지방투자 기초반 2강 후기 [지방뽀개 1호기 마련하고 10조 비빌언덕1]

안녕하세요. 지방뽀개 1호기 마련하고 10조 비빌언덕1입니다.

이번 주차에는 저는 처음 접해봤지만 여럿 조원분들에게 이미 잘생겼는데 투자도 잘하신다고 소문이 나신 게리롱님을 강의로 뵙게되어 정말 반가웠습니다.(+진짜 잘생기셨습니다..)

게리롱님이 준비해주신 강의는 크게 C지역 분석, 전략적 투자 방법, 지방 임장 제대로 하는 방법, 3000만원 투자하는 방법으로 요약할 수 있었습니다.

1. C지역 분석

강의 중 몰입도를 높이기 위해서? 선 3개를 이용한 생활권을 나눠보라고 하셨는데 다른 지역의 생활권을 나눌 때에도 좋은 방법이 될 수 있는 방법을 소개해 주셔서 온라인임에도 불구하고 잠시 화면을 멈추고 직접 해봤을 정도로 집중 할 수 있었습니다. 그리고 C지역의 경우 주변 의 수요를 다 흡수하고 있으며, 안정적인 지역이라고 투자하기 엄청 매력있는 지역이라고 설명해주셨습니다. 직접 그래프를 보니 게리롱님이 해주신 말을 신뢰할 수 있었습니다. 다음으로 각 입지를 설명해 주시며 분석포인트와 투자 관점을 설명해 주신 것이 아직 초보인 저에게 임보를 어떻게 쓰는지? 무엇에 포인트를 둬야 하는지 옆에서 과외해주시는 것처럼 느껴졌습니다.

<인구>

AP : 어디에 젊은 인구가 많이 살고 있나?, 4인 가족이 많이 사는 생활권은 어디인가?

IP : 현재 해당 지역 사람들에게 거주 선호도가 높은 생활권은 어디인가?

<직장>

AP : 질 좋은 일자리는 어떤 산업이고, 위치는?, 인근 지에서 일자리로 인해 올 만한가?

IP : C지역에서 소득이 높은 사람들은 어느 생활권에 살고 있을까?

<학군>

AP : C지역에서 학군이 좋은 곳은 어디인가?, 인근 지역에서 올만큼 좋은 학군인가?

IP : C 지역 내, 인근 지역으로부터 학군 수요를 흡수하는 생활권이 어디인가?

<환경>

AP : C지역의 대표 상권은 어디인가?, 신도시 느낌의 쾌적한 생활권이 어디인가?

IP : C지역에서 사람들이 살고 싶어하는 환경은 어느 동네인가?

<공급>

AP : C지역 내 & C지역 인근 공급이 얼마나 되나?, 언제 어느 위치에 몇 세대나 들어오나?

IP : 투자했을 때 역전세 위험이 있을까?, 앞으로 더 좋아질 지역은 어디일까?

<교통>

AP : 주요 일자리까지 가는 얼마나 걸리나?, 호재가 있나?

IP : 주요 직장으로 어디서 출퇴근하고 얼마나 걸릴까?

학군에서 소개해주신 KB 부동산앱을 통해 각 단지 당 배정 받는 초등학교를 알 수 있는 방법을 알려주셔서 이번 단임에 적용해보았는데 도움이 많이 되었습니다.

2. 전략적 투자방법

지방 투자 전 저희들이 어떤 고민을 하는지 속내를 다 보시고 파악하신 것 같이 해결책과 전략적인 투자 방법에 대해서 설명해 주셨습니다.

우선, C지역의 선호도를 결정하는 요소를 순위를 내 기준이 아닌 C지역 주민들의 입장이 되어 생각해보는 것이 가장 우선이 되어야 한다고 설명해주셨고, 입지 좋은 신축과 구축에 따라서 어떤 곳에 좀 더 우선순위를 줄 지, 신축과 구축을 좀 더 세밀하게 5년 20년미만 20년 이상으로 나누어 투자 기준을 확립해 주신 점 꼭 BM해야겠다고 느꼈습니다.

