안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다.

지난 번에 [임보 결론 뽀개기 1탄]글을 작성했었는데요~

https://weolbu.com/community/2317724

https://cafe.naver.com/wecando7/11403221

이번에는

[자산&대출 정리] 장표를 소개드리기 위해

2탄으로 찾아왔습니다 :)

이번 [자산&대출] 파트를 작성하는 것은

TOP 후보 물건들을 찾기에 앞서

필수적입니다.

자신이 어느정도까지 자금을 가용할 수 있는지

어느정도까지 잔금이 되는지조차

메타인지가 안된 상태에서

투자 물건을 뽑는 것은 아무런 의미가 없습니다.

그렇기 때문에

자신의 자산 상황이 어떠한지,

기존 투자 물건을 매도 했을 때는 얼마가 튀어나오는지

실거주 자산재배치를 했을 때는 얼마가 생기는지

케이스별로 만들 수 있는 투자금액이 얼마인지 알아야합니다.

따라서 이번 글에서 말씀드리고자 하는 것은

2가지 입니다.

1. 보유 물건 현황 파악 (포트폴리오)

2. 가용 투자금 케이스별 정리

그러면 2탄 시작하겠습니다~!

① 보유 물건 현황 파악 (포트폴리오)

현재 보유하고 있는 N호기 물건들의 현황을 매달 파악해야 합니다.

포트폴리오를 매달 점검해봄으로써

- 내가 대비해야 할 리스크는 없는지

- 매도 할만한 물건은 없는지

- 거래 현황/시장 분위기 등은 어떠한지

등을 파악할 수 있습니다.

구체적으로 어떤 장표를 만들어야 하는지

자세히 설명드리겠습니다.

1. N호기 실거래 현황 및 현재 실현 가능 매도가액

단순히 올랐는지 떨어졌는지 확인하는 개념이 아닙니다.

구체적으로 본인 단지의 어떤 매물들이 거래되는지 분석함으로써,

자신의 매물은 지금 매도했을 때 어느정도 가격으로 팔 수 있을지 메타인지 할 수 있습니다.

또한 인근 단지 거래 현황/분위기는 어떠한지,

상위 단지는 어떠한지도 함께 분석하면 시장을 좀 더 디테일하게 이해할 수 있습니다.

추후 '투자 전략'을 짤 때 참고사항이 되므로, 반드시 확인해보시기 바랍니다.

2. 만기 시점 입주 현황 파악 (리스크 및 역전세 대응 현황)

만기 시점에 입주가 겹치는지 아닌지는

투자를 결정할 때 이미 파악하셨을 겁니다.

하지만, 간혹 후분양 단지가 있다거나

갑자기 입주가 앞당겨지는 경우가 생깁니다.

사실 신축 입주를 계속 트래킹하지 않으면

이런 부분은 놓치기 정말 쉽고,

그대로 역전세로 돌아오기 때문에

반드시 매달 현황을 파악해야 합니다.

만약, 리스크가 있다면

단순히 '몇 개월 전에 세입자한테 연락해야겠다' 수준이 아니라

언제, 어떻게, 어떤 내용으로 임차인에게 연락드릴 것인지까지

자세하게 적어놓는 게 좋습니다.

이렇게 미리 생각을 해놓아야

나중에 튜터님이나 선배들에게 여쭤볼 기회가 생겼을 때

바로 여쭤보고 행동으로 옮길 수 있기 때문입니다.

3. 재건축/리모델링/재개발 진행 현황 파악

'재건축/리모델링/재개발은 호재 아닌가요?'

'좋은건데 굳이 파악을 해야하나요?'라고 1차원 적으로 생각해서는 안됩니다.

임차인의 입장에서 반대로 생각해보면,

언제 본인이 쫓겨날지 모르는 단지인데

과연 들어오고 싶어할까요?

재건축/리모델링 단지의 전세가격이 낮은 이유는

낡아서도 있지만, 위와 같은 이유도 공존합니다.

그렇기 때문에 재건축/리모델링 시점이 다가올수록

전세는 더 안 나가고, 그대로 나에게 역전세로 돌아올 수 있습니다.

이뿐인가요?

분담금에 대해서도 생각을 해두어야 합니다.

과연 분담금을 내면서까지 이 단지를 보유할 가치가 있는지,

그게 아니라면 언제 매도하는 게 좋을지까지

생각해보는 시간이 필요할 것 같습니다.

또한, 재개발의 경우도 파악을 해야하는데요.

만약 본인이 재개발 빌라나 주택을 갖고 있었다면

진행 현황이 어느정도까지 되었는지 확인해야 합니다.

소유주 카페나 카톡방에서 정보를 꾸준히 받아보는 것도 필요하구요.

만약 이 경우가 아니라,

내가 투자한 단지 인근이 재개발되는 케이스라면

(ex : 청주 서원구 사직동)

분양 현황을 파악해볼 필요가 있습니다.

만약 지금으로부터 분양 후 착공을 시작한다면 3년 후에 입주를 할텐데

자칫하면 또다시 나의 만기와 겹칠 수 있기 때문에

파악을 해놔서 나쁠 건 전혀 없다고 생각합니다.

② 가용 투자금 케이스별 정리

필수로 만들어야 하는 장표입니다.

자신이 가용할 수 있는 투자금이 얼마인지

명확하게 메타인지를 해야 합니다.

