임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 3탄 : 대출 정리 [워렌부핏]

안녕하세요~

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다!

지난 번에 이어서

임장보고서 결론 작성법에 대해서

소개해드리려고 합니다~

이번 3탄에서 말씀드릴 것은 바로

[대출 정리]입니다.

지난 번엔 [자산 현황] 정리였는데요,

이번엔 잔금을 한다고 했을 때

과연 얼마까지 될지를 알기 위한 시간이라고

생각하시면 될 것 같아요.

이번 글에서 말씀드리고자 하는 것은

2가지 입니다.

1. 사용 가능한 대출 종류 및 한도 확인

2. DSR 고려한 대출 실행 전략 One Page 정리

3. 대출 규제 상황 및 투자 전략 정리

(Bonus) 주택 취득 시 즉시 상환해야 하는 대출 확인

그러면 3탄 시작하겠습니다~!

① 사용 가능한 대출 종류 및 한도 확인

※ 장표에 있는 그림은 월부닷컴 [플팩의 대출특강] 교재에서 발췌하였습니다.

https://weolbu.com/product/3512?inviteCode=0421E6&utm_source=user_share&utm_medium=referral&utm_campaign=user_share_button

대출은 크게 4종류가 있죠.

담보대출, 신용대출, 보증부 대출, 기타(회사 등) 대출입니다.

1. 담보대출은

'경제적 가치를 지닌 자산을 담보삼아 자금을 융통하는 방식'으로

주택담보대출(주담대), 예적금 담보대출, 청약담보대출, 보험약관대출 등이 있어요.

집을 살 때 가장 금리가 낮고 한도가 큰 대출은 주택담보대출이기 때문에

반드시 대출이 얼마까지 나오는지를 확인해야 해요.

어느 은행에서 얼마까지 주담대가 나오고

각각 은행별로 금리는 어떠한지 정리해야 하고,

만약 혼인신고를 안한 투자자라면

남편/와이프 둘 중 어느 명의로 하는게 좋을지도 따져봐야 합니다.

특히 둘 중 한명이 이미 집이 있는(혹은 있었던) 경우라면 LTV가 60~70% 인데요.

혼인신고를 안했다는 가정 하에 한 번도 주택을 취득하지 않았던 사람이 있다면, LTV가 80%이기 때문에 주택 매매가의 80%까지를 주택담보대출로 실행할 수 있습니다.

이때 본인이 활용가능한 정책대출이 있는지 없는지 잘 따져봐야합니다.

디딤돌 대출, 신생아 특례대출, 서민실수요자 대출, 생애최초 대출 등

한도 높고 금리 낮은 상품이 있다면 그것을 우선으로 보시면 됩니다.

※ 실거주 의무가 있는 경우도 있으므로 유의

2. 신용대출은

'고객의 신용도를 기준으로 심사하는 대출'로

마이너스 통장과, 말 그대로 신용대출이 있습니다.

신용대출의 경우도,

매달 이율이나 한도가 다른 상품이 조회되지만,

한번쯤은 [뱅크몰]을 통해서 '대략'으로라도

얼마까지 대출이 나오는지, 중도상환수수료는 얼마나 되는지 확인해볼 필요가 있습니다.

마이너스 통장의 경우는 정말 조심해야 하는데요.

마이너스통장을 사용하지 않았다고 하더라도

기본적으로 뚫어놓는 순간부터 DSR에 잡혀버립니다.

따라서 신용대출보다 훨씬 한도가 높고 금리가 낮은 마통 상품이 있는게 아니면

미리 뚫지 말고 역전세 대비 등으로 필요해졌을 때 뚫으시는 게 낫습니다.

이런것도 다 하나의 전략이 될 수 있죠.

참고로 신용대출은 2금융권을 포함한 그 아래 급의 금융권에서 실행하게 되면

신용점수가 급감하고, 나중에 회복시키기가 어렵습니다.

(ex: 새마을금고, 신협, 농협, 수협, 보험사, 증권사, 캐피탈, 저축은행, 신탁회사 등)

주택담보대출은 2금융권에서 실행해도 신용점수가 하락되지 않도록

19년도부터 개선이 되었지만,

신용대출은 여전히 이런 이슈가 있기 때문에 반드시 유의를 해야합니다.

참고로, 회사에 속해있는 2금융권 은행의 신용대출은

1금융권과 동일하게 취급되어 신용점수가 떨어지지 않는 경우도 있으니

직접 확인을 하셔야 하는 부분입니다.

