안녕하세요

이번 투자 경험을 통해 많은 것을 배울 수 있어서 함께 나눠보고자 글을 써봅니다.

투자를 계획 중이신 분들께 도움이 되셨으면 합니다.

월부은, 나부맞의 책을 통해 배운 계절적 비수기인 6월초~8월 중순, 11월초~1월 말때 투자 진행하기 위해 매번 투자 계획을 세우고 진행하려고 노력하고 있습니다.

이번 투자는 제가 알고 있는 지방의 앞마당 전수조사를 통해 2개의 지역에 매물들로 추려졌고 이틀에 걸쳐 2개 지역의 후보 매물을 예약해 임장을 하였습니다.

가장 좋은 곳에서부터 안좋은 곳까지 투자금 범위에서 약간 벗어나더라도 매물예약을 하였습니다. 협상을 진행해 가장 좋은 곳에서 투자할 수 있는 기회를 놓칠 수도 있기에 항상 좋은 곳에서부터 꼭 보려고 노력합니다.

3시간 간격으로 매물 예약을 하였고 해당 단지내 뿐만 아니라 생활권내 부동산을 모두 방문하며 원하는 매물을 찾아보고자 노력해보았습니다.

나에게 맞는 물건 찾기

1. 매물을 보고나면, 단지내 및 주변 단지의 전세 물건을 파악해 전세물건의 '가격, 상태, 입주시기'를 현장에서 모두 파악하려고 했습니다. 가격을 싸게 사는 것에만 초점을 맞춰 현장을 방문하다보면, 투자의 마무리를 짓는 전세뺴는 것을 미처 놓칠 수도 있기에 반드시 꼼꼼하게 경쟁 전세물건을 파악하였습니다. 그리고 전세매물 리스트를 정리 했습니다. (추가로 지역내 동일평형 및 비슷한 가격대 전세 매물들을 정리를 마쳤습니다.)

2. 후보 매물들 중 괜찮은 매물들을 추렸고 대안 매물이 있으면 조급해지지 않기에, 3개이상의 후보 매물을 추리고자 했습니다. 그 중 가장 괜찮은 후보 단지들 중 하나의 단지내 여러 매물이 모두 괜찮아 보였습니다. (지역내 모든 단지의 입지/연식/평형에 따라 자신있게 시세를 말 할 수 있는 앞마당은 25개였고, 평소 시세를 보면 저/환/수/원/리를 대입해보는 연습을 습관들였기에 현장에서 바로 기준 충족여부를 감잡을 수 있었습니다.)

그리고 '목표 투자금액 범위에 벗어나지 않는 선에서 몇 백을 조금 더 주더라도 동/층/향이 가장 괜찮으며 집보기가 용이한 곳'을 1등 물건으로 결정하였습니다.

(고생하며 매도를 진행한 적이 있었기에 언제든지 1등 매도물건 만드는 것이 저에겐 중요했습니다. 동/층/향이 좋으면 가격을 싸게 내놓을 때 언제든지 내 물건을 1등 물건으로 만들 가능성이 있으니깐요)

3. 매수를 결정하기 전, 다시 한 번 놓친 매물은 없는 지 검토하였고, 저/환/수/원/리의 모든 기준을 충족시키는 지 재검토하였습니다. 그리고 취득세/보유세(종부세 여부)/양도세를 파악해, 매수시 취득세 포함 투자금, 향후 목표 매도가 대비 세후 수익을 계산하였습니다. 마지막으로 부동산 사장님을 통해 소개받은 대출상담사를 통해 잔금 가능여부, 조기상환대출 수수료까지 파악을 끝마치고, 사장님께 매수가격 조율 요청을 드렸습니다. 회사에서 전화상으로 매수 진행을 하였기에, 몇 번의 통화 끝에 원하는 목표매수가를 만들어주셔서 준비해둔 특약을 보내드리고 매도인의 동의여부를 파악한 뒤 계약금의 일부를 입금하였습니다.