자신이 투자를 할 수 있는 사람임에도 불구하고

이 부분을 명확히 인지하지 못해서

매달마다 '투자금이 OO라고 가정하고~' 라는 식으로

결론부를 시작하는 경우도 있어요.

그렇다면 자산 현황 부분에서는

구체적으로 어떤 것을 정리해야 하는지

알려드리겠습니다.

1. 보유 현금 (현재 기준, +3개월 기준)

- 입출/예/적금 통장 잔고

- 주식/코인 (현재 평가액 기준)

- 청약 통장

- 연금 저축 통장

- 기타 자산

여기에서 +3개월 기준 투자금이라고 하는 것은

잔금일을 3개월 뒤로 잡았을 때 갖고있는 돈을 의미합니다.

월 저축액이 크신 분들은,

잔금일 기준으로도 투자금이 많이 변하기 때문에

처음부터 투자금을 너무 적게 설정하고 들어가는 것을 막기 위해

이것까지 파악해보시면 좋을 것 같습니다.

2. 양도세를 고려한 보유 자산 차액 / 취득세 변화

투자를 아직 안하신 분들에겐 해당이 안되지만

한 채라도 투자하신 분들이라면 꼭 알아야 합니다.

- 현재 갖고 있는 물건을 매도했을 때 나오는 회수되는 돈 (양도세 고려 필수)

- 등기 친지 아직 2년이 안 된 경우, 양도세율 변화 시점에서의 예상 회수금액

- 시기별 매도 시 회수되는 돈 + 현재 투자금

- 매도 시 취득세 변화

아직 매수한지 2년도 안돼서

양도세가 66%~77%인데, 대체 이걸 왜 알아야 하는 걸까요?

가능성을 최대한 많이 열어놓고 투자물건을 찾아보기 위함입니다.

기존 투자 물건을 매도하고 모아놓은 돈이랑 합쳤을 때

압도적으로 높은 가치의 물건으로 갈아탈 수 있게되는 경우가 생길 수도 있습니다.

저의 경우에는 지난 학기를 시작할 때

투자금이 부족해서 애초에 투자가 안 되는 사람이라고만 생각했습니다.

그런데, 실제로 매도하지 않는다고 하더라도

매도하는 경우도 생각해서 투자 물건을 찾아보라는 튜터님의 조언을 따라

보유하고 있는 물건을 매도하는 케이스까지 고려해보니

투자 물건을 보는 눈이 확실히 넓어졌습니다.

그리고 실제로 매도하고 더 좋은 수도권 물건으로 갈아타기 위해 시도도 해보았습니다.

물론 지금은, 편익과 비용을 따졌을 때

일단 매도하지 않는 것으로 결론을 내었습니다.

하지만, 양도세가 아무리 크더라도

누군가는 분명 이를 통해 훨씬 더 좋은 자산을 매수할 수 있는 기회임을 알게 됩니다.

그러니, 매도하고 싶지 않는다는 결론을 내릴 것이라고 하더라도

혹시 모를 상황을 위해 최대한 가능성을 열어 보시기 바랍니다.

3. 자산재배치 가능 금액 & 시점

N호기를 매도하는 케이스 외에도

현재 깔고있는 자산이 있다면 (전월세보증금, 실거주 집 등)

한 번 자산재배치를 했을 때 어느정도의 투자금이

생기는지도 고려해보시면 좋습니다.

물론 자산재배치는 어느정도

실력이 되거나 투자를 해보신분들에 한해서

해야하는 건데요.

그래도 생각보다 좋은 자산으로 갈아타기가

가능해질 수도 있으니 꼭 검토해보시면 좋겠습니다.

저의 경우에도,

이번에 투자를 하고나면

다음 투자 때까지 투자금 모으는 게 너무 오래 걸릴 것 같아서,

이번에 투자금을 적게 써야하나 고민이었거든요.

근데 연말에 전세 보증금 자산재배치를 할 수 있는 것을 따져보니

투자금을 다 써도 된다고 결론이 나왔습니다.

Bonus. 자산 현황 정리 자동 계산 양식

위 케이스를 하나한 계산하는 것이 어려우신 분들을 위해

매수 금액, 시기만 입력하면 되도록 직접 만든 양식을 공유드립니다.

복잡해 보이지만,

아래 양식에서 하늘색에 해당되는 부분만 입력하시면

알아서 양도세까지 고려한 순수 차액이 계산됩니다.

이 양식의 가장 좋은 점은

매도 시기별로 차액이 얼마나 될지를

자동으로 세금까지 계산해준다는 점입니다.

N호기 매수일자를 입력하시고,

아래에는 양도세율이 변화하는 시점이나

자산재배치가 가능한 시점의 날짜를 입력하시면

알아서 양도세가 계산됩니다.

(날짜는 2025-01-27 과 같은 양식으로 입력해야합니다.)

단, 현재 양도세율은 1주택자가 아니라

2주택자 이상(다주택자)에게 적용되도록

수식이 적용되어 있습니다.

1주택자이신 분들은 양식에서 수식을 지우고

그냥 직접 숫자를 입력해주세요.

※ 1주택자 분들은 비과세 혜택과, 일시적 1가구 2주택 비과세를 고려해야 합니다.

우측에 있는 표는 굳이 말씀 드리지 않아도

채우실 수 있으시곘죠~?

혹시 궁금한 점이 생기시면

언제든 댓글로 문의 주세요~

긴 글 읽어주셔서 감사드리고,

다음 편에서는

2탄에 이어서 [대출 정리]로 찾아뵙겠습니다!

감사합니다.