정리하자면 모든 투자는 싸게 잃지 않는 투자를 해야한다는 점은 기본 베이스로 하며, 구축일 경우 입주 물량이 적고(즉, 공급이 적고) 입지가 좋다면 투자 진행 OK, 하지만 20평대의 경우 완전 구축일 경우 투자 진행 NO, 20년 미만인 준신축일 경우 20평대라면 브랜드 대단지라면 투자 진행 OK, 하지만 변하지 않는 것은 지방에서는 20평 보다는 30평대를 우선적으로 확인하라는 것은 분명했습니다.

3. 지방 임장 제대로 하는 방법

저는 개인적으로 지난 실준 때도 지방을 임장했고, 첫 임장을 했어서 정확한 기준이 성립되지 않았는데 확실히 조원분들을 만나보고 수도권 임장 기준과 지방 임장기준이 다르다는 점을 깨닫게 되었습니다. 그 이후 게리롱님 강의를 들으면서 지방은 이렇게 해야겠구나 하며 강의를 들었습니다. 강의는 분임, 단임, 매임 순으로 설명해주셨는데

우선, 분임을 왜 해야하는지에 대해서 말해주셨는데 말 그대로 그 지역의 분위기를 느끼고, 사람들은 어떻고, 분임 루트를 짜면서 그 지역의 지리를 익히는 것을 우선으로 해야한다고 하셨습니다. 또한, C지역의 임장 루트를 그리시는 것을 보여주시며 분위기 임장 루트는 어떻게 짜는지, 단지 임장 루트는 어떻게 짜는지 알 수 있었고, 다음번 루트 짜는 것은 꼭 내가 해봐야겠다고 다짐할 수 있었습니다. 또한 로드뷰를 이용해 지도에선 막혀보이는 곳을 확인하며 뚫어나가는? 기법을 알 수 있어서 BM 꼭 해봐야지 라는 생각을 해봤습니다...ㅎ

그리고 단임에서 얻어야 할 점은 분임 때 확인해보고 싶었던? 단지의 가치와 선호도를 정확하게 알기위한 방법이란걸 알게되었고, 다음 주 마지막 단임에서 좀 더 단지의 가치와 선호도를 정확하게 알기 위해 불을켜고 잡아내리라는 마음을 굳게 다짐했습니다.

마지막 매임의 경우 분임, 단임을 하고 나서도 알 수 없는 의문의 한 구석?과 집 안에서만 확인할 수 있는 개별 단지의 수리 상태, 하자 여부, 거주민 생활수준을 확인하는 것임을 알 수 있었습니다. 또한, 매물 임장 시 부사님 뒤를 쫓아가기보다는 주도해서 확인하는 투자자로 얼른 레벨업 하고 싶다는 생각도 해봤습니다..언젠가 그날이 오겠죠..?

4. 3000만원 투자하는 방법

마지막 부분에 이 강의를 넣으신 게리롱님께 한번 더 감사하다고 말씀드리고 싶습니다. 저는 월부에 입성하게된 이유도 제대로 투자의 방법을 익혀서 제 스스로의 기준과 그 기준을 통해 투자를 할 수 있는 투자자가 되기 위해서 입성하게 됬습니다. 강의에서 어쩌다 한번 투자하는 사람과 언제든 투자할 수 있는 사람을 비교해주셨는데 저는 게리롱님과 같이 아는 지역을 늘리고(앞마당 개수를 늘리고) 어디든지 투자가 가능한 지역으로 내 눈을 실력을 키운다면 제가 한 목표에 한걸음 더 다가갈 수 있다고 느꼈습니다.

한번에 그치지 않고 처음 목표 세운 그 길을 한 걸음씩 걸어나가겠습니다. 감사합니다.