[용용맘맘맘] 매도하시려면, 이걸 반드시 보셔야 후회하지 않게 됩니다.

안녕하세요

월부의 워킹맘 투자자 용용맘맘맘입니다.

 요즘 매도에 대한 고민을 하시는 분들을 많이 보게 됩니다.

“매도하려고 하는데 잘 안됩니다”

“특별한 방법이 있을까요?”

“가격을 얼마까지 내리면 될까요?”

여러분들은 어떤 대답을 하시겠습니까?

혹은 정답을 알고 계시나요?

저는 그동안 월부에서 투자활동을 하면서

몇건의 매도를 하면서 

성공한적도 있고 실패한적도 있습니다.

1.갈아타기 목적으로, 매도를 한 케이스

2.투자금을 빼기 위한 목적으로 매도를 한 케이스

3.감정에 휩쓸려 손해를 보고 매도를 한 케이스

그동안 제가 직접 현장에서 느끼고

배운것들을 정리해서 말씀드리고자 하니

지금 매도를 고민하신분들이나, 

이제 매수를 하신 분들도

추후 매도를 할 때 

이렇게 적용해 보면 되겠구나 라고 생각하시면서

글을 읽어주시면 좋을것같습니다..

위의 각각 케이스는 모두 제가 겪은것들이고

매도를 해보면서 내린 과정에서 

정말 중요하다고 생각한 것이며

아래 3가지를 반드시 기억해야 한다는것입니다.

먼저 가장중요한 1가지

1. 매도하려는 이유가 반드시 있어야 한다는것입니다.

매도를 하는 이유는 크게 3가지 중 하나입니다.

(1)충분한 차익이 났는지

(2)다른단지를 사기위한 현금확보인지

(3)향후 지역 리스크로 내가 감당이 안된다고 판단이 될 때.

즉 이말은 누군가가

 “이 A단지 왜 팔려고 하시나요?”라는 답변에

내 스스로 반드시 답을 할수있어야 한다는것입니다.

(너무 중요합니다)

위3가지 이유에 “감정”이라는 사유는 없습니다.

그럼에도 불구하고 

우리가 매도할때는

이 “감정”이라는 부분이 가장 먼저 올라 오게 됩니다.

“그냥 이단지 보기 싫어서”

“이단지만 없으면 될것같아서”

저 또한 이렇게 매도를 해본적이 있기에

이 감정이 무엇인지 잘 알고 있습니다.

하지만 이렇게 매도를 하고나면,

어떤 결과가 뒤따르게 되냐면

매도후 쥐어지는 돈이 없을 때, 

뚜렷한 목적이 없을 때,

내가 무엇을 한거지?라는 후회가 몰려오게 됩니다.

팔아서 시원하다가 아니라는거죠.

순간의 감정에 따른 결정의 대가는 

이렇게 되기가 쉽습니다.

즉 매도를 할 때 가장 경계해야 할부분은

“감정”입니다.

지금 내가 위 3가지 이유에 해당이 되지 않는다면

지금 나는 감정에 휩쓸려있는상태가 아닌지 

반드시 반문해야 하는 시점입니다,

이런 계획이 없이 감정에 대한 매도를 결정할꺼라면

전세 연장이 더 나은 선택일 수 있습니다.

두 번째

원하는 매도금액과 

매도시기를 스스로 정해보셔야 합니다.

지금 시장은 매수자가 끊겨버린 시장도 있고

실거주자 급매 위주로만 거래가 되는 시장도

의외로 투자자에게도 거래가 잘 되는 시장도 있습니다.

이 말은 모든 시장이 그냥 멈춰있는 것이 

아니라는 의미기도 합니다.

여기서 부터는 중요한 것은 

나의 상황을 다시한번 객관적으로 

다시 봐야할 때라는것입니다.

내가 갈아탈 물건을 이미 발견했을 때,

지금 보유하고 있는 물건을 매도해야만 

자금을 맞출수있다면,

그때는 스스로 매도기준에 해당이 되기 때문에

단순한 희망가격만고집할게 아니라, 

현실적인 시장을 파악하고

매도가격과 매도 시기를 나눠봐야 합니다.

예를들어

25년2월 28일까지 

1차 매도가격 3.5억 고수 & 시장반응 파악 & 손님 방문횟수 &최근실거래확인

25년4월 30일까지 

2차 매도가격 3.4억 조정 & 시장반응 파악 & 손님 방문횟수 &최근실거래 확인

25년5월 30일까지 

3차 매도가격 3.3억 (마지노선) & 시장반응 파악 & 가격 협상시도

등으로 스스로 기준가격을 결정하고 컨트롤해나가야

나에게 감정이 올라오는 것을 제어가 가능합니다.

특히 저의 경우에는 

세가 껴져있는물건의 경우

세입자에게 우선적으로 말을 하기 보다는

먼저 내가 내놓은 1차 가격에

시장이 반응이 있는지를 보고 난뒤, 

반응이 올 경우

세입자에게 제가 매도를 해야 하는 이유에 대해서 

말씀을 드리고 협조를 구하는 편입니다.

