투자금액대별 투자처 찾는 저만의 팁 (N억 투자금이 든다면 저라면, A단지에 투자하지 않겠습니다)

안녕하세요

어느새 설날이 다가옵니다.

모두 즐거운 명절이 되셨으면 좋겠습니다. ^^

저번 달, 제가 정말 좋아하고 저에게 많은 배움과 격려를 아낌없이 나눠주시는 동료, 유후고고님과 대화를 나누다가 제가 놓치고 있는 부분을 알게 되었습니다.

투자물건의 투자금과 관련해 이야기 나누다가 저의 동료님께서

참깨님, 현재 투자금이 n억 있다면 거기에 투자하지 않을 거 같은데요?

n억이라면 여기가 투자하기 좋을 거 같아요

이 말씀이 그동안 제가 애써 외면했던 약점을 발견하고 채우기 위한 고민의 시발점이었던 거 같습니다.

현재 서울/지방 투자할 거 없이 전국을 범위로 투자후보로 두고, 투자금액 규모에 맞춰서 투자할 수 있는 자산이 다르기 때문에

1) 해당 단지에 투자금액이 얼마나 드는가

2) 그 투자금액로 매수할 수 있는 최고의 단지인가

란 질문에 명확하게 직관적으로 답할 수가 없었습니다.

(매매가는 입지, 위상, 연식에 따라 대략적인 유추를 할 순 있지만 시장 상황에 따라서 또는 지역별 특징에 따라 전세가가 달라서 유추하기란 참 어려웠습니다)

저는 여태 부동산 투자 공부하면서 엑셀 사용을 거의 하지 않았습니다.

정말 귀한 나눔인 유진아빠님 시세표 조차 사용이 어려워 과거엔 시세지도를 직접 지도에다가 수기로 앞마당 20여개가 넘어갈 때까지 사용할 만큼 초아날로그 부동산 투자자로 시간을 보내오고 있었습니다.

투자물건도 엑셀로 추려서 하기보단 네이버 부동산을 보면서 물건을 찾는 만큼 엑셀을 이용해 투자물건 찾는 법이 익숙지 않은 데요.

엑셀을 사용하면 매매가, 전세가, 투자금 산출등 계산하는 것이 매우 용이하고 직관적이기에 부동산 투자자라면 반드시 사용해야함을 느낍니다만,

애초에 처음 투자공부 버릇을 잘못 들인 탓인지 아직도 엑셀 사용이 어렵고 엑셀 사용으로 투자가 더욱 헷갈리고 어려움을 느끼곤 합니다.

강의에서도 엑셀을 이용해 지역의 매매/전세 전수조사를 통해 내가 투자할 수 있는 투자금액대 리스트를 뽑아 투자 진행하는 것을 알려주셨지만 엑셀을 쓰지 않는 저에겐 참 힘든 작업이었습니다.

그냥 배운대로 하면 되는 데!! 왜?!

고민1) 투자금액대별 리스트를 추렸고 전고점 하락률/투자금에 맞춘 단지를 찾다보니 투자금액에 맞는 최고의 단지가 아닌 경우가 많았습니다 (전용 49단지가 높은 하락률과 적은 투자금으로 뽑아졌지만, 해당 투자금이면 더 좋은 입지의 더 큰 평형 단지를 매수할 수 있었다)

고민2) 비슷한 투자금액대의 수 많은 단지들을 모아서 엑셀로만 보다보니 매매가가 저평가 되었는 지 직관적인 확인이 힘들었다.

고민3) 전국이 아니더라도 서울 범위내 수많은 단지의 시세를 따서 어떻게 투자금액 리스트를 뽑을 것인가. 내 투자후보만 바라보며 트래킹 하다보면 놓치는 단지가 있지 않을까? 어떻게 보완할 수 있을까?

소액투자를 주로 했던 과거엔 투자금 5천만원이 넘어가면 투자를 제외했었지만, 현재 시장에선 매매/전세가가 저평가 되었기에 2억의 투자금으로 누구는 지방 광역시를 매수 하지만 누군가는 서울의 투자할 수 있기에 투자금 규모에 맞는 가장 좋은 단지를 찾는 것이 정말 중요하다고 생각됩니다.

