[네비게이터] 이현철: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 이현철, 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.

저자 및 출판사 : 매일경제 신문사

읽은 날짜 : 2025.1.23

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 전세가 #부동산 흐름 #심리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :

10점만점에 10점

1. 저자 및 도서 소개

:

이현철

대한민국 유일무이 대중심리를 바탕으로 시장을 정확하게 분석하는 부동산 전문가다. 2005년 공인중개사 자격 취득 후 대치동 및 여러 지역에서 중개소를 운영했고, 아파트 분양 현장에서 수천 명의 고객을 상담하며 투자 상품을 앞둔 대중 심리의 민낯을 고스란히 마주했다. 전통경제학 기준으로 볼 때 인간은 합리적인 존재이기에 쌀 때 사고 비쌀 때 파는 합리적인 선택을 하는 게 맞지만, 대한민국에만 존재하는 전세 제도와 정부의 시장 개입과 강력한 규제로 인해 행동경제학에 기반한 투기 심리의 프레임으로 시장을 전망해야만 정확히 예측할 수 있다는 아파트사이클론을 주창했다. 정부의 규제마저 이기는 가장 강력한 에너지는 대중의 투기 심리임을 밝히고, 상승과 하락의 진행을 논리적으로 설명하는 근거인 전세가와 매매가의 상관성을 명확히 규명했다. 또한 여타 전문가와 다르게 정부의 시장 규제를 역지사지 입장으로 각 주체에 맞게 합리적으로 해석하여 솔루션을 제공하는 것으로도 정평이 났다.

대중이 듣고 싶어하는 얘기가 아닌 냉정하고 정확한 시장 분석을 해왔기에 전망 당시에는 대중의 반발을 불러왔지만, 시간이 지날수록 예측의 정확도로 인해 신뢰가 쌓이며 전문가 중의 전문가로 인정받고 있다. 상승과 하락 어느 한 면만을 고집하는 반쪽짜리 전문가가 아닌, 시장의 사이클에 따라 상승과 하락의 사이클을 예측하는 전문가로서 귀감을 보이고 있다. ‘아파트사이클연구소’란 유튜브 채널

2. 내용 및 줄거리

:

PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다

01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

01. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?

02. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려갈까요?

03. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?

04. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?

05. 미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?

06. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?

07. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?

08. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?

09. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?

10. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

01. 우리나라에만 있는 전세

02. 전세대란의 이유와 대책

03. 매매가를 역전하는 전세가

04. 집값을 올리는 전세

05. 역전세로 나타나는 현상

03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

01. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양

02. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다

03. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다

04. 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다

05. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다

PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

01 황금알을 낳는 투자 11

01. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클

02. 집 한 채로 돈 버는 방법

03. 수요가 몰리는 새 아파트 투자

04. 절대적인 학군, 절대적인 수요

05. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라

06. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자

07. 대형평형은 이제 끝난 것인가?

08. 지방시장 VS. 서울·수도권시장

09. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라

10. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자

11. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다

02 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

01. 경매 투자는 좋은 투자법이지만, 비효율적이다

02. 지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다

03. 빌라는 아주 짧은 기간만 상승하고 소외된다

04. 재개발·재건축 투자는 비효율적일 수 있다

05. 분양권 단타 매매는 매우 위험하다

03 무주택자들이 궁금한 BEST 9

01. 정부의 강력한 규제정책으로 부동산 가격이 내려갈까요?

02. 그럼 집값은 언제 내려가나요?

03. 2017~2018년 입주 폭탄으로 집값이 폭락할까요?

04. 인구가 줄고 있다는데 아파트는 이제 끝인가요?

05. 전세자금대출, 문제점은 뭔가요?

06. 무주택자인데 지금이라도 내 집 마련을 해야 할까요?

07. 전세를 싸게 들어가는 방법은 없나요?

08. 내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?

09. 깡통전세가 위험한가요?

시장 심리를 파악하면, 투자 흐름이 보인다!

부동산 가격 변화의 비밀 ‘심리, 전세, 정책’

이 책에는 부동산의 특성에 기반을 둬 부동산을 분석하는 틀을 마련했고, 특히 전세제도가 우리나라 주택가격에 어떻게 미치는가를 자세하게 분석해 기술했다. 그리고 현장의 분위기와 사람들의 심리가 어떻게 변화되는가에 중점을 맞췄다. 그렇게 분석을 하다 보니 부동산 이론에 나오는 주택경기 사이클이 그려졌다. 이 사이클이 10년에 해당한다고 해서 10년 주기설을 주장하는 분들도 계시는데, 실제로는 정확하게 10년이 맞는 것은 아니다. 이번 사이클을 분석해보니 2008년 하락을 시작해 2017년 현재 상승기까지 10년이 흘렀다. 그런데 아직 폭등이 오지 않았다. 앞으로 폭등기에 해당하는 3~4년 정도의 사이클이 더 진행될 것으로 보인다. 그리고 그다음에는 또 반드시 하락기가 찾아올 것이다. 그 원인은 이 책에 자세하게 기술되어 있다. 이 흐름만 제대로 파악한다면 걱정할 것이 없다. 흐름을 잘 알고 있으면 어떤 지역을 사야 할지, 어떤 물건을 사야 할지, 지금은 사야 할 때인지, 팔아야 할 때인지 답이 어느 정도 나오기 때문이다.

