[루공] 칼럼읽고 내 생각 쓰기 #18 (내년에 집사실분들, 이건 꼭 알고 계셔야합니다. - 라즈베리)

1. 전고점과 전저점에서 현재의 가격수준을 파악

2. 레버리지 활용

3. 전세가율이 낮은곳은 하방지지선이 낮다.

상승장이든 하락장이든 단지의 가격은 전체적으로 올라가고, 전체적으로 빠지는것이 아닌 도미노처럼 좋은것부터 덜 좋은순서로 올라가고, 내려갈때는 덜좋은것부터 좋은것 순서로 순서대로 조정이 이뤄집니다.

그런과정에서 상승을 하다가 만지역도있고, 현재 전반적으로 오르지않고 덜오른 단지가 생기는것입니다.

이런 시세의 균열을 찾아서 상대적으로 덜오른, 많이내린 단지를 매수해야하는데, 그 기준을 전고점과 전저점에서 찾을 수 있습니다.

현재 시세가 전고점과 얼마나 가까운지, 하락장때 몇%가 빠졌고 그 전저점에서 얼마나 튀어올라와있는지 여부를 비교하면서, 같은 생활권(같은지역)내의 단지들과 비교했을때 그 균열을 찾을 수 있습니다.

전세를껴서 세입자의 돈과 내돈을 합쳐서 집을 사는 투자나, 전세자금대출이나 일반대출을 활용해서 집을사는것도 전부 레버리지투자의 일종입니다.

내 돈 1000만원을 투자해서 2배가 됐을때는 2000만원이지만, 내돈 1000만원과 대출 5000만원을 더했을땐 1.2억이 됩니다.

이만큼 엄청난 효과를 주는 레버리지투자이지만, 그 반면에 리스크를 대비해서 감당가능한 수준으로 투자해야 합니다.

전세가율은 저원수환리중에서 원금보전부분을 확인시켜주는 중요한 지표입니다.

전세가는 실수요를 나타내고, 매수가는 실수요와 가수요의 합입니다.

그렇다면 가수요-실수요의 차이가 높을수록 그만큼 리스크가 큰것이고, 시장상황에 따라서 실제 사용가치인 전세가까지 매수가가 내려갈 수 있음을 대비해야 합니다.

그래서 전세가율이 높은곳을 투자해서 잃지않는투자를 하는것이고, 전세가율이 낮지만 매수가가 상대적으로 저평가인경우에는 성장가치투자를 할 수 있지만 그만큼 대비하고 감수해야할 리스크가 있는 것입니다.

BM

단지분석할때 전고점대비 하락률과 전저점에서 얼마나 올랐는지를 파악해보면서, 어느정도 수준일지 가늠해보자.

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