[돈 버는 독서모임, 꿈꾸는욤] 부동산 트렌드 2025 독서후기(25.02)

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025

읽은 날짜 : 25.1.16 ~ 1.20

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #이동평균선 #권역동조화 #N파고

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개

: 빅데이터 기반 부동산 시장 분석 전문가 김경민 교수가 매년 부동산 시장을 분석해서 내놓는 책으로 2025년 슈퍼사이클에 돌입한 서울 부동산 시장에 대해 분석한 책이다.

2. 내용 및 줄거리

part1. 2024년 부동산 시장

저자는 3가지 측면에서 2024년 시장을 서울 아파트 가격이 상승할 전조로 보았다.

1) 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격 상승

2) PF대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급 저조한 인허가 물량

3) 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주물량

part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) 빅데이터 분석1, 전국 매매시장 동향 (N파고의 등장)

N형 패턴은 주식 기술분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승 세단계로 움직이는 것을 뜻한다.

(두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석)

책이 발간된 24년 7월 기점으로 지역마다 다른 양상을 보이는데, 서울 아파트 시장의 경우 대체로 N파고의 형태를 띠고 있다.

다만, 전고점(21년 3~4분기)를 뚫은 곳은 많지 않다.

N파고에 이은 W파고의 가능성과 함께 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 2가지 분석은 다음과 같다

• 부동산 단기 이동 평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 '골든크로스' 발생
• 전체 거래량 중 매매거래량 비중이 빠르게 증가

2) 빅데이터 분석2. 매매시장 동향(강남 vs 강북)

강남과 강북의 가격 동조화 현상이 다르게 나타남을 알 수 있는데, 이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

저자가 분류한 4개 권역

• 동남부 : 강남, 분당, 수지

-> 강남 분당 비슷한 흐름 / 수지흐름은 비슷하나 누적상승률 차이 있음

    (수지에는 신규 아파트 대량 공급할 수 있는 빈땅이 있기 때문!)

• 서북부 : 마포, 일산, 파주

->마포구는 강남구와 유사한 흐름 보이며 상승 / 일산, 파주는 독립적 특성보임

• 서남부 : 양천, 안양, 김포

-> 양천구 안양시 동안구 동조화된 흐름 보이나, 김포는 시차 존재

• 동북부 : 노원, 남양주, 의정부

-> 이들 지역 모두 가격 하락 멈춘 보합상황

3) 빅데이터 분석3. 서울시 구별 매매시장 동향

• 강남, 서초(고가 아파트 시장)

두 지역은 긴밀하게 동조화 되어 있음

책에서 분석한 내용은 그래프 위에 올려봄

책이 24년 7월 발간이라 하반기 상황을 반영하지 못해서 부동산 지인 데이터를 가져와 보니..

하반기 전세대출규제 및 환율상승, 정치권 혼란 등 여러 상황이 겹치며 매매 전세지수 모두 하락한 흐름을 보이고 있다.

(너나위님 강의에서처럼 2025년 상반기는 불확실성이 해소되기 전까지는 보합 내지 하락 흐름을 보일 것 같다)

• 노원 도봉 성북(중저가 아파트 시장)

중저가 아파트 시장인 노도성 지역은 강남서초와는 살짝 다른 흐름을 보여주고 있다.

24년 상반기에 강남서초가 상승흐름 보이는 동안 성북을 제외한 노원 도봉은 가격이 상승폭이 작거나 보합&하락 흐름을 보이고 있다.

저자는 고가 vs 중저가 시장을 비교해보면서,

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나며, 중저가 아파트 시장은 비동조화 가능성을 이야기한다.

4) 빅데이터 분석4. 서울 공급 부족

2010년대 서울 연평균 입주 공급량은 33,773세대였고 이 기간 중 가장 공급 적었던 해는 2012년 약 2만세대였다.

2024년 한 해 서울시 아파트 입주 공급량은 약 2만세대로, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치이다.

과거 최소 공급량인 2012년 보다도 낮은 수준..!

향후 2025년에 약 2만 6000세대 입주 예정이고, 2026년부터는 입주 공급량 급격히 감소해 약 1만 2000세대가 될 것으로 예상하고 있다.

이는 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있고, 이로 읺나 가격 상승 압력이 존재할 가능성을 시사한다.

part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 top6

1) 이슈1. 슈퍼사이클

이동평균선이란 특정 기간 주가의 평균을 연결한 선으로, 평균하는 기간에 따라 단기와 장기로 구분한다.

단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향돌파하는경우(골든크로스) : 대세 상승신호

단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스) : 대세 하락 신호

저자는 '자동가치산정모형(AVM)'을 통해 가격지수를 개발하여 부동산 가격흐름을 파악했는데, 서울 아파트 시장은 슈퍼사이클이 시작된 것으로 분석했다.

여기서 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있다.

2) 이슈2. 인플레이션

인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지하는 수단으로 실물자산(부동산)이 주목받는다.