여기서 매도를 해야 하는 이유는 

일방적인 개인적 상황보다는

어쩔 수 없는 불가피한 사정을 말씀드리고,

세입자분이 시세보다 낮은가격으로 

실거주 매수가 있는지 

그게 틀어진다면 

정중하고 예의바르게 매도 협조를 구하게 합니다.

뭐 이렇게 까지 해야 하나 싶겠지만

세입자 입장에서 생각해보면 

처음부터 집도 안보러 오는데 집 내놓을꺼니

집 보여달라 라고 요구하면 

세입자 입장에서도 거부감이 먼저 들기 마련이니

내가 매도하려는 가격에 반응이 있는지를 보고

확인하는 절차가 필요합니다.

그리고 나서 

세입자와의 협의가 이루어지고 나면

내가 세입자가 있는 상태에서 매도를 할지.

세입자를 먼저 내보내고 

공실상태에서 매도를 할지 결정을 해야 합니다.

저의 매도사례중  성공사례를보자면

전세 세안고 물건을 팔기위해 

1차매도가격에 내놨지만

시장이 실거주자 위주로 거래가 

되었던 시점이라는 것이라는 것이

느껴지는 시점이였기에

세입자의 전세금을 빼주고, 

실거주자에게 매도를 시도를했고,

2차 가격에 다시 거래를 이룰수 있었습니다.

반면 매도사례중 실패사례를 보자면

세입자 전출이 협의 되지 않는 상황에서,

세안고 물건 조건으로 매도를 해야 하지만

시장이 따라주지 않았기에, 

생각만큼 매도가 이루어지지 않았습니다.

그래서 이때는

조급만 마음보다는 

내가 여기서 던질수 있는 협상이 무엇이 있을지를

다시 따져보는게 다시한번 중요하게 올라옵니다.

1. 지금 반드시 이단지를 팔아야만 하는 상황인가?

2. 그렇다면 다시 세입자에게 협의를 다시한번 시도봤는지? 

한번거절로 그냥 포기한건아닌가?

3. 팔아야되는 이유가 명확하고, 

세입자의 협의가 되지 않는다면 세안고 물건을

팔수있을 때 가격을 조절할 의지가 있는가?

를 보고 객관적으로 

내가 할수있는것들을 보시고 정리를 한다음

액션을 취해야한다는점입니다.

저 또한 이런 물건의 경우에는, 

매도기간을 급히 잡지 않고 

시장을 보면서 위3가지 질문을 계속 떠올리며

다시 제가 해야할 부분이 무엇인지를 정리해봅니다.

세 번째는 매도할 때 

내 뇌피셜이 아닌 구체적인 부분까지 고려해야 합니다.

먼저 매도를 할때는 

양도소득세를 확정하는 것이기에

내가 이 물건을 팔았을 때

양도소득세가 발생하는 부분이 있는지?

혹은 1년에 1채 이상의 물건을 매도했거나 

할 계획이라면 양도소득세부분을 고려하고 

계산을해봤는지가 중요합니다.

저의경우에는

1차적으로 부동산 계산기를 통해 

양도소득세를 계산해 보지만

물건이 1채이상일경우에는 

실제 네이버 엑스퍼트 세금 상담을 통해,

어떤 물건부터 매도를 하는게 용이할지 조언을 구합니다.

여기서 한가지 주의할점은 

전문가의 말이지만 이것을 

무조건적으로 맹신하기 보다는

내가 매도하는 기준에 해당이 되는지를 

반드시 먼저 떠올리면서 임해야 한다는 것입니다.

이렇게 말씀드리는 이유는

전문가와 상의를 하고나면 

가끔 “매도”라는 단어에만 꽂히게 되어,

내가 이단지를 왜 팔려고 했고. 

팔기전. 팔고나서

나의 계획이 있었는지를 점검하지 않고

매도라는 행위에만 

집중되게 되는경우가 있기 때문입니다.

이렇게 되면 또 “감정”이  올라오게 됩니다.

흔히 매도는 예술이라고 합니다.

그만큼 매수와 보유와 비교되지 않을만큼 

상위단계에 있는 투자 결정단계입니다.

제가 그동안 겪어온

매도는 “감정”과의 싸움이라는 생각이 듭니다.

우리가 명심해야 할 부분은 

시기상 오르는 시기여서 매도를 하고

시기상 하락하는 시기여서 매도를 하고가 아니라

매도 요건에 충족한지를 보고,

그에 따른 스스로를 설득해 나가는 객관적인 명분이 있을 때

행위자체에만 집중하지 않고

나아갈수있다고 생각합니다.

몇일전 너나위님이 해주신 말씀이 하나 있습니다.

" 목표나 방향 없이 그냥 이러저리 휘둘리지 말고,

파는 것 자체의 행위보다는 

팔아서 뭘 할수 있는지가 특정이 될 때 

매도라는 행위가 이루어 져야 한다는것= 매도 " 라는 말입니다.

이 말씀이 너무 저에게도 와닿았기에 

우리 월부가족분들께 공유하며

매도로 고민많으신분들게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

다들 점식식사 맛있게 하세요^^