3. 보증부대출은

'공공기관이나 신용 기관이 대출 금액의 대부분을 보증하고 자금을 빌려주는 것'입니다.

우리에게 해당되는 건 전세자금대출이 대표적이에요.

이건 저희보다는 임차인들에게 중요한 대출이겠죠?

넘어가겠습니다.

4. 기타 대출은

위 3가지 범주 안에 포함되지만,

제가 그냥 따로 구분하기 위해 따로 분류했습니다.

회사나 유관 기관에서 따로 빌려주는 대출을 말하는데요,

사내대출이나, 공공기관 종사자들의 경우

지방행정공제회나 연금공단에서 빌려주는 대출 등이 그 예시입니다.

이건 회사마다 다르고 종사하는 기관마다 달라서

직접 어떤 혜택과 특징을 갖고 있는지 알아봐야 합니다.

일반 신용대출, 주담대보다 한도는 높고 금리가 낮은 경우도 있구요,

DSR을 안보고 그냥 빌려주는 경우도 있습니다.

나의 잔금범위가 달라지는 아주 좋은 상품이기 때문에

공무원 분들이나 사기업 다니시는 분들은 꼭 알아보시기 바랍니다.

이렇게 대출의 종류와 한도가 얼마인지,

DSR까지 고려한다면 최대 잔금범위가 얼마까지 되는지 정도는

반드시 정리하고 가야합니다.

대출이 익숙하지 않으신 분들께서는 이 내용이 조금 어려울 수도 있는데요.

투자를 하기 위해서는 반드시 알아야 하는 기본 내용이기에

카페에 있는 많은 나눔글들을 한 번 참고해보시면 좋겠습니다.

이러한 내용조차 정리되지도 않은채

'잔금범위가 O억이라고 가정하고~' 후보 물건을 뽑는게

무슨 의미가 있을까요?

우리는 공부하기 위해서가 아니라

투자를 하기 위해 임장보고서를 쓰는 것이라는 사실을 반드시 기억하고

대충이라도 좋으니 정리해보셨으면 좋겠습니다.

② DSR 고려한 대출 실행 전략 One Page 정리

①에서 기본적인 정보를 얻으셨다면

이제는 대출 실행 전략을 세우는 시간입니다.

전략이라고 하니 너무 거창하게 들리실 수도 있는데요,

그냥 어떤 순서로 대출을 실행할 것인지를 정리하는 겁니다 ㅎㅎ

DSR의 개념을 잘 모르시는 분들이 계실수도 있기 때문에

간단히 설명드리겠습니다.

DSR은 나의 월 소득에서 몇 %를 대출이자로 내고있느냐를 의미해요.

예를들어 내 월 소득이 300만원인데, 대출이자가 120만원이면

DSR은 120/300 = 40% 인 겁니다.

(여기서 말하는 월 소득은 통장에 찍히는 세후 금액과 다릅니다.)

현재 1금융권에서는 DSR을 40%로 제한하고 있고, 2금융권은 50%입니다.

당연히 DSR이 50%인 금융권에서 대출을 실행하면

이율이 같다는 가정하에 한도가 더 높겠죠?

여기에서 한도를 더 높이는 방법은 뭐가 있을까요?

바로 'DSR을 안 보는 대출 상품'을 나중에 실행하는 겁니다.

청약담보대출이나 정책대출(특례보금자리론 등)같은 상품들이 포함됩니다.

그리고 잘 찾아보시면 사내대출중에도 DSR을 안 보는 상품이 있는 경우도 있고,

공무원 분들의 경우 연금공단 대출, 지방행정공제회 대출중에도 DSR에 무관하게

대출 실행 가능한 상품들이 있다고 합니다.

정리하면, [대출실행전략]은 아래와 같이 짜면 됩니다.

1. 현재 소득 기준 대출 종류별 한도, 이율, 중도상환수수료 파악

2. DSR 안보는 대출 종류 파악

3. 주담대 실행 → 신용대출/마통 실행 → DSR 안 보는 대출 순차적 실행

저의 경우를 예시로 들어볼게요.

워렌부핏

- 유주택자 / LTV 60~70%

- 유주택자이기 때문에 주담대 제한 은행 꽤 많음

- 청약통장 O

와이프

- 무주택자 / 생애최초 / LTV 80%

- DSR 안 보는 A, B대출 실행 가능

- 청약통장 O

현재 혼인 신고를 안했기 때문에 와이프는 그대로 생애최초가 적용됩니다.

