수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾고 있는
딩동댕2입니다!
날이 많이 쌀쌀합니다 ㅠㅠ
건강 잘 챙기시면서 투자활동 파이팅입니다!
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서울 수도권의 구축 단지들을 보면
상대적으로 가치가 비슷하거나 떨어짐에도 불구하고
전고가 높게 찍힌 단지들을 본 적이 있으실 겁니다.
바로 옆 단지임에도 전고 약 1억 차이
바로 재건축 혹은 리모델링 단지들인데요!
여러분들은 재건축/리모델링 하면 어떤 것이 생각나나요?
신축에 대한 기대감
높은 가격 상승
이라는 긍정적인 반응도 있겠지만
복잡한 규제
공시기간 장기화
추가 분담금
이라는 부정적인 반응도 있으실 겁니다.
현재 시장 상황에서도 재건축에 대한 반응이
양분화되어 나타나고 있습니다.
같은 재건축임에도 불구하고
어떤 단지는 신고가를 찍고 있고
어떤 단지는 난항을 겪고 있습니다.
왜 이렇게 시장의 반응이 다른 것일까요?
투자자라면 재건축에 대해 정확히 공부하고
매수의사결정을 할 수 있어야 합니다.
재건축을 투자로 연결짓는 법에 대해 말씀드리겠습니다.
재건축이란
재건축/리모델링
재건축이란,
기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여
기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 의미합니다.
다시 말해,
노후화된 오래된 아파트를
새 아파트로 바꾼다는 말인데요!
막연하게 새 아파트로 바꿔주면 좋은 거 아니야?
라고 생각할 수도 있습니다만,
그 과정이 생각보다 복잡합니다.
간단히 설명드리면,
지자체에서 정비기본계획을 수립하여
안전진단, 정비구역지정, 추진위원회가 승인되고
(2~3년 소요)
조합이 본격적으로 설립이 되고,
건물을 지을 시공사를 선정합니다.
(1~2년 소요)
조합이 추진하는 사업에 대해 최종적으로 인가하며
본격적으로 사업시행인가 단계로 진입하여,
조합원들이 분양신청을 합니다.
(1년 소요)
조합원 분양신청 이후 사업성을 따져보고
계획을 정비하는 관리처분계획 단계에 진입하면,
본격적으로 조합원 별 권리가액, 분담금이 결정되면서
이주/철거 뒤 조합원 분양이 시작됩니다.
(1~2년 소요)
마지막으로 일반분양이 시작하고
준공 및 입주가 진행되면서
끝으로 이전고시/청산하며 사업이 마무리가 됩니다.
(3~4년 소요)
재건축 뿐만 아니라 리모델링에 대해서도
좀 더 자세히 알고 싶으시다면,
재건축/리모델링에 대해 자세히 써주신
호랭시님 글 공유드립니다!
https://cafe.naver.com/wecando7/11358570
짧게 살펴보는 "아파트 리모델링"의 개념 (feat. 재건축재개발)
조합원 분담금
사업시행인가/관리처분계획
재건축의 절차에서는 투자자로서 중요하게 봐야할 사업 단계들이 있는데요!
사업시행인가 단계와 관리처분계획 단계입니다.
사업시행인가 단계에서
추후 지어질 아파트의 세대수, 용적률, 건폐율 등이 나오면서
아파트 가치를 감정평가하여 예상 분담금 금액이 산출이 됩니다.
관리처분계획 단계에서는
조합원 분양 신청 이후 사업성을 따지면서
조합원들의 권리가액, 분담금이 결정됩니다.
이 과정에서 입주권을 가진 조합원들이
미래에 지어질 아파트의 사업성을 따져보며
추가 분담금을 낼지 혹은 입주권을 매도할지
결정하게 되는 주요 시기입니다.
따라서, 예상되는 추가분담금을
정확히 알고 투자하는 것이 매우 중요합니다!!!
/
재건축 분담금 계산 방법은
전체 재건축에 필요한 총 비용을 참여 세대수로 나누어 계산하는데요.
(실제 계산은 더 복잡할 수 있습니다.)
공사비, 사업비, 금융비용, 예비비 등을 합산된 총 비용을 산출하고
분담금 기준을 결정하여 (전용면적 혹은 토지 비율)
각 세대별 분담금을 계산합니다.
여기에 기존 주택의 미래 가치가 매겨지며 사업성이 결정되고,
이를 바탕으로 조합원 분양가도 책정됩니다.
