나를 경험 부자로 만들어 준 1호기 [매수 편]

안녕하세요!

'실력에서는 뒤처지더라도 노력에서는 뒤처지지 않는다' 조에디 입니다.

첫 나눔글을 저의 1호기 매수 경험담으로 시작하고자 합니다.

실제로 투자는 작년 9월에 했지만 전세 빼기, 회사 일, 월부 일정에

허덕이다 보니 핑계를 대며 미뤄왔습니다(정신차려 에디..)

복기를 하고 1호기를 하실려는 많은 동료분들께 조금이나마 도움이 되고자 쓰게 되었습니다.

3편으로 나눠서 진행 할려고 합니다.

<매수 편>

<계약 편>

<전세 빼기 편>

1호기 여정 스타트

당시 지투반의 담당튜터셨던 프메퍼 튜터님과 통화를 하면서 1호기 상담을 했었습니다.

앞마당의 대부분이 지방이었고, 경험을 조금 더 쌓고싶었던 저는

제가 갖고있는 종잣돈의 반 정도로 해서 광역시 투자를 생각하고 있었습니다.

그렇지만 튜터님께서는

“에디님의 재정상황, 종잣돈 고려하면 수도권 A,B, 지역을 가도 좋을 것 같아요.

그것까지 앞마당 만들고 투자 진행해보세요”

'예?.. 내가 수도권을 잘 파악할 수 있을까?.. ‘

앞마당의 대부분이 지방이었던 지방러로서는 겁이 나기 시작했습니다.

하지만 튜터님께서 그런말씀 하시는 데에는 이유가 있을거라 생각하고

지투반을 끝내고 24년 한 여름 A, B지역을 자실로 가게 됩니다.

(B지역은 현실적으로 투자금이 안 들어와서 매임은 A지역만 진행하였습니다)

1등뽑기

A지역의 분임, 단임을 끝내고 나서는 1등 뽑기가 고민이었습니다.

막상 진짜 1호기 한다고 생각하고 1등뽑기를 할려니 막막했습니다.

우선 매수하기 위해 어떤 프로세스로 1등을 뽑고 매물을 터는 지 몰랐기에

이미 1호기를 한 동료들에게 전화를 하고(조언 해주셔서 너무 감사합니다..ㅠㅠ)

1등 뽑기 글을 많이 읽으며 방식을 익혔습니다.

A지역의 모든 단지의 억대별 저평가 단지를 뽑으며

저평가 단지 내에서 투자금 안에 들어오는 단지를 뽑았습니다.

하지만 제가 생각하기에 별로인 단지들만 투자금안에 들어왔습니다.

'이런 걸 사도 되나?.. 이런 구축에 이정도 돈을 넣는다고?....'

지방 신축만 봐서 눈이 높아진(?) 저는 이 구축이 어느정도 레벨이 된다 라는 감이 없었습니다.

‘그래도 할 수 있는 최선을 다해보자..’ 결심하고

투자리스트 안에 들어가 있는 단지들의 실거래가 분석 및 목표 매수가/전세가를 설정하고 매임을 하게 되었습니다.

<잘한점>

가치 판단을 위해 모든 단지에 대해 억대별 저평가 단지를 뽑고 고민한 점

<아쉬운 점>

투자가능단지 범위를 좁힌 점

(A지역의 시장 파악이 안됨, 부사님 말만 그대로 믿고 네고 안될 것이라 판단, 혼자서 저런 단지들은 절대 안될 것이라는 혼자만의 프레임-> 한번 시도를 해봤으면 어땠을까 라는 아쉬움)

1등뽑기 프로세스를 촘촘하게 하지 못한 점

(전고점, 실거래가등 꼼꼼하게 분석하지 못함 -> 내가 저평가 단지라고 생각했던 것과 아닌것들의 전고점을 비교해보며 전임, 매임을 통해서 꼼꼼하게 체크하며, 실거래가에 찍힌 것들의 수리상태가 어땠는지를 체크하여 내가 보는 매물들의 호가가 괜찮은 가격인지 체크 필요했음)

매물임장

매임할 단지를 추려서 매임을 하긴 했지만 빨리 하고 싶은 마음에

우선순위는 높지만 투자금에 안 들어오는 단지를 제외하고

투자금 안에 거의 들어올 확실한 애들 중심의 매임을 했습니다(뭔가 불안하다..)

'나는 진짜 꼼꼼하게 다 볼테야' 라고 다짐하며 매임을 했지만 놓친 부분들이 정말 많았습니다.