인플레이션이 일어나면 중앙은행은 이를 억제하기 위해 금리를 인상하기도 하는데, 연장선상에서 보면 원자재 가격상승, 임금인상, 대출비용 증가 등으로 시공비가 상승하게 된다. (이는 건설 지연 및 인허가 물량 감소라는 파급효과로 이어진다)

3) 이슈3. 전세가격 폭등

전세가격지수를 보면 2022년 대폭락기를 제외하면 큰 틀에서 항상 우상향한 것을 확인할 수 있다.

여기에는 다양한 이유가 있을 수 있는데, 저자는 이를 서울에 거주하고자 하는 압도적 규모의 수요와 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 보고 있다.

특히, 전세 시장의 수요는 매매시장과는 다른 특성(오롯이 실거주 수요뿐)이 있음을 기억해야 한다.

2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인을 3가지로 볼 수 있는데 첫째, 인플레이션으로 인한 우러세 및 전세가격 상승, 둘째, 입주 물량 부족, 셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아

4) 이슈4. PF사태

높은 토지가격, 금융비용상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 등이 복합적으로 합쳐져 사업진행을 어렵게 하고 있다.

우리나라 부동산 PF대출은 브릿지론과 본PF라는 이중구조로 이루어져 있다.

*브릿지론은 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금 완납하는 조건인 경우, 본 PF이전 단계에서 토지 담보력과 차주 신용을 담보로 토지 잔금을 대출하는 것을 말한다.

현재 실질적으로 문제되는 사업들은 토지가격 높았던 2021~2022년 PF대출인데, 기대 분양 수입이 개발비용에 한참 못미쳐 사업이 멈춰있는 상태에서 금리인상으로 인해 금융비, 인플레이션으로 인한 시공비 상승으로 사업 원가를 급격히 증가시켰다.

여기에 더해 2022년부터 부동산 가격 폭락하며 분양가격이 떨어졌는데, 이 상황에서 단기 대출인 브릿지론이 예외적으로 정부에서 연장시켜주고 있는 상황이다. (부실한 디벨로퍼와 제대로 사업성 판단을 못하고 대출해준 은행에 책임을 지게 하지 못하고 정리가 안되는 상황)

5) 이슈5. 공급절벽

향후 서울에 공급되는 물량이 특정 지역에 편향되어 있음을 저자는 지적하는데, 대부분 동남권과 동북권에 몰려있다.

(2024년 동남권 올림픽파크포레온 / 2025년 동북권 동대문 이문휘경뉴타운 & 성북구 장위뉴타운)

6) 이슈6. 퍼펙트스톰(공급부족 + 금리인하)

부동산 가격은 공간시장과 금융시장 두 부분의 영향을 받는다.

공간시장은 수요와 공급 측면으로 나눌 수 있는데, 수요란 가구수와 소득수준을 통해 볼 수 있고 공급은 주택수로 볼 수 있다.

이 외에도 GDP성장(규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비비 등 다양한 변수가 고려된다

금융시장은 부동산 공간시장 외의 영역으로 거시경제, 국제경제 등에 의해 결정된다. 기준금리, 국고채 10년물 금리, 주담대 금리 등이 중요한 부분이다.

공간시장+금융시장 모두를 살펴봤을 때 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, 동기간 금리가 낮아질 것이며, 인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책 실패, 전세가격 상승, 매매수요 전환 등이 합쳐지며 모든 요소가 부동산 가격 상승 흐름을 가리키고 있다.

3. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 데이터를 통해 서울 부동산의 과거~현재 흐름에 대해 이해할 수 있었고, 앞으로의 상황에 대한 저자의 분석법을 이해하게 되었다.

2024년 상반기 슈퍼사이클 초입부에 진입했다는 저자의 말과 함께 하반기를 겪고 나니, 정부정책이나 글로벌 시장상황, 정치적 이슈 등이 복합적으로 연계되어 시장에 그대로 반영되고 있다는 부분이 신기하게 느껴졌다.

특히 실준반에서 너나위님이 현재 부동산 시장을 짚어주시는 부분이 있었는데 책과 연계해서 생각해보게 되었다.

그리고 잘 모르던 부분이던 PF사태와 문제점이 무엇인지 알게되었다.

서울이어도 같은 서울이 아니고, 지역별로 다른 흐름과 양상을 보인다는 것을 이제는 어느정도 알 것 같다.

서로 연계된 지역을 묶어서 또는 분리해서 바라보는 연습이 필요하고, 앞으로 어떤 상황으로 흘러가든, 책에서 본 것처럼 스스로 시장을 판단해보는 연습도 해야겠다.

4. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

P 182 (전자책 Part5. 2025년 부동산 가격 예측)

: 책에서 나오지 않은 2024년 하반기 흐름에 대해 이야기 해보고 2025년 상반기 흐름이 어떠할 지 서로의 생각을 나눠보면 좋을 것 같습니다.