부동산 트렌드 2025

김경민

★★★★★

P.71

#시차

2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 실제로 2분기 이후 중저가 지역에 변화 조짐이 나타나고 있다. 고가 지역을 따라 상승세로 전환되는 움직임이 포착된 것이다. 이번 사이클에서도 다시 한 번 두 지역 간에 상승 시차가 존재함을 확인할 수 있었다.

두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.

2014년~ 2023년 까지 지난 서울수도권 시장의 상승 사이클 안에서 강남지역과 강북지역 대부분 165%의 상승률로 책에서와 같이 비슷한 상승률을 보여줬다.

24년 시장까지 보고 난 지금. 매매가 상승세가 강남지역에 완연한것과 반해 책에서 중저가 시장이라고 일컫는 4급지 이하 지역은 일부단지를 제외하고 아직 상승흐름이 없다. 이 상황을 나는 어떻게 봐야하나? -> 중저가 시장이 현재 상대적 저평가 상태이며 투자의 기회를 주고 있다고 읽어야 한다고 생각한다.

P.94

#사이클이 짧아진다.

2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해 볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

정체기 혹은 상승기의 사이클이 짧아진다면?

1. 전세가가 매매가에 붙을 만큼 충분한 시간 없이 매매가가 튀어 올라갈 수 있다.

2. 전세가와 매매가가 붙지 않고 현재의 매전차를 유지하며 함께 가파르게 올라간다.

나는? – 변하는 건 없다. 투자할수 있는 단지를 꾸준히 찾고 내 투자금에 맞는 투자를 지속한다는 내 투자원칙은 흔들리지 않는다.

P.135

#(PF 사태) 지방과 서울의 사업성 이해

지방은 상대적으로 토지비가 저렴해 개발비용이 100이라면 토지비가 30, 시공비가 70 정도를 차지한다. 그런데 인플레이션으로 시공비가 30%씩 급등하자 기존에 70이었던 비용이 91이 되어버렸다. 이제 토지비가 9까지 무려 70%이상 대폭락하지 않는 한 100이라는 기존의 개발비용을 맞출 수 없다. 하지만 현실적으로 토지 가격이 70%씩 폭락하는 것은 불가능하므로 2024년 기준 지방에서의 PF사업은 매우 힘들다. 실제로 투지비의 비욜이 전체 개발비의 10%내외였떤 사업은 토지비가 극단적으로 0이 된다 해도 사업원가가 매출액을 초과해 사업이 불가한 현장이 많다.

반면 서울은 상황이 다르다. 토지 가격이 비싼 서울은 개발비용이 100이라 할 때 토지비가 70, 시공비가 30 정도를 차지한다. 인플레이션으로 인해 똑같이 시공비가 30% 상승하면 기존의 시공비 30은 39가 된다. 개발비용 100을 맞추기 위해서는 70이었던 토지비용이 61까지 하락하면 된다. 현실적으로 15%정도만 토지 가격이 하락해도 사업성이 생길 수 있는 것이다.

땅값이 싼 지방시장은 시공비가 전부인데 올라버린 시공비를 충당할 수 있을만큼 토지비가 하락하는게 구조적으로 불가능하구나.

당분간 지방시장에서 신규 아파트 공급이 어려운 이유를 이해함.

또한 이 상황을 타개하기 위해서는 오르는 시공비를 감당할 수 있을 만큼 부동산시장의 경기가 살아나야 하는데 현재로서는 그럴 수 있는 상황이 아님.

그리고 언젠가는 그런 시장이 열릴 수 밖에 없는 상황임을 이해하고 지방 투자 물건이 가치대비 가격을 찾아갈 때까지 기다려야겠다.

P.154

#수요

서울과 같이 인구 1,000만 명 규모를 오랜 기간 구가하다가 인구 자체가 감소하며 900만 명대 중반에 이른 지역에서는, 거주 가구수는 문제가 되지 않는다. 오히려 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수밖에 없다. 과거 1,000만 명이 거주했던 도시에 현재 900만 명이 거주하더라도, 연평균 소득이 5,000만 원에서 1억원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이다.

P.260

#부동산 가격상승의 전제

2025년 부동산 시장의 전망을 이해하기에 앞서 몇 가지 중요한 전제와 작동 원리를 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 둘쨰, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며. 이는 궁극적으로 부동산 가겨에 영향을 미친다는 가정이다.

…

첫번째 모델은 현재 전세가격이 빠르게 상승하고 있지만, 매매로의 전환 수요가 이 상승세를 완화시킬 가능성을 상정한다. 이는 서울로 진입하려는 경기도권의 대기 수요뿐만 아니라, 전세에서 매매로 전환하려는 수요가 상당히 존재한다는 가정에 기반하고 있다.