특올수리 된 집을 봤을 땐,

오히려 집주인분이 “여기 저희 불 키면 밝아요 불 켜서 보세요.” 하시며

어필을 하셨었습니다. LED 등 잘 안 나오는 것 자체도 다 돈인데,

낮이라 밝다는 이유로 확인 안하는 등.. 지금 복기해보면서 느낀 건,

평소에 앞마당 쌓으며 매임했던 습관들이 실제 1호기를 하기 위해서 매임할 때 그대로 드러났습니다.

요새 젊은 사람들은 너무 꼼꼼하다면서 비꼬는 부사님,

굳이 이런 것 까지 보셔야 하는지 불편함을 표하는 집주인에

눈치를 보며 잘 확인하지 못하고, 대충 수리할 곳이 어느곳이겠네 하고 넘겨왔던 그런 습관들이

매임할 때 그대로 나왔습니다((1호기 한 매물은 그 당시 보고 나서도 매물 기억이 잘 나지 않았습니다..후우..)

꼼꼼하지 못하게 매임한 것이 나중에는 협상, 전세빼기에서도 우위를 점하지 못하고 불리하게 작용했습니다.

앞마당 늘려가면서 매물을 볼 때도 내가 실제로 산다고 생각하고 꼼꼼하게 봐야하고

어떤 것을 봐야하는 지 미리 정리하여 그것이 습관화 되도록 해야 실전에서도 제대로 할 수 있구나 느꼈습니다.

그 후 A~E단지를 매임하고 집주인 상황, 집 상태, 수리비, 잔금날짜 등 종합적으로 고려하여

특올수리 되고 잔금날짜 3달 줄 수 있는 A단지의 매물을 1등으로 뽑게 됩니다.

하지만 싸다는 확신이 없고, 어떻게 매수로 이어지는 지 감이 없었기 때문에

첫 지투반 담당 튜터셨던 진담튜터님께 연락 드렸습니다.

"튜터님, 제가 수도권이 처음이다보니까 이게 싼건지, 좋은건지 감이 오지 않습니다. 이런 경우에는 어떻게 할까요?"

"에디님! 저라면 최대한 저평가인 단지를 뽑아보고 매임을 해서 상황, 투자금 여러가지 종합해서 2~3개 단지 뽑아보고 매코 넣어볼 것 같아요. 매코가 내 생각이 맞는지 검증할 수도 있고, 틀리더라도 피드백을 받으면서 더 옳은길로 갈 수 있거든요”

(바쁘신데도 진심어린 조언 해주신 튜터님 감사합니다 ㅠ)

튜터님 말씀대로 매코를 넣기위해 토요일에 본 매물들 정리하면서 앞마당 전수조사를 하고 있었습니다.

그러던 중 어제 A단지 매물 부동산에서 연락이 옵니다.

부사님 : 에디씨, 집 어땠어요? 결정하셨어요?

이미 특올수리였고, 수리할 게 없어보였고 그 A단지에 목표매수가는 6.0억(예시)이었고

호가는 2천만원 더 비쌌기에 2천정도 깎으면 괜찮다는 판단이었습니다.

에디 : 사장님! 와이프(실제론 싱글)하고 상의해봤는데, 집은 좋은데 광역시에 다른 단지와 고민하고 있거든요. 2천정도만 깎아주시면 그냥 바로 가계약금 쏠게요

솔직히 이렇게 말해놓고 2천이 깎이겠어? 라는 마음 + 이렇게 말함으로써

나는 이 단지를 흥정하면서 최선을 다했는데 안되었기에 떠나보낸다는

합리적 편안한 마음을 갖고 싶기 위함으로 그렇게 말하게 되었습니다(너 왜그래...)

부사님 : 아니 에디씨, 말이 되는소리를 해요 6.2도 내가 싼건데 이 가격에 올리자고 해서 올린건데

어떻게 2천을 더 깎아요.. 하… 기다려봐요

저는 '당연히 안되겠지?' 하고 앞마당 전수조사를 다시 시작합니다

그러고는 부사님한테 전화가 옵니다

부사님 : 에디씨.. 2천 깎았어, 지금 계좌 줄 테니까 당장 넣어요

에디 : “…????????????”

손이 덜덜 떨리기 시작했습니다. 내가 먼 짓을 한거지?

이렇게 가계약금 넣으면 안되는데, 매코도 안했고, 내가 이 단지에 대한 확신이 없는데..

에디 : “사장님.. 잠시만요…와이프하고 전화해볼게요”

부사님 : “아니 장난해요? 욕 먹어가면서 깎았는데 뭐하는 짓이에요!!!”

황급하게 끊고 동료들한테 전화를 돌리기 시작합니다

"에디님, 정신 차려요 에디님 돈이잖아요. 일단 최대한 시간 끌어요."

라는 조언을 받고, 부모님 돈이 같이 묶여있다고 잔금 리스크도 있으니 대출 알아보는 데

시간이 걸리니 4~5일 정도만 시간을 달라 라고 겨우 설득하여, 매코를 준비하게 됩니다.

