공급 많은 지역에 투자해도 될까? [포도링]

안녕하세요.

포도링입니다.

오늘은 조원분이 질문해주신 것에 대해서

답을 찾아보는 시간을 가져보고자합니다.

"공급 많은 지역에 투자해도 되나요?"

이 질문에 대해서 자주 들어보셨을 것 같아요.

저도 이 질문을 듣고

많은 고민을 했던 것 같습니다.

이제까지 수많은 임장보고서를 써왔는데,

공금 많은 지역에 대해서 내가 어떻게 결론을 내렸지?

돌이켜보니,

"공급이 많으니 리스크가 커서 투자하지 않기로 결정했다"

라는 결론이 주였던 것 같습니다.

하지만 진짜 그럴까요?

자세히 살펴봅시다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11355421

[임보/공급] 전국 주요도시 공급 및 지방공급 사분면 (+전국 공급캘린더) (24.12 업데이트) (해원)

라즈베리 튜터님이 지투강의에서

공급 한 판 정리 해보라하셔서 열심히 했는데,

해원님이 더 예쁘고 아름답게 만들어 주셨길래

해원님의 자료를 활용해보겠습니다...^^.. (또르륵 금손 최고 감사합니다)

<전국 공급 한 판>

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전국 공금을 한판으로 봤을 때,

공급이 부족한 곳: 서울, 울산, 전주

공급이 많은 곳: 인천, 청주, 포항, 천안/아산

입니다.

언뜻 보기에는 인천, 청주, 포항, 천안/아산은

투자하기 어려운 곳 같아 보이고,

서울, 울산, 전주로 달려가야할 것 같죠? ^^

이번엔 지방투자 실전반을 수강하고 있으니,

지방지역에 대해서 더 자세히 살펴봅시다.

<지방>

중소도시/광역시 관점에서 살펴보겠습니다.

울산, 전주는 특히 공급이 없고,

청주, 포항, 천안/아산은 특히 공급이 많아보였습니다.

언뜻 보기에

울산과 전주는 투자해도 되고,

청주, 포항, 천안/아산은

투자하기 어려워보일 수 있습니다.

그럼 과거에도 공급이 많았던 지역에는

투자할 수 없었을지.. 살펴볼까요?

<천안>

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청안시 공급 (2016~2018 공급과다)

천안은 2016~2018년도에 입주가 상당히 많았습니다.

신불당이 들어서던 시기죠.

그렇다면 이 시기에 아파트 가격은 어땠을까요?

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서북구 백석동의 백석아이파크 2차와

서북구 불당동의 불당아이파크를 가져왔습니다.

2016~2018년 시기에

백석동에 있던 14년식의 백석아이파크 2차는

전세가가 많이 하락하지 않았습니다.

하지만 학군으로 유명했던 불당동에 있는

04년식의 불당아이파크는 전세가 많이 하락했죠.

여기서 저희가 집중해야할 부분은 그 이후입니다

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18년 이후 불당아이파크, 백석아이파크2차 모두

매매가가 급 상승합니다.

2019~2022년까지 입주가 많이 없었거든요.

(하지만 현재는 계속 입주가 있기때문에

매매가가 올라가지 못하고 있습니다.)

여기서 우리가 싸게 살 수 있던 시기를 살펴보면,

결국, 입주가 많았던

2016~2018년이었던 것을 알 수 있습니다.

(그리고 아마도 지금^^)

그럼 광역시도 한 번 살펴볼까요?

<울산>

지금은 공급이 없다고 알려진 울산도

과거에는 공급이 많은 시기가 있었습니다.

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2017~2019년에 입주가 상당히 많았죠.

이 시기에는 울산 남구의 야음동과 북구의 송정동, 매곡동이 개발되던 시기죠.

아파트 가격을 자세히 살펴보면,

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남구 신정동의 신정미소지움 2단지는

전세가 많이 하락했지만,

남구 옥동의 옥동삼익은

전세가 많이 하락하지 않았습니다.

이 때, 싸게 살 수 있던 시기 또한

입주가 한창 진행되던 2018~2019년 정도죠.

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이후 2020~2022년까지

울산에 입주가 많지 않았기 때문에

두 단지 모두 매매가가 상승하는 모습을 보이게됩니다.

(그리고 지금도 입주가 없기때문에

매매가가 전고점에 가깝게 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다.)

여러분은 방금 살펴본

공급과 아파트의 가격을 보면서

무슨 생각을 하셨나요?

사람마다 다르겠지만

저는 다음의 두 가지 생각이 들었습니다.

1. 공급이 많은 지역 = 기회를 주는 지역이다.

2. 공급이 단지마다 다른 영향을 준다.

사람마다 앞마당과 자금상황이 다르기 때문에

각자에게 맞는 투자를 하는 것이 가장 중요하겠지만,

저환수원리에 맞다면,

충분히 공급이 있는 지역에서

투자기회를 잡을 수 있을 거라는 생각이 듭니다.

대신 공급이 전세가에 영향을 주고,

단지마다 그 영향을 다르게 받기 때문에,

1) 단지 선호도와 가치를 정확히 파악했고,

2) ★싸게★ 매수 할 수 있고,

3) 투자금안에 들어오고,

4) 감당 가능하다면 (역전세 감당 가능하여 가치를 찾을때까지 보유)

충분히 투자하실 수 있습니다.

그러니까 공급이 많은 지역이든, 없는 지역이든

항상 투자할 수 있다! 는 마음으로 투자하시길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

(가르침주신 미요튜터님과 조장님 감사드리고,

질문해주신 다수님 감사합니다)

p.s. 그러니까 지투 미떼분들...

미요튜터님이 알려주신대로

단지분석 열심히하세요 ^^