그래서 취득세도 1%고 대출 한도도 더 높은 와이프 명의로 취득하도록 전략을 짰어요.

■ 와이프 : 주담대 실행(생애최초 대출) → 신용대출 → DSR 안 보는 A, B대출 실행

■ 부핏 : 아무때나 신용대출 실행해서 잔금에 보태기

제가 앞에서 거창하게 설명했는데,

막상 보니까 별 거 없죠?

딱 이 순서 하나만 Action Plan으로 가져가시면 됩니다.

③ 대출 규제 상황 투자 전략 정리

이건 필수는 아니고 그냥 옵션인데요,

그냥 정리해둬서 나쁠 건 없어서 언급 드립니다.

아시다시피, 원래는

매매 잔금일 날 신규 임차인이 전세 대출을 실행할 수가 있었습니다.

하지만, 최근 규제로 인해서 매매잔금일날 전세대출 실행을 제한 시키는 은행이 많이 생겼어요.

그러면 '잔금을 먼저 쳐서 등기를 가져오고 전세대출을 실행하도록 하면 되지 않느냐?' 하실 수도 있는데,

이또한 근저당이 잡혀있는 경우, 전세대출 실행을 막아놓는 기관도 있습니다.

물론 25년도 들어서부터 제일은행이나 하나은행 등 몇몇 은행에서는

매매 잔금일에 전세대출 실행이 가능하도록 풀리고 있는데요

여전히 안되는 은행이 많이 있습니다.

그렇기 때문에 이러한 규제 상황에서는

임차인이 전세대출 실행을 할 수 있도록 저희가 환경을 만들어야 합니다.

세가 껴있거나 주전세가 아닌 이상 신규 임차인을 구해야 하는데

임차인이 들어올 수 있는 확률을 조금이라도 높여야 하니깐요...

아무튼 이걸 하나하나 다 설명드리자면 너무 길기 때문에

여기까지만 설명하고 넘어가겠습니다.

그냥 '이런 상황에서는 어떻게 투자하겠다' 정도는 정리해두어야

나중에 물건볼 때, 매도자가 신규 임차인이랑 전세계약 하는 것을 협조를 해주는지

내가 중도금으로 말소해주어야 할 근저당은 얼마가 있는지 등을 파악할 수 있습니다.

이외에도 대출규제상황에 해당하는 건 스트레스DSR 3단계 도입 등이 있는데요,

이건 25년 7월부터 실행이기 때문에

혹시라도 기존 세입자 만기일이나 잔금일이 7월 이후라면

잔금 범위가 얼마나 줄어드는지 정리해볼 필요가 있어 보입니다.

Bonus. 주택 취득 시 즉시 상환해야 하는 대출 확인

저는 현재 취득세때문에

취득세가 1%대인 와이프 명의로 취득을 하려고 해요. (혼인신고 X)

그런데 와이프는 버팀목전세자금 대출을 실행한 상태이다보니

주택을 취득하면 버팀목 대출을 즉시 대출을 상환해야 합니다.

저의 경우 특별한 방법을 통해서 이 케이스를 극복하기로 결정했는데

이건 다른 나눔글에서 또 자세히 설명드릴게요~

어찌됐건, 주택 취득 시 즉시 상환해야 하는 기존 대출이 없는지는 반드시 확인해야 합니다.

설령 정책대출이 아니라 일반 전세대출이 있는 상황이라고 하더라도

2주택 이상 취득 시 전세대출을 상환해야 하는 경우도 있으므로 유의하세요.

제 주위에서도

'주택 취득해도 일단 검사 안하면 상환 안해도 되는거 아닐까?' 생각했다가,

대출기관에서 갑자기 연락와서는 O일 이내로 기존 대출 상환 안하면

N년간 대출이 제한된다는 이야기를 들었다고 합니다.

급히 신용대출로 상환을 하긴 했지만, 만약 대비가 안된 상태라면 정말 큰일이었겠죠ㅠㅠ

아무튼 우리는 리스크를 최소한으로 만들어야 하는 투자자이니,

이런 디테일한 것들까지 꼼꼼하게 챙겨보자구요~

혹시라도 궁금하신 점 있으시면

언제든 댓글로 남겨주세요~!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.