이때, 공사 진행 과정 중 예상치 못한 이슈들로 인해
추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
최종적으로 쉽게 정리하면,
조합원 분담금
=
조합원 분양가
- 권리가액 (재개발,재건축 후 기존 주택의 가치)
+ (예상치 못한)추가 분담금
재건축에 대한 온도 차이
상급지/하급지
지금과 같은 하락 시장에서도
재건축이 도화선이 되어
더 급격하게 가격이 상승하는 아파트가 있는 반면,
재건축에 의한 추가분담금 이슈들로 인해
지난 상승장 때 높은 전고를 형성했음에도 불구하고
가격이 상승하지 못한 아파트들도 있습니다.
왜 그럴까요??
공사비 상승, 고급화 설계, 기타 부대 비용 등으로 인해
추가분담금이 발생하는데요.
공사비만 평당 천만원 이상이 나올 정도로
분담금이 높게 형성되고 있는 상황입니다.
다만, 좋은 땅에 있는 재건축 단지와
상대적으로 덜 좋은 땅에 있는 재건축 단지의
온도 차이가 극명하게 나타납니다.
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예를 들면,
누구나 좋아하는 잠실 생활권 안에 있는
잠실주공5단지는 지난 전고를 뚫어
33평 기준 29.6억의 호가를 형성하고 있고,
역세권이지만 서울 안에서 상대적으로 외곽에 있는
노원역 인근에 있는 상계주공6단지는
전고 9.4억 대비 34.5% 하락한
6.15억의 호가를 띄고 있습니다.
상대적으로 더 좋은 땅에 있는 재건축 단지는
추가분담금 이슈가 있어도
앞으로 더 오를 땅이라고 생각하기 때문에
높은 기대감으로 상승하게 되고
상대적으로 덜 좋은 땅에 있는 재건축 단지는
추가분담금 이슈가 있기 때문에
그만큼의 수익 실현이 어렵다고 판단되어
상대적으로 상승하지 못한 것입니다.
즉, 재건축 단지도 땅의 가치, 입지에 따라
지금과 같은 하락 시장에서도 온도 차이가 발생함을 알 수 있습니다.
재건축에 대한 투자 기준
비교평가
투자자라면 가치 대비 싼 물건을 찾아야 하기 때문에
전고를 뚫고 상승한 재건축 단지 보다는
상대적으로 상승하지 못한 재건축 단지의
수익성을 잘 따져볼 필요가 있습니다!
이때 재건축 호재가 있는 단지와
인근에 있는 신축 단지와 비교하며
싼지 비싼지 판단해보는게 좋습니다.
사업시행인가 이후 관리처분인가 진행 중인
상계주공5단지입니다.
현재 호가는 4.85억을 띄고 있네요!
1987년식으로 840세대, 용적률은 97%지만
소형평형으로만 이루어져 있어 세대 별 대지지분이 적습니다.
따라서 사업성이 저조하기 때문에
분담금이 높게 책정이 되었는데요.
최근 기사로 전용 84 분담금이 5~7억 가까이 될 수도 있다 합니다.
인근 신축인 포레나노원(20)의 전용 84가
11억 초반의 호가를 띄고 있는데요!
그렇다면, 현재 호가 기준으로 매수한다면
최대 12억 가까운 비용이 들 수도 있습니다.
물론, 시간이 지나면 지날수록 기존 신축의 건물 가격은 떨어지겠지만,
비용과 기간을 따져만 보아도
상계주공5단지가 그렇게 싸지는 않다는 것을 알 수 있습니다.
또한, 재건축이 어느 정도 진행된 단지는
전세가도 상대적으로 떨어지기 때문에
투자금이 많이 든다는 단점이 있습니다.
결론
재건축/리모델링 호재가 있는 단지의 전고점을 보고
전고 대비 현재 가격이 싸다고 해서
투자 의사결정을 섣불리 내렸다가
많은 분담금을 치뤄야할 수도 있습니다.
다만, 더 좋은 땅에 있고
더 좋은 사업성을 가진 단지가
하락장에서 오르지 않았고
추가 분담금을 계산해보았을 때
기존 아파트 대비 더 높은 수익률을 낼 수 있다면
훨씬 더 훌륭한 투자가 될 수도 있습니다.
현명한 투자 결정 하시길 바랍니다 :)
재건축/리모델링을
투자와 연결지어 생각해볼 수 있게 해주신
빈쓰 튜터님 감사합니다 ♥
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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