다른 재화와는 다른, 부동산만의 특징을 깨달아야

진짜 수익이 보인다!

부동산에 대한 부정적인 시각만을 가지고 있었기 때문에 무주택자를 벗어날 기회를 계속해서 놓치고 있다고 생각한다. 이 책이 그러한 잘못된 시각을 개선해주는 계기가 될 것이다. PART 01에서는 우리나라에만 있다는 전세제도와 사람들의 심리, 정부 정책을 중심으로 변하는 아파트 가격에 대해 설명한다. 또한 아파트에 대한 사람들의 잘못된 상식을 바로잡고, 주택 가격에 크게 영향을 미치는 요인들을 살핀다. PART 02에서는 부동산 투자에 숨어 있는 비밀을 알려준다. 제대로 투자하기 위해 반드시 알아야 할 지식과 초보자가 피해야 할 투자, 그리고 무주택자들이 궁금한 BEST9를 선별해 그 궁금증을 해결한다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/57748619>

내용요약

p.45-48

전세 투자자는 오로지 매매가가 올라야 수익이 발생 하는 구조 입니다. 집값이 그대로 이거나 떨어지면 오히려 투자자 입장에서는 손해가 발생 하죠. 거기에 발생하는 세금까지 더하면 투자자 입장에서는 별 메리트가 없는 상품이 맞습니다.

그렇다면 임차인의 입장에서 보면 전세 상품은 최상의 상품 입니다. 집값이 떨어질 것에 대한 걱정이 전혀 없습니다. 그리고 목돈을 임대인에게 맡겼다가 임대 기간이 만료되면 고스란히 찾을 수 있습니다. 그리고 혹시나 임대인이 돈을 못 돌려 줄 까봐 걱정 되어 정부에서 확정일자라는 민법에서 물건에 해당되는 엄청난 권리를 보여 주고 있습니다. 그것도 부족해 보증보험 이라는 제도까지 도입 된 상황입니다. 그래서 임차인들은 조금 더 비싸더라도. 월세 보다는 전세를 선호 하는 것이 현실입니다 어찌보면 임대인은 자선 사업거나 가난한 투자자 입니다. 이런 관습이 오랫동안 유시 되다 보니 임차인 입장에서 안전하게집을 거의 공짜로 불러 쓰는 것이 당연한 권리처럼 되고 임대료를 올리는 임대인이 시도는 임차인의 힘들게 만드는 나쁜 행동이라 인식되는게 현실입니다.

임대인은 투자자의 입장에서 대로 올릴 수 있으면 인정 하려고 노력 하는 것이 자연스러운 행동 입니다. 그리고 매매 까를 올릴 수 있으면 올리려 노력 하는 것이 극히 자연스러운 투자 자의 행위 입니다. 이것이 옳고 그름을 떠나서 자연스러운 경제 활동이라는 인식을 먼저 사회 구성원들이 해야 한다고 생각합니다.

=>임대인 한 사람이 시장에 흐름을 거슬러서 무조건 임대료와 매매 까를 인상 하는 시도는 통하지 않는다. 임대인이 담 앞에 시장 가격을 조작 시키고 있다는 말도 없는데 현실적으로 불가능 담합이 가능하다면 부동산 가격이 떨어지는 일은 없어요. 시장은 수요와 공급의 가족 결정 되는데 전세 공급은 공공임대와 민간임대로 이루어진다.

공 공 임대: 정부와 지방자치단체가 주체가 되어 아파트를 지어 임대로 공급 한 물건

민간 임대: 투자자들이집을 자기 집 외에 추가로 구매 그 주택을 임대로 내는 것을 의미

공공임대가 차지하는 비율은 극히 적다.

공 공 임대는 다시

국민임대

공공임대

장기 전세주택

국민임대,공공임대:

국민임대와 공공임대는 월세형식이고 공공성이 아주 커서 월세가 저렴한 만큼 임차인 조건이 매우 까다롭다.

