[유미s] 독서후기 - 부동산 트렌드 2024

One Message

시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다. 사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다고 착각하고 있었고, 나중이 되어서야 가격이 이미 반전했음을 인지했다. 이는 매우 중요한 인사이트를 남기는데, “일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다”는 것이다. 즉, 실제 가격과 인지 사이 시차가 존재한다.

먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다. (p.34)



One Action

현장의 생생한 감각을 잃지 않고 시장의 흐름을 먼저 이해하는 투자자가 되기



0. 책의 개요

책 제목: 부동산 트렌드 2024

저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵

읽은 날짜: 2025.1.21

핵심키워드 3가지: #전저점탈출 #PF대출연장후폭풍 #입주물량과전세가

총점 (10점 만점): 9점

1. 저자 및 도서소개

저자소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 해부하고 미래 가격을 정확히 예측한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈, ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.

도서소개

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2024년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2023년 현재, 뉴스마다 주택 가격의 반등세를 확신하는 의견과 추가 하락을 경고하는 주장이 뒤엉켜 있다. 투자자도 실수요자도 상반된 시각에 혼란스러워 하며 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 지난 저서들을 통해 서울시 집값이 2018년 4분기 수준으로 회귀하며 25% 이상 하락할 것이라 말한 김경민 교수는 가격 변곡점뿐만 아니라 구체적인 하락률까지 적중시켜 모두를 놀라게 했다. 심지어 도곡렉슬, 올림픽훼밀리타운, 남산타운 등 서울 주요 아파트 단지별 변동 폭까지 정확히 맞혔다. ≪부동산 트렌드 2024≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2024년 아파트 가격’에 대한 시나리오를 제시한다. 투자자들은 그의 전망을 통해 자신의 위험 성향과 주택 보유 여부에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 목차

Part1. 2023년 부동산 시장 다시 보기

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트

Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3

3. 본깨적

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

본 것

시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다. 사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다고 착각하고 있었고, 나중이 되어서야 가격이 이미 반전했음을 인지했다. 이는 매우 중요한 인사이트를 남기는데, “일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다”는 것이다. 즉, 실제 가격과 인지 사이 시차가 존재한다.

먼저 시장 흐름을 이해하는 자가 승자가 된다. (p.34)

깨달은 것

가격의 흐름과 사람들의 인지 사이에는 시차가 존재한다는 것. 그 시차를 이겨내고 일반인들보다 먼저 시장의 흐름을 이해하는 투자자가 되어야겠다. 다른 사람보다 더 빠르게 가격 흐름을 읽고 상승 혹은 하락의 변화를 인지하기 위해서는 결국 현장에서 답을 찾아야 한다는 것을 깨달을 수 있었다.

적용할 것

전임/매임을 꾸준한 루틴으로 가져가며 현장의 생생한 감각을 잃지않는 투자자가 되기

본 것

부산시와 울산시를 포함한 기타 광역시의 미래를 입주 물량만으로 바라보는 것은 한계가 있다. 대부분의 광역시는 인구 자체가 감소하는 상황이며, 더 나아가 지역경제가 앞으로 활성화될 것인가도 매우 중요하기 때문이다. (p.45)

따라서 부산과 울산 지역경제가 성장하느냐 그리고 지역 시민의 실질소득이 증가하느냐가 관건이 될 것이다. (p.46)

깨달은 것

광역시 시장에서는 무조건 공급과 가격이 1대1로 움직이지 않는다는 것. 따라서, 단순하게 공급량 만으로는 지역의 부동산 가격을 예측할 수 없다. 인구 자체가 감소하는 상황에서 수요도 줄어들고 있기 때문에 지역경제 상황도 함께 고려해서 투자 의사결정을 내려야 한다.

적용할 것

광역시 지역에서 공급 물량 만으로 가격을 판단하지 않고 줄어드는 수요 중에서도 선호도가 집중되는 곳을 이해하기

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

본 것

국고채 10년물 금리와 고정형 주택담보대출 금리는 거의 동일한 방향으로 움직이는 것을 알 수 있다. 그리고 사람들이 더 많이 활용하는 변동형 주택담보대출 금리 역시 큰 흐름에서 같이 움직인다. (p.108)

국고채 10년물 금리가 다시 상승하기 시작한다면 서울 부동산 역시 다시 조정받을 수 있으며, 현재 수준에서 국고채 10년물 금리가 횡보 한다면 부동산 가격은 정체가 나타날 수 있다.