<잘한 점>

혼자 고민하지 않고 튜터님께 여쭤보며 방향을 잡은 점

투자금 내 들어오는 단지들 보기 위해 매주 갈려고 노력한 점

<아쉬운 점>

매물 볼 때 무엇을 봐야하는 지 정하지 않고, 제멋대로 진행한 점

(샤시, 방충망 체크, 수리 해야하는 항목들, 이미 어떤건 되어있는지

항목(탄성, 줄눈, LED등, 도배,장판 등등) 꼼꼼하게 체크)

매물을 진짜 여러 개 많이 보고 신중하게 했어야 했는데,

조급함에 투자금에 맞는 애들만 우선순위로 매임한 점

무턱대고 흥정한 점

(모든 단지를 매임하고 어느정도 우선순위, 목표매수가를 생각하고 매코를 받고

목표매수가, 우선순위에 대한 확인을 받고 그것에 맞게 진행했으면 좋았을텐데,

이미 가계약금 얘기를 해서 시간에 쫓기게 되었다.)

매물털기

앞마당 정리가 제대로 안되었기에 앞마당 전수조사를 하루만에 끝내고

저평가 단지를 뽑아 부산의 단지, 수도권 A 지역의 매물을 가지고 2틀 휴가를 써 매물털기를 하기 시작합니다.

지방 D지역은 앞마당 만들었을 때 대비해서 전세물량이 줄면서 전세금이 많이 오르고

전세대기자가 있을만큼 시장이 좋아지기 시작했습니다(기회다...!)

매물을 털며 지방 D지역 매물을 보고, 주변 인근 모든 부동산을 찾아가

최저 호가보다 더 저렴한 매물을 찾을려고 했습니다.

또한 수도권도 마찬가지로 A단지 매물보다 저렴한 것이 있는지를 찾아봤습니다.

매물털기를 어떻게 하는 지 몰랐기에 실전투자경험담 글 통해서 많은 도움을 받았고,

생각보다 많은 부동산을 도는 것 자체가 시간이 많이 걸리기 때문에,

어떤 루트로 부동산 찾아갈지 루트를 짜고 모든 부동산에 기계적으로 얘기했습니다.

“사장님 안녕하세요~ 단지 A 특올수리 호가 6.2(예시) 인 물건 봤는데 더 저렴한 거 없나요?”

“그걸 왜 여기서 찾아요, 그쪽 단지 내 부동산가서 찾으세요” 등등의 말도 들었지만,

"경상도에서 이까지나 왔어? 여기 앉아봐요" 하시며 브리핑 해주시는 따수운 부사님 말씀도 들으며

지금 현재로서는 내 물건보다 싼 건 없구나.. 라는 생각을 하게 됩니다.

<잘한 점>

진짜 엉성했지만, 주어진 시간내에 어떻게든 매물털기 위해 노력한 점

<아쉬운 점>

그 단지 외에도 저렴한 것이 있는지 같이 물어봤다면 더 좋았을텐데 하는 아쉬움

매물코칭

그 이후 수도권 물건, 지방 물건 한 개씩 하여 매코를 넣게 됩니다.

당시 한가해보이 멘토님께서 해주셨습니다(매물코칭 후기는 추후 링크 업데이트 하겠습니다)

오후 2시경에 진행했고 차로 달려가서 보이 멘토님 전화를 받게 됩니다.

“에디님, 두개 다 하셔도 돼요 잘 고르셨어요."

"하지만 어떻게든 1호기에 내가 100% 최선을 다했다고 얘기를 할 수 있어야 하잖아요?

에디님 우선순위에 있었지만 투자금에 안 들어온 F 단지

세 높게 낀 거 있는지 1시간정도 부동산 전화 돌려보고 없으면 수도권 물건 매수할 것 같아요”

솔직히 이미 지친 상태였고, 물건 날라가면 어떡하지 라는 마음에 컨펌 받은 물건에 바로 가계약금 넣고 싶었지만

'난 1호기에 100% 최선을 다했다' 라고 자신있게 얘기하고 싶었기에 열심히 전화를 돌리기 시작합니다.

거의 몇 개 부동산 안 남았었고, 역시 그럼 그렇지 라고 생각을 하며 다음 부동산에 전화를 하게 됩니다.

에디 : "사장님~ 00단지 매가 0억 정도에 투자금 0.0억 생각하고 있는데, 세낀 물건 있나요?”

부사님 : “ ...? 어떻게 아셨어요? 네이버 매물에는 아직 안 올린 물건 있어요”

에디 : “예 있다고요??…???????”

다음편은 <계약 편>으로 찾아 뵙겠습니다.