관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
<1강>
결국 수요가 있느냐 없느냐이다.
(아파트, 결국에는 땅부터 시작)
공급물량이 있는 곳은 가서 협상하면 네고 가능
a,b단지중에 어디 단지를 더 좋아하는지?
실거주자들이 b단지를 좋아하는데 내가 그 이유를 모르겠다면, 메타인지가 안 되고 있는 것. 찾아봐야 함.
* 임보 제대로 쓴다는 것
내가 투자하는 물건이 있는 지역의 입지는 어떠 한가?
내가 투자하는 단지의 입지는 어떠 한가?
투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?
투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?
이 과정을 거쳐야 매수-보유-매도의 결정을 스스로 내릴 수 있습니다.
<2강>
인구 감소로 사면 안돼 x => 사람들이 선호하는 단지를 사야 해. 어떤 단지를 더 선호하고, 수요가 있을까?
앞으로 10년동안 어떤 단지가 더 수요가 유지되면서 수요를 끌어당길까?
=> 사람들이 많이 살면서 세대당 인구수가 높은 곳 = 선호동네 =발품으로 직접 확인
* 연령별 인구수 비율 확인
0세~10세 + 30대 인구 : 미취학 아동~ 젊은 엄마 아빠
10대 인구 + 40~50대 : 학령기 아이들이 많다는 뜻으로 경제력을 갖춘 연령대 + 교육 중시
경제활동 인구 (30대~50대)=수요가 있는 동네 = 사람들이 거주하고 싶은 동네
30대~50대, 10대 비율이 높으면 =>학군 수요가 높다
20대~50대 비율 높으면 => 학군 수요 낮고 환경수요 높다(예:수지)
*인구 이동
도시개발계획-생활권 발전 방향 확인
ctrl+f :생활권계획
* 사회조사보고서-소득(지역간)
지역별 월평균 소득구간별 비율 확인
위치가 인접한 지역과 상대적 비교하여 위상 확인
-저소득 비율 높은 순서
-중산층 비율 높은 순서
-고소득 비율 높은 순서
소득이 높은 사람들의 비율이 높다는 것= 부동산 구매력을 가진 비율이 높다는 것 = 집 매매할 수 있는 수요가 많으니 빨리 오름.
<3강>
직장 - 질-산업체 종류별 사업체수
<4강>
교통호재 = 다 조건이 같다면 호재 있는 것 선택
교통호재 확인(아실-교통망-실현 가능한 호재 : 착공/네이버부동산)
1. 사업추진단계확인(실현가능한지)
-착공단계부터 유의미(네이버부동산-개발-추진경과)
2. 호재 실행시 업무 지구 접근성
교통에서 해야 할 질문
업무지구 접근성이 얼마나 좋은가?
어떤 교통호재가 있는가?
실현 가능성이 있는가?
실현되면 입지가 좋아지는가?
*학군
학군이 좋은 동네는 전세가가 안정적임. 같이 학교 다닐 친구들을 결정하기 때문
지방의 수요가 더 크다
* 환경
분위기 임장 팁
어린아이를 키우는 엄마들이많은 동네 : 초록마을, 한살림, 아이들옷파는가게, 필라테스샵, 네일샵
영어유치원, 영어학원
소아과
*공급-지역별 공급 위치 확인(호갱노노-현재~3년후)
-지역 내 공급량 우선 중요
-지리적으로 인접한 생활권 공급 규모 확인
지도 위에 입주 아파트 올리기
공급 질문 -투자와연결지어 임보에 적기
3년간 공급량이 적정 수요를 넘어서는가?
역전세 날 가능성이 있는가?
어느 동네에 어떤 새 아파트가 어떤 규모로 들어오는가?
주변 지역의 공급으로 인해 해당 지역의 사람들이 이동할 가능성이 있는가?
입지 분석의 처음이자 끝 = 그 지역에 들어오려고 하는 수요가 많은가? 어떤 이유로 오려고 하나?
직장 : 일자리를 찾아 그 지역으로 들어오는가?
교통 : 강남접근성이 얼마나 좋은가?
환경 : 사람들이 좋아할 만한 편의시설/균질성, 쾌적성을 갖추었나
학군 : 지역 내 선호하는 학군지인가? 사람들이 학군을 이유로 이사오는가?
공급 : 적정수요량 이상으로 공급이 들어와 역전세 대비를 해야 하는가?
리스크가 수익보다 큰가?
*시세분석
시세는 현재 시세를 분석하는 것. 현재 가격이 가치대비 저평가인지?
시세분석 요소
✔️시세지도그리기-평형별 시세 확인
✔️동별 시세그룹핑-동별 시세 수준확인
✔️ 랜드마크 아파트 시세 확인 -지역의 시세 위상 확인
랜드마크 아파트 시세 확인 -> 동별 위상 확인(아실-최고가-최고가 순위-전용84기준)
지녁 내 동별 위상 (예, 철산, 하안, 소하, 광명동 각 랜드마크)
현재 매매된 거래가가 얼마인지?(내가 알고 가야 함. 사장님이 말 안 해줌)
저점대비 얼마나 올랐는지?(저평가)
전고대비 얼마나 떨어졌는지?(저평가)
전세가 최근에 잘 나가고 있는지?
전세 상황은 어떤지?
얼마에 나가고 있는지?
<6강. 매물임장 , 1등뽑기>
선호단지의 기준(and조건)
교통이 좋다=역 접근성이 좋다
초등학교, 중, 고를 품고 있다(초, 중)
아파트가 밀집된 곳에 있다
연식이 좋다 세대수가 더 많다
주변편의시설이 더 많다.
전저점 : 아파트 제일 쌀 때
전고점 : 21년
매물 임장하고
구조, 대단지, 브랜드, 연식의 선호도까지 파악하여 비교해야 함.
현재 시장에서 전세가율보다 더 중요한 것은 '저평가 여부'이다.
매물임장 후 비교평가하기
1등 뽑기 프로세스
단지 내 1등
동별 1등
지역 내 1등
동별 1등 뽑기 프로세스
1.입지, 2. 가격, 3, 투자금
1.입지, 2. 가격 3. 상태조건 4. 투자금
마지막으로 반드시 체크해야 하는 투자 기준
저환수원리
저평가 -20%
수도권 300세대 이상
수익성 충분한 수익, 수익률을 낼 수 있는 단지인지
원금보존 지역별 적정 전세율(경기도 80%, 지방 80%)
리스크관리 잔금준비/역전세(유동성10%)
여러분이 만든 벽
내가 할 수 있을까? 내가 잘 할 수 있을까?
엉망진창이 될 것 같은 회사, 집, 관계 이게 될까?
결과가 나올까? 시간만 쓰는거 아닐까?
벽은 마음의 벽일뿐 실체가 없다. 여러분이 깨부시면 된다.
감정적, 비관적, 부정적 > 투자에 도움 하나도 안된다,
투자로 성공하는사람들 : 낙관적, 긍정적, 믿음이 있다.
우리가 그런 태도를 가져야 성공할 수 있다.
댓글