그러나 부동산 하락 사이클이 짧아진 점(정체기도 짧을 수 있다) 그리고 2025년 이후 낮은 수준의 입주 물량 등을 고려하면, 금융시장으로 인한 서울시 주택 투자 수요 위축은 생각보다 짧을 수 있다. (p.109)

깨달은 것

국고채 10년물 금리의 흐름도 참고 지표로써 활용할 수 있다는 것. 현재 국고채 10년물 금리는 2.80으로 최근 3년 내 최저치가 2.54인 것을 고려한다면 낮은 수준이다. 2023년 하반기 4%를 조금 넘었다가 2025년 1월 현재까지 하락세가 이어졌다. 주택담보대출 고정형/변동형 금리 또한 2024년 12월 대비 하락하여 변동형은 4.36~6.44, 고정형은 3.37~5.87이다. 각 은행별로 본격화 되는 분위기임을 알 수 있다. 이러한 지표를 통해 2025년 부동산 시장은 잠깐 동안의 정체를 벗어날 수 있는 기반이 마련되지 않았을까 라는 생각이들었다.

적용할 것

주택담보대출 금리 확인할 때는 국고채 10년물 금리도 함께 확인하기

본 것

PF대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍

위기관리를 제대로 해 저가의 토지 매물이 나올 때 새로운 사업을 일으키려는 회사들이 역으로 차별당했다. 위기관리를 제대로 하는 선진적 시스템이 아니라, 업계의 시스템 자체가 후행할 가능성이 존재한다.

PF대출 연장은 시장에 저가 매물이 출현하는 것을 막아 결과적으로 토지비가 저렴했더라면 개발에 참여했을 디벨로퍼들의 기회를 앗아갈 것이다.

토지 가격을 여전히 높게 유지시켜 신규 개발을 불가능하게 하고 있으며, 이는 3~4년 후 부동산 시장에 엄청난 공급 부족을 낳을 것이다.

지방의 경우 부동산 경기가 나아지지 않는다면 PF대출 이자 부담을 금융권이 다시 부담하게 될 것이며 이는 은행권 부실과 신용 문제로 부각될 가능성이 있다. (p.119)

깨달은 것

PF대출로 인해 부동산 시장에는 경고등이 켜졌지만, 부실 부동산 폭탄은 2024년에도 터지지 않았다. 24년 초 태영건설의 워크아웃 신청, 최근 신동아건설의 법정관리 신청이라는 이슈가 발생했다. 현재 부동산 PF의 총 규모는 감소 추세이지만 부실 위험 PF는 늘어난 상황으로, 부실 위험군의 사업장은 위기감이 더욱 고조되었다는 것을 알 수 있다. PF대출 연장에 따른 후폭풍을 염두에 두고 부동산 시장을 바라보는 것도 중요하지만, 당장 내 투자에 영향을 끼칠 수 있는 부분은 PF대출 연장에 따른 전세 시장 상승 압력이 아닐까싶다. PF대출 연장이 아파트 인허가 물량 감소로 이어질 수 있으며, 이는 입주물량 급감으로 연결되어 전세가격에도 영향을 줄 것이기 때문이다.

적용할 것

PF대출 연장이 부동산 시장에 끼칠 수 있는 영향과 부작용을 인지하고 내 투자를 바라보기

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트

반포자이, 도곡렉슬

본 것

반포자이에서도 작은 평형대의 움직임이 빠르고 강하다는 특징이 나타났으며, 강남/서초라는 동일 권역 내 같은 평형대여도 단지별 움직임이 다르다는 것을 보여준다. 부동산 시장이 매우 세부적으로 분화되어 움직일 수 있음을 시사한다. (p.160)

