진정한 투자자가 되기 위해 깨 부셔야 할 3가지 💙 [월부학교 겨울학기 유디즈 온 더 블럭S2 부율]

1.24. 고대했던 반모임이 저녁 7시부터 다음날 새벽 1시가 넘어서 끝났습니다.

6시간동안 폭풍성장의 시작을 일으켜주셨던 권유디 튜터님께 정말 감사합니다.

이번 한달은 바로 투자를 할 수 있는 상황이 아님에도 불구하고

즉시 스스로 투자판단을 내려 아쉬움이 남지 않는 투자를 할 수 있는

독립된 투자자가 되는 것이 목표였고

월학의 엄청난 수준 높은 강의와 

반임장, 반모임, 동료분들의 최임발표로 덕분에

그동안 부동산 공부를 하던 사람에서 

투자자로 거듭나기 위한 첫 발을 내딛은 것 같습니다.

진정한 투자자가 되기 위해 지금 당장 깨 부셔야 할 3가지를

반모임 때 권유디 튜터님이 말씀해주신 내용을

최대한 수용하고자 노력하고자 정리해보았습니다.

현재, 임장, 임보가 투자와 직결되지 않고 있는 분들에게

도움이 되셨으면 합니다.

1. 가격

저는 시세지도를 그리는 부분을 굉장히 좋아합니다.

단지의 가격을 비교하고 같은 가격대의 단지를

그룹핑하고 비교하며 어느단지가 저평가 되어 있는지

찾아내는 것을 좋아했습니다.

그동안 강의에서도 가치를 봐야한다!! 수도없이 들었지만

여전히 가치를 퉁쳐서 보고 가격에 집중했습니다.

이번 결론파트 임보를 발표해주신 보니님과 티티님의

단지분석장표를 보면서 가격에 대한 생각보다는 가치에 대해 치열하게 남기고

그 후 가격의 흐름을 분석하신 부분이 정말 인상깊었습니다.

덧붙여 권유디 튜터님께서도 임보를 계속 쓰다보니

어느새 가격적인 내용이 점점 줄어들었다는 말씀과 함께

"현장에서 임장 잘하고 단지분석 디테일하게 잘 하면

투자자로써 성장할 수 있습니다. -권유디튜터님"

진정한 투자자로 거듭나기 위해서

단지임장부터 단지분석까지 디테일을 살려

단지순위를 세세하게 세운다는 튜터님의 말씀을 세기며

진정한 투자자로 함께 거듭나 봅시다.

2. 전고점

어느새 전수조사 및 1등뽑기를 할 때 의존해버리는 전고점!

이부분에 대해서는 항상 의문을 가지면서도

'세대수가 작아서 거래가 안됬겠지'

'위치는 좋은데 전고점이 낮네? 사람들이 덜 좋아

서울투자를 최근에 하고나서 가장 후회되었던 부분인데

전고점을 너무 맹신하며 실제로 단지임장과 단지분석한 것이

투자로 연결되지 못했습니다.

많은 분들이 서울,수도권 투자에서 하고 있는 것처럼

전고점 기준 15%이상 빠진것 중

→투자금 들어오는 것 중에(+5천)

→전고점이 제일 높은 걸 1등으로 뽑았습니다.

"그러면 0호선 라인에 있는 구축단지들 혹은, 00구 A 단지 이런 단지들이 가격이 많이 빠져있습니다.

*억대 중후반에, 전고점 대비 *억이나 빠져있고 *억 들어가면 좋은거 아니야? 라고 생각할 수 있습니다.

근데 여기서 주변을 보면 B 단지는 A단지보다

연식도 좋고 평지에 있어 사람들이 선호하는 B단지가 훨씬 좋은 단지가 있습니다.

하지만 이 단지가 신축이라 전고가 없어요.

그래서 사람들이 이걸 안보고 안물어봅니다. -권유디튜터님"

그동안 열심히 임장하고 임보쓰는데 결국 전고점 대비 하락률로

무수히 쳐냈던 단지들.

이렇게 단지들을 뽑으면 임장, 임보 안하고도

엑셀에 가격 넣고 수식걸어서 뽑고 투자하면

되는데 우리는 돈과 시간을 쓰며 임장, 임보를 하고 있습니다.

전고점을 보고 투자하는 그 수준을 넘어

전고점을 깨는 선명한 가치판단과

투자에 대한 확신들을 쌓아가시길 바랍니다.

3. 전세가

앞마당 1등뽑기는 매물을 보고

실제 거래될 수 있는 매매가와 전세가를 설정해서

1등을 뽑는데요.

반면, 앞마당 전체 TOP3를 뽑을때,

시간이 없다는 이유로 네이버 호가에 올라와있는

매매, 전세 가격을 넣어 두리뭉실하게 뽑지는 않으신가요?

앞마당 전체에서는 투자할 매물을 뽑기보다는

투자할 수 있는 저평가된 단지를 찾는 정도에 그쳐왔습니다.

이번에 크게 배운 것은 TOP10정도는 '저평가된 가격과 투자금'으로 뽑는다면

진정한 투자자가 되기 위해서는 TOP3는 호가가 아닌

실제로 거래되는 가격을 넣어야 한다는 것입니다.

" A단지 2.4억으로 넣으셨는데 저는 2.1억도 안빠진다고 생각합니다. 상위단지 B가 2.2억 매물이 있습니다.

투자를 하는 스탠스를 가야한다하면 호가가 아니라 진짜 빠지는 전세가일까?

까지 고려해서 해야한다고 생각해야 합니다. -권유디튜터님"

실제로 이번에 제가 오랜만에 지방 앞마당 분위기 파악을 위해

고루 뽑은 각 지방의 1등 매물에 전화를 돌린 결과

A단지는 분명 저렴이 하지만 전세, 매매 손님이 없어 곤란해 하신다던가

B단지는 공급이 많은 지역이라 매매가격을 조정이 되는 반면,

일시적으로 전세 대기 손님이 있거나

명의때문에 주인전세가 되서 나온 호가보다 수리가 되어 있지 않음에도

높은 전세로 살아주시는 경우도 있었습니다.

C단지는 공급이 없어 매매가 가격을 조정이 어렵지만 전세물량이 부족하여

저의 투자 상황에 적합한 지역임을 전화임장을 통해서 느낄 수 있었습니다.

"전화해보면 5천만원 깎인다는 단지들이 있습니다.

그래서 그렇게 치밀하게 접근 해주면 좋겠습니다. -권유디튜터님"

진정한 투자자가 되기 위해 호가에 나오는 불투명한

전세가를 깨부수고 TOP3를 치열하게 뽑았다면

그 지역 전수조사를 한 번 더 해서

실제 매물까지 보는 루틴을 이어나갈 수 있도록

나아가 봅시다.

엄청난 가르침을 주시고 계신 유디튜터님 사랑합니다.

아낌없이 플러스 기운을 내뿜어주시는 유디즈! 사랑합니다.

글을 읽어주신 모든분 새해 복 많이 받으세요~!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.