미처 놓쳐버린 리스크

자기 사정만 호소하는 세입자, 일 잘하는 사장님 그리고 투자자 유입

매수를 진행하지 못하고, 수고를 해주신 방문한 모든 부동산 사장님들께 다른 곳에 매수를 진행하였다고 감사의 말씀을 드렸습니다. 모든 과정이 순조롭게 진행되었고, 무엇보다 본 계약 전에 타부동산에서 전세손님을 구했기에 본인에게 물건만 준다면 바로 연결해주겠단 연락을 주셨습니다.

투자, 생각보다 쉬운데?

10건의 거래경험까진 잃지않는 선에서, 많은 경험을 통해 실력 쌓는 것에 초점을 맞췄기에 아무런 이벤트 없이 투자를 마무리를 지을 수 있어서 생각보다 아쉬움?이 있었습니다.

그러나..

오만한 생각이들기 무섭게 '정신 똑바로 차리라는 큰 가르침의 시간들'이 다가왔습니다.

물건의 상황

이 물건의 매도사유는 세입자가 거주 중이었는 데, 세입자가 갑작스레 1월부터 서울로 발령을 받아(당시 12월 말일) 전세 계약만기가 1년을 남았는 데, 보증금을 돌려달라고 요구를 하는 상황이었습니다. 시세대비 낮은 전세금액의 보증금이었지만, 현 시세대로 전세를 받고자 하는 집주인, 빠지지 않는 전세로 첨예한 갈등 끝에 임대관리로 스트레스 받기 싫은 매도인이 내놓은 물건이었습니다.

물건을 보러갈때 세입자는 회사에 있음에도 점심시간을 이용해 집을 보여줄 정도로 적극적이었고, 보증금만 받으면 빨리 이사를 가고싶단 의사를 전달하였습니다. 집을 보고나와 사장님께, 세입자가 급한 상황인데, 잔금을 길게 잡을 수 있냐고 묻자 "돈을 무조건 돌려줘야 될 의무가 없는 데 상관없다. 그건 내가 해야 될 몫이니 걱정말라."라며 말씀하셨습니다. 모든 책임은 저에게 있기에 깊게 파고들지 못한 게 아쉬운 순간이었습니다.

부동산 사장님이 세입자에게 투자자가 매수하였으니 전세손님을 구해야 되는 협조를 요청했으나, 예상하는 것과 같이 한바탕 난리가 났고 1월 말까지 당장 보증금을 돌려달라고 요청했습니다.

매도인은 빨리 거래를 마무리 짓고 싶었고 매도인이 보증금을 마련해 세입자를 퇴거시킬 계획이었습니다. 저는 부사님을 통해 보증금의 일부를 지원해드릴 수 있으니 세입자를 빨리 보내주시길 부탁드렸고, 매도인 또한 흔쾌히 수용해주었습니다. 계약 진행 중인 상황이라도 가격조율을 더 협상 진행하지 못한 것이 아쉬웠고, 협상은 가격 뿐 아니라 잔금기한을 늘려볼 수 있는 기회인데, 2달 뿐이 안되는 짧은 잔금시간을 협상하지 못한 것이 참 아쉬움이 따랐습니다.

