중소도시 투자, 연식 마지노선 정하는 방법 [으으음]

안녕하세요

따뜻하고 능력있는 투자자가 되고싶은

으으음입니다 :)

중소도시, 50만 정도의 지역을 갈 때

과연 구축에 투자해도 되는건가?

광역시, 아무리 광역시라도 그렇지

구축투자 진짜 괜찮은걸까?

라는 생각 한번씩 해보지 않으셨나요?

오늘은 투자를 진행할 때,

지역에 맞는 투자 연식 마지노선을

정하는 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

신축이 많은 지역, 구축이 많은 지역

다양한 지역을 알아가다보면

여기는 신축이 너무 많은데?

여기는 신축이 귀한 곳인데?

하는 느낌이 오는 경우가 있습니다.

예를들면, 광주와 대전 같은 곳입니다.

대전은 광주에 비해 구축이 많습니다.

광주는 대전에 비해 신축이 많습니다.

광주에 투자할 때는, 대전에서 보다

연식을 좀 더 유심히 볼 필요가 있어보입니다

시간이 지나 매도를 해야할 때,

나의 단지가 구축단지가 되어있다면

환금성에 문제가 생기는 지역인지

생각해 볼 필요가 있다는 말입니다. 

연도별로 쪼개서 사람들이

비싼 돈을 주고도 사는 단지를 찾자

-아실 활용

보통 아실의 최고가 단지를 통해서

랜드마크 아파트를 확인하고 있습니다.

이 랜드마크 아파트를

연도별(1년)로 끊어서 확인

해보시면 보이는 것이 있습니다.

연식이 중요한 36만 인구 중소도시,

원주시를 예시로 들어보겠습니다.

1년씩 끊어서 랜드마크를 취합했습니다.

(ex 2017.01.01~2018.01.01... )

박스표시 되어 있는 곳은 같은 단지입니다.

해당 단지는 1등 생활권에 있는

선호도 높은 준신축 단지입니다.

시간이 지나고 19,20년 그리고 22년에

원주시에는 신축입주가 많았습니다.

그럼에도 불구하고 해당 단지는

상위권(10위 안)을 유지하는 모습입니다.

이 단지는 원주의 후순위 생활권의

2017년식 브랜드 아파트입니다.

입주했을 때, 반짝! 상위권에 있고

그 뒤로는 거래도 없을 뿐더러

순위권에서 찾아볼 수가 없습니다.

하나 더 해볼까요?

원주의 외곽에 있는 신축 택지입니다.

(청주 오창, 전주 혁신도시만큼 외곽)

2018~2019년에 입주를 했고

2020년부터 거래가 되었습니다.

해당 단지들이 처음엔 상위권에 많았지만

그 뒤로는 점점 줄어드는 모습입니다.

이제는 앞으로 들어올 단지들이

최고가를 형성하면서 차트를 점령합니다.

분양 단지를 제외하고 남아있는 단지들도

1등 생활권의 2021-22년식 신축 단지

1,2,3등 생활권의 대장단지 정도 입니다.

투자, 연식 마지노선 정하기 

저라면 원주에서는 준신축 이하로

투자하지 않을 것 같습니다.

신축이 들어오면 최고가가 빠르게

갱신되는 모습을 확인했기 때문입니다.

좋은 곳의 좋은 연식이 아니라면

이 지역 사람들은 많은 돈을 주고

이 단지를 사고 싶어하지 않습니다.

그래서 저는 원주 내에서 생활권 별로

투자할 단지의 연식 마지노선을 정했습니다.

저는 이렇게 투자 마지노선을 정했고

제가 아는 지역에서 저평가 되어있는 것 중에

가장 좋은 단지일 경우에 투자할 생각입니다.

이런식으로 지역에 맞는

저만의 투자 기준(마지노선)을 정했습니다.

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이처럼 랜드마크 아파트 순위가

어떻게 변해왔는지를 통해서

투자 연식 마지노선을 정해봤습니다.

모든 지역에 적용되는 사례는 아닙니다.

하지만, 내가 임장하고 있는 지역에서

'이 연식.. 해도 되나?' 라는 생각이 든다면

한번쯤 고민해보시길 바랍니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다