겠다 생각하며 잠이 들었습니다.
다음날 사장님께 전화를 드려,
“사장님, 제가 원하는 금액은 1천만원을 깎아 사는 거였는데 그렇지 못해서 저는 지금 고민이 너무 많이 됩니다. 도배도 해야하고 잔금일도 짧고, 200만원 정도 추가로 조정은 안될지 한번만 더 말씀해주시면 좋겠습니다.”
사장님은 난감해하는 듯 하셨지만, 그래도 제가 말하는 부분을 전달하겠다고 하셨습니다.
그렇게 사장님은 4시간 동안 연락이 없으셨습니다.
4시간 뒤 사장님 전화 “남편분과 상의를 하셨는데, 추가로는 조정이 어렵다고 하시면서 그냥 전세를 내놓고 갈까 이렇게까지도 얘기하시네요. 집주인분께서는 이미 월초에 1천만원을 내린 금액이어서 500만원까지만 내리고 더 이상 낮춰서 거래하기를 원하진 않으세요.”
그외 매도인의 여러가지 성격, 상황 등 사장님께서는 4시간 동안 본인이 하신 노력, 매도인의 생각과 상황에 대해서 저에게 정말 상세하게 말씀해주셨습니다.
얘기를 들으면서 생각했습니다. 사장님이 정말로 중간에서 가격 조정을 위해 노력해주셨구나.
하지만 매도인은 내가 생각했던 것보다 더 급하진 않네, 여기서 추가 가격 조정은 어려울 수 있겠구나.
저는 사장님께 한시간 정도 더 고민을 하고 답변을 드리겠다 하고 전화를 끊습니다.
주변 동료들의 의견도 한번 들어보고
매물코칭 파일을 켜서 자향 튜터님께서 해주셨던 말들을 곱씹어 봅니다.
이미 매수를 해도 된다는 가격이었습니다. 하지만 저는 협상의 노력을 끝까지 해보고 싶었을 뿐,
이 집이 현재 가격이 저평가 되어있으며 사고 싶은 집이라는 건 확실했습니다.
추가로 욕심을 부리고 협상을 하면서 1호기 기회를 날리기보다는, 적정한 가격에 1호기 계약을 하는 게 낫겠다는 판단이 되었습니다.
이후 사장님께 전화를 드려, 집을 매수하겠다는 의사를 밝힙니다.
순조롭게 진행되었던 가계약금 특약 문자 주고받기와 가계약금 전송, 이 과정이 순조로울 수 있었던 건, 1호기 관련 필사를 하며 매매시 특약, 가계약금 특약 문자 내용을 적어서 정리해뒀기 때문입니다.
막상 상황에 닥치면 당황하고 뭘 해야할지 모를 수 있으니 1호기를 준비하시는 분들은 반드시 저장해두면 좋겠습니다.
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