예상치 못한 리스크 1) - 세입자 리스크

본계약 때, 세입자를 만나 다시 한 번 집을 보고, 세입자에게 1월 말까지 이사 여부를 다시 한 번 확인받으려 했었지만, 갑자기 약속이 생겼다는 세입자와 만날 수 없었고, 집 또한 다시 볼 수 없었습니다. 저는 본 계약 이후 매도인에게 중도금 명목으로 세입자 보증금을 지원해드렸고, 보증금의 일부를 세입자에게 전달이 되었습니다. 모든 게 순조로웠다고 생각했지만, 세입자는 보증금을 받자마자 1월 말까지 이사를 가겠단 말이 무색하게 1월 말까지 당장 입주할 수 있는 집을 구하기 힘드니 집 구하는 데로 나가고 싶다 라는 말을 전해왔습니다... 그리고 1월 부턴 집에 거주하는 사람이 없고 절대 비밀번호 공개를 할 수 없으며, 집을 볼 수 있는 시간/날짜를 본인이 특정해놓고 그 외엔 볼 수 없다라고 통보합니다. 무엇보다 본인은 저의 매수 부동산 사장님 외엔 통화하기 싫으며, 본인의 핸드폰 번호 또한 공개할 수 없다고 말합니다. 매도인에게 지금 사정을 말씀드리며, 저 잔금 치를 수 없으니 제 어려움을 도와달라고 하니, 그건 본인 사정이니 알아서 해결하라는 말만 돌아오게 됩니다.

정리하자면,

1. 1월 말 퇴거하기로 했으나, 본인이 이사 갈 곳 입주날짜를 일방적 통보 (나중에, 잔금이 얼마 남지 않은 시점에 이사날짜 통보.. 사실상 입주 날짜 고정)

2. 짐이 몇 없는 사실상 공실이지만 비밀번호를 공개할 수 없으며, 본인 외엔 집을 공개할 수 없기에 집 볼 수 있는 날짜를 일방적 통보

3. 본인의 전화번호 공개 불가 - 오롯이 매수 부동산 사장하고만 소통하겠다

예상치 못한 리스크 2) - 투자자 리스크

계약을 진행하는 1시간 동안 많은 투자자가 부동산을 방문하였습니다. 그냥 임장을 하겠거니 생각을 했지만, 내 눈에 보기 좋으면 역시 다른 투자자에게도 보기 좋은 물건이었나봅니다. 매수시엔 전세가 4개 뿐이었던 단지에, 일주일 만에 전세 10개가 신규로 나와 14개가 되어버리고, 또 일주일이 지나니 전세 5개가 나와 2주만에 전세가 19개가 쌓여버립니다. 또한 생활권 내 제 단지보다 상위 단지에 투자자가 몰리면 서 전세가 극도로 쌓여 서로 가격경쟁으로 가격이 낮아져 한순간에 제 단지 전세가격과 차이가 나지 않게 되어버립니다.

예상치 못한 리스크 3) - 부동산 사장님 리스크

그동안 거래를 해오며, 중개인 입장 마음대로 휘둘리고 제가 원하는 요구사항을 제대로 전달하지 못하는 경험이 쌓이며, 내 요구사항을 잘 수용해주는 일 잘하는 사장님의 중요성을 크게 생각했습니다. 이번에 거래하는 사장님은 말 빨 하나는 기가막혀, 얘기를 듣다보면 초보자인 저는 그냥 홀려버리는 진짜 선수셨습니다.

제가 요구하는 특약사항을 모두 수용해주시며, 가격 조율도 화끈하게 깎아주셔서 "역시 선수랑 일하니 너무 편하다." 라며 감탄을 했습니다. 그러나 이 선수와 적을 두게 된다면..??

본계약 도장을 찍고나서, 사장님께 잔금날짜가 촉박하니 죄송하지만, 다른 부동산에 전세 홍보해야 될 것 같다는 부탁을 드립니다. 사장님은 화를 내며, "지금 전세가 4개 밖에 없고 입주날짜도 여유있고, 이정도 컨디션, 동/층, 구조 모두 좋은 데 무슨 벌써부터 전세를 뿌리냐" 라며 강력하게 항의를 하였고, 저도 제 사정이 있으니 부탁드린다고 계약이 끝나자마자 분위기가 초상이 나버립니다. 결국 날짜 조율 끝에 10일이란 시간을 드리며, 본인이 지금 분위기로는 절대 안빠질 수가 없으니 걱정말라며 이야기를 끝냈습니다.