저의 동료인 유후고고님과의 대화이후 5분위 시세표란 궁극의 투자 툴의 존재를 알게 되었지만

내공이 부족한 저에겐, 제가 겪는 고민이 말끔히 해결이 되지 않았습니다.

그렇게 밥 먹을때도 화장실에 갈 때도 일을 할 때도 항상 머릿 속에 떠나지 않은 이 고민들을 1달 넘게 하던 찰나에..

너무 기본적이면서도 중요한 맹점을 놓치고 있다는 걸 깨닫게 되었습니다.

전세가율!!!

출처 입력

투자물건을 찾을 때

1. 현재 매수하는 단지의 가격이 가치대비 적정한지 판단을 하고

2. 전세가격을 확인하여 도출된 투자금으로 내가 투자할 수 있는 곳인지 확인했습니다.

그렇게 매매가와 투자금에 관한 고민이 있었지. 현재 해당 단지의 전세가율 수준이 어느정도인가를 깊게 고민하지 않았습니다.

전세가율이란 매매가 대비 전세가의 어느정도 수준인가? 란 비율을 넘어서 전세가율의 맞는 매매가와 전세가격은 얼마인가란 고민이 없었습니다.

예를 들어 A단지 매매가 8억, 전세가율 60%라면, 전세가는 4.8억이지요. 그러면 투자금은 3.2억이 듭니다

그렇다면 역으로 투자금 3억이고 전세가율이 60%라면 매매가는 얼마일까요?

[수학과 상당히 먼 문과 출신입니다 ㅎㅎ]

100% = 60% (전세가 비율) + 40% (전세가를 제외한 비율)

매매가 X 0.4 = 3억

매매가 = 3억/0.4

매매가 = 30억/4

매매가 = 7.5억

결론)

매매가는 7.5억이고 전세가율 60% 일때 투자금은 3억이 듭니다.

그렇다면 전세가율이 높다면? 보다 높은 매매가의 단지로 투자금 3억이 나올 수 있겠죠?

예) 매매가 10억, 전세가율 70% 라면,

10억 X 30%(전세가 제외한 비율) = 3억

투자금 3억으로 누군가는 8억대 단지를 보며 투자 후보를 두었다면, 누군가는 10억대 단지를 투자후보로 염두해두고 투자를 진행했었을 수도 있겠지요.

종잣돈이 얼마 없어 투자금이 5천만원 밖에 없다면?

전세가율 80% 단지의 투자금 5천만원으로 투자할 수 있는 매매가는?

매매가 X 20%(전세가 제외한 비율) = 5천만원

매매가 = 5천만원/0.2

= 5억/2 = 2.5억

매매가 2.5억의 단지 중 전세가율 80% 되는 단지를 투자금 5천만원으로 투자할 수 있겠네요

5천만원으로 투자할 수 있는 가장 높은 매매가의 수준은?

가령 전세가율 90%을 형성한다고 했을 때, 매매가 5억인 단지가 되겠네요

매매가 5억 X 10%(전세가 제외한 비율) = 5천만원

만약 저라면, 5억이하의 좋은 입지와 연식의 단지들이 많은 규모가 큰 지역부터 면밀히 검토하며 투자후보를 찾아보겠습니다.

이렇게 계산이 복잡한데 오히려 더 어려워지는 게 아닐까요? 라고 생각이 들 수 있습니다

하지만 무식하게 다 외워버리면 어떻게 될까요?

아으~ 머리가 아파옵니다

그래서 이렇게 정리해봅니다

투자금 5천만원 일땐 (전세가율 70~80%이상 적용)

매매가 2억~4억

투자금 1억일 땐 (전세가율 65~70% 적용)

매매가 3억~4억

투자금 1.5억일 땐 (전세가율 60~70% 적용)

매매가 4억~5억

투자금 2억일 땐 (전세가율 60~70% 적용)

매매가 5억~7억

투자금 3억일 떈 (전세가율 60~70% 적용)

매매가 7~10억

투자금 4억일 떈 (전세가율 60~70% 적용)

매매가 9.5~13억

내 투자금 규모 중 최대로 투자할 수 있는 매매가의 범위를 대략 산정하는 것이

내 투자금내 가장 좋은 단지들을 놓치지 않을 수 있을 거라 생각됩니다.

산수가 어려워 처음엔 어려움을 많이 느꼈지만, 지속적으로 계산표를 익숙하게 만들기 위해 지속적인 노출을 시키고 외워버리니 나중엔 투자금에 맞는 매매가의 범위를 알 수 있었습니다.

아무래도 의식적인 연습이 필요하다고 생각합니다

투자금 2억이 있다면 투자금 2억으로 투자할 수 있는 매매가의 범위는 매매가 5~7억이겠지요.

-> 매매가 5~7억의 단지라는 것은 20평, 24평, 28평, 32평 등등 가격에 맞는 모든 평형의 매물을 말합니다.

그렇기 때문에 제가 앞서 말씀드렸던 고민1의 문제를 해결할 수 있었습니다.

당시에 저는 투자금 2억으로 서울 외곽에 위치한 방2개 20평의 물건을 1등 물건이라 결론 지었지만,

지금은 7억대 이하 단지 중 선호하는 단지의 모든 평형의 범위를 펼쳐두고 투자금액에 맞춰 후보를 가려낼 것입니다.

하지만, 여기서 궁금증이 생길 것입니다.

지금 내가 보고 있는 단지의 전세가율의 수준이 얼마인지 얼추 알아야 할 거 아닌가요?

그래야 말씀해주시는 방법이 적용되는 것이 아닐까요?

네! 맞습니다. 그러나 제가 지속적으로 부동산 시세를 체크하며 알게 된 것이 있습니다.

지금 시장은 지역의 위상에 맞게 평균적인 전세가율이 적용이 된다. (특히 저평가된 지역, 단지일수록)

다만, 각 단지별 전세가율 안에서 전세가의 실사용가치에 따라 미세하게 전세가가 높게나 낮을 수 있습니다

(신축/구축, 복도식/계단식, 전용59/전용84, 리모/재건축 이슈, 매매가 고평가/전세가 고평가 등등)

이러한 평균 전세가율을 확인하기 위해서 해당 지역의 전세가율을 확인하고 단지별 전세가율을 호갱노노를 통해 확인하며 현재 지역내 전세가율 범위를 잡아봅니다.

그러면서 대략적인 제가 보는 단지들의 매매가를 확인한 뒤 그에 맞는 투자금액 범위가 얼마일지 생각해봅니다.

.

<비록 예시로 몇개의 단지만 들었을 뿐, 많은 단지들의 전세가율을 확인해가며 평형별, 연식별 단지들의 전세가율 범위의 감을 잡아봅니다>

<참깨 뇌피셜>

[현재 시장에서, 특히 저평가일 수록 잘 적용되는 전세가율]

서울 상급지 40~50%

서울 하급지로 갈수록 50~70%

경기도 60~70%

지방 광역시 60~70%이상

중소도시 70% 이상

그래서 현재 시점의 저만의 전세가율 범위를 정하였고 그에 맞춰 투자금과 매매가에 맞는 지역을 선정하고 투자물건을 찾습니다.

그렇다보니 현재 전국에서 7억대의 저평가된 단지가 어떠한 것들이 있는가?

현재 전국에서 5억대의 단지가 어떠한 것들이 있으며, 그 중 가장 가치있는 단지는 어떠한 단지들인가?

란 질문 스스로에게 내린 뒤 답을 찾아 내가 고민하고, 저평가 된 단지의 투자금액을 확인한다면,

나라면 투자금 2억이 드는데 A단지가 저평가 된 것은 맞지만 조금 더 높은 매매가의 단지에서 높은 전세가율을 형성하는 곳에 투자를 찾는게 낫지 않을까? 란 생각으로, 보다 넓게 지역을 볼 수 있는 생각이 열리게 되었습니다.

번외)

투자물건은 현장에서 찾는 겁니다. 그러한 방식은 우리가 배우는 투자 방식과 맞지 않습니다.

라고 질문 하실 수 있습니다.

내가 투자금 3천밖에 없는 데 현재 저평가 되어있는 매매가 5~6억의 단지들의 가격을 깎고 높은 전세가가 껴있는 물건을 현장에서 찾고, 내가 투자할 수 있는 물건을 만들면 되지 않습니까? 그리고 비록 높은 전세가로 매물을 승계하였지만 나중 전세만기가 도래할 때 까지 전세가가 상승할 수 있는 시장 분위기일 수 있는 데요?

또는

현재 어떤 지역은 매매가 뿐 아나리 전세가도 매우 싸기 때문에 내가 정해버린 매매가 범위 안에서만 투자물건을 찾는다면, 저평가된 지역의 투자금이 많이 드는 곳을 투자 범위로 제외 시키는 것이 많은 기회를 놓치는 게 아닐까요?

네 맞습니다. 그렇기 때문에 현재 내 투자금액에 맞는 매매가의 범위를 설정하고 설령 내가 보유한 투자금 대비 더 많이 투자금이 들더라도, 내 투자금으로 투자할 수 있는 물건으로 만들어보는 노력을 해야합니다.

하지만

예를 들어 투자금 3천만원 상황에서 매매 5억/전세 4.7억의 매물을 승계했다 했을 때, 해당 단지의 전세시세 범위는 얼마가 될지도 고민해보면 좋을 거 같습니다.

5억 단지 전세가율 90% 라면 전세가 4.5억입니다. 전세가가 4.7억정도까지 오르려면 전세가율이 96%가 되겠네요.

과연 5억이란 단지의 전세가율이 90%이상 될 수가 있을지 고민이 필요합니다.

또는 매우 좋은 시장이 되어서 매매가와 전세가가 급격히 올라 매매가가 7억이 되어서 해당단지의 전세시세가 4.5억이 시세가 되어서 추후 전세금을 돌려주지 않을 수도 있겠네요.

하지만 여기서 주의할 부분이 있습니다.

오를지 떨어질지 그리고 언제 오를지 우린 알 수 없다는 것 입니다.

우린 철저하게 현재를 기준으로 어설프게 미래를 예측하지 않고 최악의 상황이 일어났을 때 대비를 할 수 있는가가 투자자로 가져야할 태도가 아닐까란 생각이 듭니다.

이것이 '더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 투자 시장에서 살아남는다' 라는 잃지 않는 투자 원칙에 충족하는 행동이라 생각됩니다.

그렇기 때문에 일단, 매매가 2~3억대를 형성하고 있는 좋은 입지/연식의 단지들이 많은, 규모가 큰 지역부터 검토해가며 그 지역 중 전세가율이 높은 지역을 우선순위로 투자물건을 찾기 위해 노력할 거 같습니다.

그렇다면 우리가 해야 할 것은 우리가 만드는 앞마당의 입지와 가격을 알고 (되도록 모든 단지) 해당 지역의 전세가율 수준이 어느정도인지를 면밀히 파악하면 되는 것 입니다.

그렇게만 한다면 엑셀에서 해방될 수 있을 거라 생각됩니다.

결국엔 방법의 차이겠지만, 저처럼 입지와 가격에 대한 고민만 있을 뿐, 투자금액을 산출하여 투자금액에 맞는 단지를 찾기 어려워 하시는 분들께 저의 시행착오와 고민의 결과물을 공유해드리고 싶어서 글을 쓰게 되었습니다

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

모쪼록 투자하시는 데 도움이 되면 좋겠습니다 ^^

퀴즈)

현재 투자금 4억이 있다면 투자할 수 있는 매매가의 범위의 금액대는 어느정도이며, 4억으로 투자할 수 있을만한 단지들이 많은 지역은 어디일까요?