작은 평형대 아파트의 가격 하방경직성이 더 강하며 가격 상승 움직임이 더 빠르다. 이는 고가 아파트에 비해 저가 아파트를 사려는 사람들의 수(수요층)가 더 많기 때문일 것이다. (p.171~172)

깨달은 것

30평대보다 20평대가 매매가 자체는 낮고 상승액 자체는 낮을지 모르겠으나, 상승률로 본다면 30평대보다 더 높다는 것. 투자적인 관점으로 접근한다면, 상대적으로 더 적은 투자금으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 평형대는 20평대이다. 종잣돈이 여유롭다면 혹은 같은 종잣돈인데 투자금이 같다면 더 큰 수익을 가져다 줄 수 있는 30평대에 투자하는 것이 맞겠으나, 투자금이 부족하다면 수요가 작은 단지의 30평대 보다는 수요가 많은 20평대에 투자하는 것이 더 좋을 것 같다.

적용할 것

같은 투자금이라면 더 큰 수익금을 고려하여 20평대 보다는 30평대에 투자하기

더 적은 투자금으로 더 큰 수익률을 보고자한다면 30평대 보다는 수요가 더 많은 단지의 20평대에 투자하기

마포래미안푸르지오

본 것 아파트의 투자 수요는 평당가 못지않게 ‘총액’이 중요하다. 가격이 상승할수록 소형 평형의 평당가는 33평형에 비해 더 상승하며, 이후 하락기에 다시 10~15% 고평가 수준으로 회귀했다.

“상승장에는 지역의 대장 단지 소형 평형에 투자하라! 단, 하락장에서는 소형이 더 내려간다.” (p.220)

깨달은 것

상승장에서 아파트 가격이 비싸질수록 소형 평형에 투자 수요가 더 많기 때문에 수익률이 좋다는 것. 대세 상승장이 오기 전까지 좋은 자산을 쌓아 나간다는 관점에서 바라본다면, 하락장에서 가격이 더 내려간 소형 평형을 싼 가격에 매수할 수 있는 좋은 시장임을 알 수 있었다. 단편적으로 평당가로만 저평가여부를 판단하기 보다는 투자금 총액 관점으로도 투자 후보를 고려하기.

적용할 것

저평가여부를 판단했다면, 투자금 총액 관점으로도 투자 후보를 고려하기

Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측

본 것

2024년은 가격 정체 혹은 일부 하락이 이루어지더라도 본인이 실거주자라고 하면 이후 상황을 고려해 전략적으로 대처해야 한다. 인플레이션만큼 전세가격 상승 압력이 존재하는 상황에 신규 주택 물량이 없어진다면, 투자자는 그 상황이 오기 전에 매수 여부를 판단해야 할 것이다. 위험추구형 투자자는 불확실성의 시기에 위험을 감수하고 투자하는 경향이 있는 만큼, 지금도 매수에 들어갈 수 있을 것이다. 반면 위험회피형 투자자는 불확실한 상황이 걷히는 2025년에 시장 참여를 고민할 것이다. (p.255)

깨달은 것

작가가 예측한 두 가지 케이스인 -6% 하락, 2% 상승 중에서 두 번째 케이스에 가깝다고 볼 수 있다. 2023년 12월 대비 2024년 12월 서울 아파트 매매지수는 약 2.3% 상승했기 때문이다. 2024년 시장을 되돌아보며 2025년 시장은 신규 주택 물량의 감소에 따른 전세가의 변화, 금리 인하에 따른 매매가의 변화 등의 상황을 살펴보고 그 안에서 기회를 찾아야겠다.

적용할 것

2025년 부동산 공급 상황과 이에 따른 매매/전세가의 변화를 살펴보며 시장에서 기회를 찾기

4. 적용할 점 (BM)

1) 전임/매임을 꾸준한 루틴으로 가져가며 현장의 생생한 감각을 잃지않는 투자자가 되기

2) 광역시 지역에서 공급 물량 만으로 가격을 판단하지 않고 줄어드는 수요 중에서도 선호도가 집중되는 곳을 이해하기

3) 2025년 부동산 공급 상황과 이에 따른 매매/전세가의 변화를 살펴보며 시장에서 기회를 찾기