이후 위에 글처럼 전세가 19개나 쌓여버리는 동안, 전세를 뿌리기 위해 세입자 전화번호와 매도인 통신사를 알려달라고 요구하니, 아직 약속한 10일이 지나지 않았으니 본인은 그렇게 할 수 없다라는 말만 할 뿐이었습니다.

모든 수습은 모두 저의 책임인데 부동산 사장님 때문에 이런 피해를 당하고 있다는 게 너무 화가나서 며칠 동안 전화로 수 없이 윽박지르며 싸우고, 달래가고, 읍조리며 끝없는 감정싸움을 하게 됩니다. 내 편일떄는 정말 든든한 아군이었지만, 나와 적을 두게 되면 주도권을 완전히 뺏긴 저는 순간 '을'이 되어버린 순간이었습니다.

계약을 진행하면 서 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

내 물건은 누구도 책임져 주지 않는다.

내가 책임져야 한다.

절대 누구에게도 흔들리지도 않고 내가 주도해서 나아가야한다.

레버리지의 무게를 깨닫는 순간

돈을 쫓으면 깨달을 수 없는 값진 경험의 순간들

약속한 10일이 지난 당일, 휴가를 쓰고 현장을 찾아가 매수 부동산을 찾아가 이야기를 나눴습니다.

내 뜻대로 흘러가지 않아 힘들어하는 감정 싸움이 아닌, 지금 상황을 어떻게 해결할 수 있는 것인가에 대해 초점을 맞추었습니다. 서로 고성을 질러가며 싸우던 시간은 뒤로 한 체, 미처 웃어보일 순 없었지만, 소정의 선물을 드리며, 현재 집 보기 위해선 유일하게 세입자와 소통할 수 있는 매수 부동산의 중간 역할이 중요했기에 전세 계약을 잘 부탁드린다 라는 말씀을 드리고 사무실을 나왔습니다.

미리 준비한 투자한 지역 전체 부동산 전화번호와 전세 홍보 문자를 수백개를 뿌리며, 과연 이런 곳에서 조차 전세문의를 구할까 싶은 곳에서 전세 문의가 여러 번 왔었고, 전세손님 딱 1명만 구하면 되는 게임이기에 최대한 경우의 수를 높이는 것의 중요성을 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

이후 오전 10시부터 생활권내 모든 부동산에 들어가 전세 브리핑을 하였습니다. 단순히 문자를 뿌리는 것 보단 직접 얼굴을 뵙고 조금이라도 '정'에 호소하며 잘 부탁드린다고 인사를 하고 나왔습니다. 예전 힘들게 매도했던 경험을 비추어보면, 직접 찾아뵙고 안뵙고의 물건 홍보 적극성이 큰 차이가 났기에, 전세가 잘 안나간다면 문자 뿐 아니라 직접 현장 방문을 권해드리고 싶습니다.

점심에 라면 하나를 빠르게 먹고, 그것도 체해서 소화제를 먹으며 달래가며 저녁 7시넘어서까지 전세 브리핑 홍보를 마치고 나니, 부동산을 70군데 이상을 돌게 되었습니다.

전세 세입자라는 것이 내가 아무리 노력해도 세입자의 운까지 따라주어야 했기에, 지금 내가 할 수 있는 것에 최선을 다 하고자 흔들리는 마음을 꽉 잡고 계속해서 나아가려고 노력했습니다.

-잔금준비까지 꼼꼼하게 준비한 상황이었지만, 만약 내가 좋은 물건에 눈이 멀어 잔금을 치를 수 없는 물건을 매수하였다면?

-빠르게 돈을 벌고 싶다는 욕심에 동시에 여러 건의 매수를 진행하였다면?

-운이 나쁘게 다른 물건의 만기일자와 겹쳐버려 자금을 동원하지 못하다면?

전세 물건을 브리핑하며 걷고 걸을때마다 정말 섬뜩해 머리가 쭈뼛쭈뼛 섰습니다.