장기전세주택: 순수한 전세를 의미하는건 장기 전세 주택뿐,하지만 무주택자인세대와 일정의 소득수준을 넘으면 안되는 까다로운 조건을 만족해야 들어갈 수 있다.또한 장기 전세 주택은 쉬프트 라고도 하는데 주차가 S H 공 사 입니다. 서울시 소속이므로 서울시에만 한정적으로 공급 되고 있습니다. 이런 관계로 우리나라에서 전세 거의 모든 공급은 개인 투자자가 담당하고 있는 것이 현실입니다.

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biz.heraldcorp.com

https://biz.heraldcorp.com/article/10388184?ref=naver

서울 성동구에 거주하는 30대 박모씨는 “도시근로자 소득기준 120%~150%로 시작한 7년 이내 신혼부부 및 예비부부가 20년 뒤에 이 아파트들의 시세 대비 90%의 자금을 마련하는 게 자체가 쉽지 않다”면서 “특히 40㎡대 면적에서 아이 둘, 부부 총 4명이 무주택 전세로 20년 동안 살라는 건 말이 안 된다”면서 말했다.

전세 대란의 이유 와 대책 전세대란의 원인

1.공급부족

p.82

전세 공급은 우리나라의 경우 민간 즉 개인투자자가 감당하고 있습니다. 전세 공급은 개인 투자자가 자기 집 이외에 추가로 구매 해 그집을 전체로 내 놓았을 때 비로소 이루어집니다. 집값이 하락 하는 시기에는 투자자들이 투자를 주저 하게 되어 있습니다. 투자자들이 투자를 안 하게 되면 전세 공급이 감소 한 효과가 발생 합니다, 그리고 이 시기에는 투자자들이 집에 대한 투자를 진행 해도 전세 공급이 아닌 월세로 공급 하는 상황이 늘어나게 되어 전세공급 더더욱 줄어들게 되어 있습니다.

2.전세수요의 증가

3.정부정책의 부작용

4.임대인과 임차인의 심리 차이

5.전세가수요

p.157

공포와 욕심은 전염 되기 쉽습니다. 그리고 이 심리는 다른 어떤 것으로도 제어 하기가 어렵습니다. 폭등 기의 정부가 아무리 강한 규제 책을 내놔도 효과가 별로 없는 것이 바로 이것 때문입니다. 그리고 폭락기 아무리 좋은 부양책을 내놔도 집값이 오르지 않는 이유도 바로 이것입니다.

아파트 가격을 분석 할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부에 대한 분석이 필수적으로 선행 되어야 합니다.

p.183

투자자는 장기적인 안목에서자금의 계획성을 준비해 투자 임합니다 투자 하는 것은 이익을 얻기 위해 어떠한 일이나 사업에 자본을되거나 시간과 정성을 썼는 것이라고 합니다. 이익을 얻기 위해 시간과 정성을 썼는 것입니다. 계획이나 시간에 노력이 덜 들어간 상태에서 일확천금을 누린다는 것 그런 의미에서 부동산에 관심이 없었거나 부정적이었던 사람들은 부동산 투자에 대한 장기적인 안목이는 작은 계획을 세운 것이 아니라 주로 단기적으로. 특히 프리미엄을 노리고 부동산 시장에 뛰어든 사람입니다. 이들은 투자 자가 아닌 투기자들인 것입니다.

p.201

투자자는 항상 폭등 상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해 해야 합니다. 그래서 아파트 경기 사이클 아는 것이 매우 중요합니다. 이 사이클 모르고 투자 하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다.

가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도 하는 것입니다. 이렇게 마음의 준비를 하고 있지 않은 채 매도를 진행 했는데, 그 이후로 상승이 더 이루어지면. 그때는 정말 가슴아픈 상황을 맞이하게 됩니다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

:

부동산의 하락기 상승기는 자연스럽다는 것. 부동산 투자에 대한 전반적인 이해도가 생겼다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

:



몇번이나 들었다 놨다 읽었다 그만뒀다 제대로 읽은 적이 없었는데, 이번달 제대로 읽게 되었다.

이걸 왜 이제야 제대로 읽었는지 모를정도로 재밌게 읽었다. 지금의 상황과도 매칭해가며 읽어 더 이해도가 높았던 것 같다.



아파트의 가격은 심리, 전세, 정책으로 변한다.

저자는 제대로 투자를 하기 위해서는 부동산 경기 사이클을 알아야 한다고 주장하는데

부동산은 시기별로 어떤 특징이 있고, 그러한 상태의 사람들의 심리상태에 있는지를 설명해준다.

자신의 시장 경험을 바탕으로 부동산 투자에 대해 객관적인 시각으로 바라보는 게 좋았으며, 폭락기, 하락 안정기, 상승 안정기, 폭등기가 되풀이 되는 이유, 각 사이클마다 부동산과 정부에서 어떤 현상이 나올 수 밖에 없는지 설명해 주는 부분을 보면서 현재의 부동산 시장과 비교해 보는 계기가 되었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 돈의 심리학

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )