[일월일일] 전화로 매수한 2호기 경험담

안녕하세요, 25년 첫 분기를

감사하게도 센쓰튜터님과

센쓰둥이들과 함께 하고 있는

일월일일입니다.

지난 9월 매수하여 10월 전세를 뺐던

2호기 물건에 대해 복기하고자 합니다.

매수 과정:

1. 단지분석 하며 기존 앞마당과 비교평가 하기

식빵파파 튜터님과 함께한 지난 월부학교 여름학기에서

첫 달에 본 지역과 연계된 지역을 마지막 달에

투자 매물을 찾기 위해 털어볼 수 있는 기회가 있었습니다.

단지분석을 할 때 일부러 그 지역과 금액대가 같은

단지들을 제 앞마당에서 가지고 와서

여기가 싸다 / 저기가 싸다라는 감을 잡고 있었습니다.

단지분석은 그 지역의 선호도를 가르는 핵심 요소와

투자 우선순위를 확인하는 것이 가장 1순위이지만

이것이 완성 되었다면,

기존 앞마당에서 같은 금액인 단지들을 가져와서

가치 비교평가를 하는 훈련을 계속 하는 것이 좋은 것 같습니다.

이렇게 비교평가를 하면서 계속 매물을 봤고,

결국 아래와 같은 과정을 거쳤던 것 같습니다.

1. 가치 대비 싸다고 생각하는 매물을 싹 다 본다 (기존 앞마당+현재 지역)

2. 금액 협상을 하고 조건을 만들어보고, 내 투자금에 도저히 되지 않는 물건을 제외한다

3. 투자금 내 가능한 물건 중, 가치 대비 싼 물건을 추린다

= 이 때도 계속 같은 가격의 단지들을 기존 앞마당에서 가져와 비교평가 하는 과정을

임보 속에 넣었습니다.

아니 여기가 n억인데, 여기도 n억이라고?

제가 보기엔 분명 지역과 단지의 힘이 더 약한데,

가격이 같은 사례의 단지들이 여러 지역에 걸쳐 여러 개 쌓이면서

제가 보고 있는 단지 후보군이

적어도 '잃지 않는 투자'라는 것에는 확신을 가진 것 같습니다.

추석 연휴 공략하여 모든 부동산 털기

그리고 곧 다가온 추석 연휴.

제가 1호기 투자를 할 때도,

학교가 끝났지만 집으로 가지 않고 앞마당을 지속해서 만들었고

그 때에 만들었던 지역에서 투자했던 경험이 있다보니

추석 연휴 때에도 '집도 못가고 투자 물건 찾으러 돌아다니는 투자자'로 어필해서

남들이 못 보는 물건을 찾고 사장님들 기억에 남도록 하자! 라는 전략을

나름 세웠고, 제가 싸다고 생각한 지역 내 부동산을 다 찾아갔습니다.

1호기 전세 뺄 때 두 달 사이 2번이나 전단을 돌리면서

지역 내 모든 부동산에 찾아가고

모든 부동산에 전화를 돌렸던 경험이 있었기 때문에

이 정도는 어렵지 않았습니다.

(진짜 버릴 경험은 하나도 없다는 게 맞네요 ㅎㅎ)

내가 본 매물보다 싼 물건이 있는지 확인하고,

새로 나온 매물의 조건을 확인하고 매물을 보면서

사장님들께 제가 찾고 있는 조건을 알리고

진짜 살 사람이라는 어필을 했습니다.

그리고 이 이후 여러 사장님들께 연락이 왔고,

제가 연락했을 때 '그 때 연휴에 갔던 투자자'라고

하니 기억을 해주셨습니다.

셀프 매물 코칭 쓰듯이 투자 검토 사례가 줄줄 써지다

이전에는 투자 매물을 제대로 찾지 못하거나

찾았더라도 확신을 갖지 못해서,

'매물 검토' 양식 적는 것이나

투자 검토 사례를 적는 것이 고역이었는데요,

이번에는 신기하게 진담님이 선배 강의에서 해주신

'셀프 투자 코칭' 프로세스가 쏙쏙 들어오면서

왜 이런 내용을 넣는지,

무슨 이유로 이런 것들을 검증하려고 하는지 이해하고,

혼자서 막 빽빽하게 적고 있는 자신을 발견했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11208603

(번외로.. 이번 첫 달은 또 이걸 신나게 하지 못하고

고역을 치르는 스스로의 모습을 발견했는데요,

투자 할 수 있을 때는 막 찾다가

못 할 때는 판단력이 흐려지고;; 이런 패턴은 안되겠습니다!!

마지막 달까지 기똥차게 찾아보겠습니다!)

셀프 투자코칭 양식대로 꼭 한번 정리해보세요!

이 물건이 최선이라는 것에 대해

스스로가 설득이 되어야 매물 문의도 넣을 수 있습니다.

술술술 써진다면 아마도 당신은... 투자 하게 될 것입니다 ㅎㅎㅎ

혹은 투자 하지 못하더라도

매물코칭 없이도 투자 하려면 어떤 것들을

스스로 판단해야 하는지 느끼실 수 있을 것입니다!

당시 빽빽하게 썼던 검토 사례

이 때 발표했을 때, 튜터님께서

제가 왜 이 물건이 저에게는 최선이라고 생각했는지

크게 이견이 없으셨습니다.

단, 투자금을 최대한 줄여보라라는 조언을 남겨주셨습니다.

그리고 제가 모든 단지를 보긴 봤지만,

좀 더 다른 단지에 꽂혀있었던 것 같은데,

이 점도 지적해주셨습니다.

아직도 못 본 매물 없나? 하고 걸었던 전화에서...

세번째 달 투자검토사례와 함께 월부학교가 종료되었습니다.

제가 발표한 프로세스가 어느정도 틀리지는 않았구나 하는 생각을 가지고

아직 못 본 매물이 없는지 확인하고 매물 예약을 잡으려고

제가 추석 때 방문했던 부동산에 전화를 걸었습니다.

당시에 저에게 물건을 보여주신 사장님과 공동으로 보여주신,

물건지 사장님이셨는데,

사장님이 놀랍게도 그 때 제가 봤던 물건이

실거주가 매수하려고 해서 제가 봤을 때보다 1.5천만원이 깎여 있었고,

사장님이 매도자에게 계좌를 받아서 넘기기만 하면 되는 상황이었습니다.

사장님께서 태세전환을 하시더니 ㅎㅎ

투자자인 저랑 거래를 하면 전세까지 양타를 칠 수도 있고, 공동중개를 하지 않아도 되니,

실거주가 아니라 저에게 깎아 놓은 가격으로

팔고 싶다고 하셨습니다.

이 물건은 9월에 전세 대출 규제가 나와 어지러웠던 시점,

세가 낀 물건이라서 전세 맞추는 것이 용이했고,

단지에서 제가 본 매물 중 가장 상태가 좋았습니다.

하지만 못 본 매물들 더 없는지 확인하고 더 털려고 전화한건데...

전화로 알게 된 매물을 덜컥 매수하는 게 맞을까?

튜터님과 반장님께 SOS를 했고,

투자코칭이 없던 때였으므로 최종 결정은 제가 했었어야 했습니다.

튜터님께서는 내가 할 수 있는 최선을 다했다고 생각한다면,

후회가 남지 않을거라 생각한다면 '투자는 할 수 있을 때 하는 게 맞다'고 하셨습니다.

매물을 털 수 있는 만큼 털었다, 투자 할 수 있을 때 하자

VS

더 털어봐야 한다

이 사이에서 갈등했고,

결국 지금 할 수 있는 투자를 하자는 선택을 했습니다.

이 지역에서 볼 수 있는 매물 다 봤다,

조건에 들어오는 물건은 최대한 보았고 깎으려 했다라는

생각을 했던 것 같습니다.

하지만 아쉬운 점은 이 물건은 실거주와 저 사이에서 두명의 매수자가 있기에

여기서 가격을 더 깎을 수는 없었고,

저는 여기서 그동안 오고 간 교통비라도 굳게 좀만 봐달라~~하며

최종적으로 50만원을 더 깎았지만,

(써보고 나니 찌질하네요;; 이럴거면 100만원 불러볼 걸...ㅋㅋㅋ)

그래도 투자금을 더 줄일 수 없어 아쉬웠습니다.

하지만 지금 그 때로 돌아간다면,

또 기약 없이 투자 물건을 찾아야 하더라도,

규제가 막 시작되어 어떤 시장이 모르는 상황이더라도,

여기에 안 들어오면 안 해! 라는 투자금 기준을 더 엄격하게 가져갈 것 같습니다.

내가 정말 최선을 다했을까? 생각했을 때

완전히 철저하게 감정을 배제하고 그 판단을 했을까? 했을 때 대답의 기준은

그 때로 다시 돌아가더라도 이 물건에 투자 할 것인지,

시간을 돌려도 똑같은 프로세스로 물건을 털 것인지

이에 대한 대답이 yes일 때 매수해야 후회가 남지 않는 것 같습니다.

제가 매물을 열심히 털긴 했지만,

더 좋은 프로세스가 있지 않았을까? 하는 아쉬움은 남습니다.

이에 대한 일말의 답은 새벽보기 튜터님께서 어디선가 말씀해주셨습니다.

내가 투자한 물건이 당시에 할 수 있던 최선의 투자였는지

나름의 판단은 내릴 수 있겠지만 그 답은 시장이 알려주는 것이라고,

최선의 투자였는지는, 그 물건을 찾기 위해 내가 들인 노력으로 평가해야 한다고.