주택담보 대출을 받기 위해 수 없이 많은 서류를 제출해 나라는 사람을 검증 하며, 심사를 거쳐 돈을 빌릴 수 있는 데,

전세보증금이라는 큰 금액을 너무 쉽게 '세끼고 매수하면 되지' 라는 이 작은 말 속에 정말 많은 책임과 자격이 필요하다는 그 무게감을 참 교육을 받을 수 있는 시간이었습니다.

-투자자의 대거 유입으로 전세매물 증가, 갑작스레 전세 손님 끊김은 제가 예측할 수 없었고 통제 할 수 없는 부분이었습니다.

저는 이 레버리지의 무게감을 인지하고 어떤 상황에서든 대응할 수 있는 메뉴얼을 갖고 있는 투자자가 되어야겠다. 라는 마음을 갖고자 합니다. 항상 보수적으로, 최악을 염두해두고 다른 물건과의 계약일자, 자금 융통성을 고려해 투자를 진행해야겠다라는 경험을 쌓게 되었습니다.

이후, 빠르게 투자를 마무리하고 다음 스텝을 밟기 위해, 전세금액의 욕심을 최대한 버리고, 단지내 가장 낮은 가격으로 전세 세입자를 구할 수 있었고, 투자를 마무리 지을 수 있었습니다.

60여개의 전세가 네이버 부동산에 올라오며, 전세 분위기를 체크할 때마다 부사님들의 한 숨소리, 하자 물건, 걸레 물건, 중개 거절 등등 모욕을 참아가며 매일 20여 통의 전화를 꾸역꾸역 이어갔지만, 그 중에서도 성실하게 중개를 위해 노력하시는 사장님들만 보며 긍정적인 생각을 갖기 위해 노력하며 전세를 맞출 수 있었습니다. 이 또한 귀한 경험이라 생각하고, 그동안 평범한 회사원으로써 얼마나 온실 속의 화초로써 지내왔는 지, 깨달을 수 있는 감사한 경험이라 생각됩니다.

마치며...

시행착오를 수용하겠다는 마음, 문제해결 능력!

제 기준에서 무언가를 배웠다 라고 말하기는 짧은 시간, 만 3년이란 시간을 월부에서 투자공부를 하였습니다. 교대근무자로써, 지방 소도시에 거주하며, 어쩔수 없는 상황에 대부분을 혼자 임장하고 혼자 계약하며 혼자 고민, 해결하며 시간을 보내왔습니다.

주변에선 한번은 꼭 수강하는 실전강의를 3년이 되어가는 시점에 처음 들어보았습니다. 아직까지 매우 부족한 실력이지만 그래도

-실전강의를 월부학교를 꼭 들어야만 투자할 수 있을까?

-옆에 문제가 생길때마다 물어볼 수 있는 튜터님이 있어야 투자를 할 수 있을까?

라는 물음엔 언제나 본인 하기 나름이다 라는 생각이듭니다.

경험이 많은 선배님을 옆에두고 의문이 생길때마다 질문을 통해 시행착오를 줄일 수 있겠지만,

어쩌면 우리는 인지하지 못했을 뿐이지. 이미 열반스쿨 강의를 통해 다 배웠다고 생각합니다.

-각 단계별 시행착오를 줄이는 방법

-투자자로써 어떤 태도를 지녀야하는 지

-투자자로 치러야할 댓가

등등.. 다만 아직 미지의 세계에 막연한 두려움을 이겨낼 용기와 시행착오를 감내하겠단 수용적인 태도를 더 가져야 될 필요성을 느낍니다. 그렇기에 부자가 되는 것이 참 어려운 거라는 생각이 듭니다.

하지만 제가 그동안 시간을 보내오며, 작은 경험을 쌓아가며 느낀 것은 내가 고민하고 그 문제를 해결하는 과정은 옆에서 조언을 들으며 배우는 것 보단 고통이 따르고 시간이 걸릴 수 있겠지만, 그 깊이는 다를 수 있다는 것입니다.

-고압적인 태도로 자기 멋대로 전세계약을 진행하는 중개인과 몇 번을 찢어가며 재작성한 전세계약서

-고금리이슈와 대규모 입주물량으로 전세금액이 1억이 떨어졌는 데, 입주한 지 3개월만에 갑자기 이사가겠다는 세입자

-집도 안보고 전세계약을 한 세입자가 본계약때 느닷없이 계약파기를 하며 가계약금 돌려달라고 요구, 잔금일자와 입주장이 코 앞으로 다가와 더 이상 시간을 지체할 수 없어 꼼짝없이 물려줄 수 밖에 없었던 가계약금 등등

작지만 이런 생각지 못한 시행착오들의 시간을 지나오며, 이것들을 어떻게 해결해 나가야 하는 지 고민하고 찾아보는 그 과정들, 그리고 다음 투자를 더욱 꼼꼼하게 챙기는 것들이 내 투자 실력을 향상 시킬 수 있는 귀한 시간들이라고 생각이 됩니다.

너바나님께서 말씀하신, "모든 부동산의 문제는 돈과 시간이 해결해준다." 라는 걸 염두해두고 해결하지 못 할 문제는 없다 라고 자신감을 가졌으면 좋겠습니다.

모쪼록 저의 작은 투자경험이 투자 진행을 주저하시는 분들께 도움이 되기를 바라며, 도전에 대한 두려움이 생길때마다 용기를 내기 위해 곱씹는 문구를 끝으로 인사드리겠습니다. 감사합니다.

현실에 대한 불안감을 인정하고

몇 번을 넘어져도 좋다라는 자세를 가져라.

말쑥한 무릎보단 상처투성이에 꿰멘 자국도 몇 개 있는 무릎을 부러워하며

당신 앞에 던져진 현실의 삶에 도전하라.

그런 자세가 되어있어야 비로소 세상 속에서의 삶을 이끌어나갈 수 있다.

세이노의 가르침

*BM

1.계약 전에 거주자와 반드시 집을 볼 수 있는 시간, 이사시기를 명확하게 이야기를 끝마친다. 거주자의 연락처를 반드시 획득한다.

2.물건에 대한 책임은 모두 나에게 있음을 반드시 인지하고 내가 주도하고 결정해야한다. 불확실하고 의문이 드는 부분이 있다면 확실하게 짚고 넘어가며 이야기를 해야한다! <까칠하고 깐깐한 사람이란 이야기를 들어도 끝까지 파고들어 이야기를 마친다>

3.협상에서 가격을 깎아 싸게 사는 것이 베스트지만, 때론 잔금기한을 늘려볼 수 있는 조건도 내밀 수 있다.

4.투자 진행하기 전, 최악의 경우엔 투자금을 대폭 낮춰야할 가능성도 있다! 투자금을 현재 전세가보다 떨어질 수 있음을 염두해두고 -2천이상 융통할 수 있는 여유자금을 마련할 수 있어야한다.

5.매수 전, 잔금가능 여부를 반드시 확인하고, 잔금시기가 다른 계약과 겹치지 않는 지 항상 염두할 것! 자금 융통성을 수시로 파악해야된다.

6.내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분하고, 감정적으로 행동하기 보단, 지금 내가 할 수 있는 것에 초점을 맞춰서 문제해결을 위한 행동이 무엇인지를 기준으로 빠른 행동을 할 것!

7.전세가격 욕심 금지! - 빠르게 투자를 마무리 지을 수록 정신건강에 좋음!

8.모든 상황을 예측할 수 없다. 투자자는 각 상황에 맞춰 대응을 할 뿐이다. 각 상황별 최악의 상황을 염두해두고 내가 대응을 할 수 있는 지를 계산해봐야한다!

9.모든 상황이 내 뜻과 다르게 흘러갈 수 있음을 염두해두고, 시행착오를 통해 더욱 투자자로써 성장할 수 있는 감사한 기회임을 잊지말기