당시에는 그 노력에 대해 부끄러움이 없었습니다.

하지만 마지막 한 끗, 내가 찾는 가격과 투자금에 대해

좀 더 견고한 원칙을 세우고 지키지 못한 것이 아쉽습니다.

이런 경험을 통해 저만의 기준이 하나 생겼습니다.

그리고 그 기준을 원칙처럼 지켜야 하는 이유도 생겼습니다.

사장님이 전세금을 잘 못 알고 있었을 때

+ 임차인 동의를 구했다고 생각했을 때 벌어지는 일

전세 만기가 얼마 안 남으신 세입자분이

집을 엄청 협조적으로 보여주고 계셨는데요,

그렇기에 저는 집주인이 임대인이 변경되는 점,

임차인 승계에 대한 동의를 구했다고 생각했었습니다.

하지만 세입자분은 사장님께 매수 소식을 듣고

'서울 투자자가 샀다'라는 소식에 덜컥 겁이 났던 것 같습니다.

그래서 갑자기 임차인 동의도 안 구하고 집주인이 바뀌냐!

하면서 노발대발 하시고,

매도인도 이를 진정시키기보다 사장님께 넘겨버린 상황이 되었습니다.

이 때 제가 했었어야 하는 일은

1) 최대한 빠르게 계약 날짜 잡기 (전자 계약이라도)

계약을 해야 이 때부터 전세입자 구하는 광고를 내겠다는

협조를 공식적으로 구할 명분이 생기기 때문입니다.

2) 현 세입자와 소통하여 임차 승계에 대해

- 계약서에 반영 원하는 문구 조율하고,

- 원하는 이사 시점 명확히 확인

새로운 전세입자 맞추는 것에 대해 직접 협조 구하기

이를 직접 했었어야 합니다.

+ 이 때 사장님이 알고 계셨던 전세금이

광고에 올라와있고 알고 계셨던 전세금과 3천만원이나 달랐는데요....

매수 검토 중인 물건에 대해 (아무리 물건지더라도!!)

한 사장님을 통해서만 브리핑을 받으면

이런 일도 생기는구나!!! 정말 식겁하며 배웠습니다.

네이버부동산에 올라온 정보도

더블체크, 트리플체크하자!

(혹은 당사자/세입자와 직접 확인하자!!)

기간이 짧았지만 기존 보증금이 생각했던 금액보다

3천만원이 늘어나면서 잔금 금액 당연히 갑자기 늘어났고,

저는 당시 다행히 그 돈을 빌릴 수 있었지만

그런 옵션이 없었다면 사장님의 과실인지 따지며 분쟁으로 번지거나

계약 취소가 될 수도 있었던 상황이었습니다.

계약 문자와 계좌가 오고 가기 전에

급할 거 없다

정확한 것보다 중요한 것은 없다

라는 생각으로, 광고에 버젓이 나가고 있는 보증금이더라도

전세 계약서을 확인해달라고 하는 식으로 해서

명확하게 확인하고, 한 치의 착오도 없을 때 보내야 한다는 것을 배웠습니다.

매수 결정 할 때 계약 문자 보낼 때

떨면서 빨리 보내려고 하고

중요한 것을 놓치면 하수이다.

이 때도 전화 돌리면서 팩트체크 할 줄 아는 여유가 있어야 한다.

노발대발 하는 세입자는 사실 제가 집도 안 보고 사러 온

이상한 투자자인 줄 알고 방어적으로 대응하셨던 것이고,

제가 진심을 담아 편지를 써서 보냈고 (데일 카네기 책에서 배운 것 모조리 활용)

다행히 오해는 풀렸습니다.

'다 사람이 하는 일'이기에 해결 못할 것은 아니었지만,

첫 단추를 제대로 맞추지 못해서

불필요한 일을 대응해야 했으니 그 부분은 아쉽습니다.

전세 세팅 과정:

전세입자분이 집을 잘 보여주시고 (저도 선물 공세를 많이 해서)

집은 여러 분들이 본 이후에 금방 계약이 되었습니다.

이 때도 크게 배웠습니다.

1. 국가 전세 대출을 잘 알고 있어야 합니다

실제 한 신혼부부 커플이 국가 대출을 받아서 전세를 구해야 하는데,

제 집은 명의가 변경된지 3개월이 지나지 않은 물건이라

전세 대출이 안 나올 것 같다고 계속 걱정했습니다.

이 과정을 통해 저도 HF, LH에 다 전화해보면서

여러가지를 배울 수 있었습니다.

결국 마지막에 계약한 세입자분은 이미 대출 상담을 다 받았고,

대출이 나올 것을 알고 동사무소 신고까지 어떻게 하는지

아주 야무지게 다 알아오신 분이였는데요

계약을 할 것임에도 불구하고 전세 대출에 대해서

1도 모르는 세입자가 있을 수도 있고,

그런 사람도 붙잡아야 하는 시장에서는

내가 전세 대출에 대해 빠삭하게 알고 있지 못하면

상황에 휘둘리는 것입니다.

LH, HF 모두 고객센터에서 정말 빠르고 정확하게

답변을 해주고 있고, 사장님들께서 추천해주시는

대출상담사 분들께서도

여러 대출상담사 분들과 통화 하면 할수록

정보를 수집할 수 있기 때문에,

집주인도 전세 대출에 대해 빠삭해야 한다는 것을 알게 된

(+ 그럼에도 겁이 많은 전세입자 마음은 못 돌릴 수도 있다...)

경험이었습니다.

2. 내 물건이 1등인지 알고 있으니 쓸 수 있었던 다양한 카드

당시 시장이 전체적으로 전세가 없고,

저는 이 지역 뿐만 아니라 경쟁 상대가 될만한

다른 지역의 단지들의 전세 상황도 얼추 파악하고 있었습니다.

여러모로 저희 집이 전세 나가기에

문제가 없는 집이라는 것을 알고 있었기에,

전세금을 깎고 싶어하는 손님들이 있었을 때,

무조건 안된다고 하거나, 깎아주기 보다는

입주 청소라는 카드를 제시해서 일부 금액을 방어할 수 있었습니다.

입주 청소, 수납장 설치 등

전세금을 턱턱 1천만원 단위로 깎는 것보다

활용할 수 있는 카드가 의외로 있고,

실거주자분들은 어차피 대출 받는 것이기 때문에

사실 이사 할 때 들어가는 잡비용들이 훨씬 더 아깝다고 생각합니다

(에어컨 설치비... 이사비... 엘레베이터 사용료 등등)

그래서 그런 부분을 카드로 제시해서

전세금을 너무 후려 치는 것도 방어할 수 있다는 실행해 본 경험이었습니다.

1호기 전세를 뺄 때 정말 눈물 쏙 빼는 경험을 했는데

그 경험이 이번에 참 많은 도움이 되더라구요.

3. 여러분 매물 너무 대충 봐요

튜터님, 멘토님들께서 항상 말씀하시는 것이고

저 스스로도 조금이라도 경계하지 않으면

매물을 대충 보는 것을 발견하곤 합니다.

하지만 직접 2호기를 통해

경험을 하고 나니 인정할 수 밖에 없었습니다.

나름대로 꼼꼼하게 본다고 아무리 생각해도

매수하고 나면 뭐가 꼭 튀어나옵니다.

세입자분께서 입주하실 때

입주 청소 상태를 확인하시면서 보증금 증빙용으로

여러개 사진을 찍어주셨는데, 꼼꼼히 보니까 방충망에 살짝 구멍난 부분,

문고리가 녹슨 부분

이런 자잘한 것들이 튀어나오더라구요.

더, 더 철저하게

내가 잘 놓치는 부분이 무엇인지 더 염두에 두고 복기해가면서

매물을 꼼꼼하게 봐야 합니다.

더 좋은 놈으로 투자 할 걸 그랬나?

올해 하반기까지 돈을 더 모았다면 더 좋은 놈에 투자할 수 있었을까?

이런 생각이 들기도 하지만,

이런 생각은 의미가 없는 것 같습니다.

'1년에 한 채'를 해 본 것도 뿌듯하고,

투자를 한 이후에 제 생활의 다른 부분에 더 시간을 쏟아야 하는 일이 생겼기에,

'투자를 할 수 있을 때 하라'라는 말이 맞았다는 생각도 듭니다.

2호기 투자를 통해 아쉬웠던 것들을 절치부심하고 발판삼고,

잘한 점은 나만의 노련함으로 더 갈고 닦아서

다음 물건을 찾아봐야겠습니다.

잘한 점:

- 지역을 볼 때 최선을 다해 매물을 턴 것

- 전세 찐으로 파악하려고 한 것

- 지역 내 모든 사장님과 만나거나 전화하려 한 것

- 이후에도 지역 상황 계속 보고 있는 것

아쉬운 점:

- 내일이 없는 사람처럼 깎아보지 못한 것

- 계약 일정, 기존 보증금 등 꼼꼼하게 확인하지 못한 것

- 신용대출을 내서 중도금 주는 조건으로 깎거나 하는

매물들을 좀 더 적극적으로 보지 않음 > 절대 안된다던 집주인들이

나중에 급해지니까 협조를 해주더라. 내 선에서 커트하지 말고

오랜 기간 협상하게 될 수도 있다 생각하고 접근할 것