안녕하세요 

‘실력에서 뒤처지더라도 노력에서는 뒤처지지 않는다’ 조에디입니다.

오늘은 2호기 가계약까지 진행하면서 있었던 일들을 복기할려고 하는데요!

거의 3개월동안 3개의 지역의 매물을 털면서 정말 많은 일들이 있었고, 

그 속에서 아쉬웠던 점들, 배운점들을 작성하여 투자하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되고, 

저 또한 3호기 할 때 그런 실수를 되풀이하지 않기 위해 상세하게 작성해보겠습니다! 

우선순위 선정하기

저는 수도권 비규제지역, 부산, 대구를 털게 되었는데요. 

1호기를 하면서 투자금 범위를 많이 좁혀서 보고, 가치를 제대로 모른 채 

투자했던 아쉬움이 있었기 때문에 2호기는 잘하고 싶은 욕심이 있었습니다.

우선순위 선정하기 위해 전수조사를 다 진행한 후 지금 현재처럼 전세물량이 없어 호가가 없는 경우, 

실거래가를 집어넣고, 제 투자금 기준 +1억까지로 해서 필터를 하였습니다. 

하지만 우선순위 정하면서 힘들었던 건, 

투자금 안에 있는 단지들 중 어떤 단지가 조금 더 우선순위를 높게 잡아야 할 지를 몰랐다는 점.. 

즉 이 앞마당, 생활권, 단지의 선호도가 선명하지 않아, 

투자금으로 나래비 세세워 어떤 것이 더 저평가라는 것들이 명확하지 않았습니다. 

또한 제가 세운 우선순위대로 털면, 혹시나 안좋은 애를 좋다고 생각하여 

그 단지를 먼저 털면서 시간을 쓰는 것이 아닐까.. 걱정도 되었습니다

(지방에서 비규제지역까지 도착하는데 5시간이 걸려 시간이 너무나 소중했었습니다) 

“단지의 상세 특징은 매임하면서 조금 더 얻으면 되고, 매임하다보면 자연스럽게 선호도가 나뉘어질거예요. 

그리고 완전히 우선순위를 정한다기 보다는, 

단지를 1군~3군으로 나누고 그 기준으로 계획을 세워 매임을 해보셔도 좋을 것 같아요” 

라고 알이 반장님이 얘기해주셔서 , 다시 작성하였습니다.

1군 = 투자금안에는 많이 들어오지 않지만 주전세 등 조건을 어떻게든 맞추면 할 수도 있는 것들

2군 = 투자금보다 조금 더 들기는 하지만 협상을 통해 어떻게든 맞춰볼만한 것들

3군 = 투자금내로는 들어오기 때문에 조금은 우선순위가 낮은 것들

튜터님 말씀처럼 상단부터 털기위한 셋팅(1군 -> 2군 -> 3군)을 하고, 

제 투자금 내 들어오기 위해 목표 매수/전세가를 설정하였습니다.

<배운 점>

- 모든 단지들을 1~50위까지 나눌 생각보단 1,2,3군으로 나뉘어 크게 잡은 다음 본다

 - 처음에 앞마당 만들었을 때 제대로 만들어야 투자할 때 시간을 많이 아낀다

매물임장하기

우선순위는 선정했는데, 매물임장을 어떻게 해야하지?... 상단을 보기는 하는데, 어느정도로 봐야하는거지?.. 

지금 비규제지역 투자자들 너무 몰렸는데 상단부터 본다고 

내가 본 단지들이 다 날라가면 어떡하지?.... 라는 생각부터 했었던 것 같습니다.

“생각, 걱정할 시간에 그냥 현장부터 가세요”

시간 효율 같은 것만 생각하여 아무것도 못했었는데, 오하 튜터님 말씀 덕분에 

그냥 반차, 연차쓸 수 있으면 계속 갔었던 것 같습니다.

안 되더라도 상단부터 털면 좋았던 것은

1. 분위기가 뜨거운지, 아닌지를 현장에서 느껴봄으로써, 밑에 하위단지들 분위기를 예상할 수 있었다.

2. 투자로 생각하는 단지들의 예상 전세가를 알 수 있었다(투자로 보고 있는 단지들의 목표 전세가가 4.5억인데, 상단의 단지의 전세의 시세가 4.4억정도이면 쉽지 않다라는 걸 알 수 있음)

3. 위에서부터 가능한지 찍어보고 내려오기 때문에 후회가 없고 내 투자금으로 할 수 있는 제일 좋은 것이 무엇인지를 알 수 있다.

또한 주의할 점은 매임하면서 상단을 털면서 없으면 그냥 내려오는 것이 아니라, 

매임, 부동산 털기까지 다 진행했기 때문에 우호적인 부사님들은 체킹해두어 

나중에 상단에서 기회가 생길 경우 연락이 올 수 있도록 꾸준히 연락이 필요했습니다

(알이반장님 감사합니다)

“어떤 단지는 활발했고 어떤 단지는 활발하지 않았다. 

이런 걸 직접 보고 느껴야해요. 그걸 알아야 내가 깎아서 어떻게 만들어보겠다가 나와요 에디님” 

첫 튜터링데이 때 투자하는 것으로 가이드 받고, 알이 반장님이 해주셨던 말씀이었는데, 

그때는 ‘음 그렇구나’ 완전 와닿지 못했는데 

실제 털어보니 이 단지는 이미 실거주자 수요가 많고, 

이 가격자체로도 다 받아들여지는 가격이다. 높은 가격으로 전세 받쳐줄만한 수요는 없다. 

등등을 알게되면서 내가 할 수 있는지에 대한 사이즈가 나왔었습니다.

매임을 할 때 무엇을 물어보아야 할 지도 고민이었는데요.

저의 경우 단지 선호도도 뚜렷하지 않았고, 

투자를 위한 매임을 제대로 하는 것은 처음이었기 때문에 

오하 튜터님, 알이 반장님, 동료들의 도움을 받아 이런 것을 물어봐야하구나를 알게 되었고, 

제가 물어보면서 이런것도 물어보면 좋겠다라는 것들을 추가했었습니다.

<투자 가능한 지> 

ㅁ 세입자용 수리하면 얼마정도 전세 가능?

ㅁ 수리 안된 건 공실로 만들 방법 없는지?

ㅁ 수리가 되어있는 것 중 가격조절 되는 거 있는지? ~~ 조건 만족할 수 있는 물건 있는지?

ㅁ 주전세 가능한지? 전세 대기자 있는지?

<선호도 확인> - 평소 매임했던 것처럼

ㅁ 같은 억대별 내에 있는 단지들과 비교하며 여쭤보기

ㅁ 어느 단지에서 주로 오는지? 어디로 가시는 지?

ㅁ 어떤분들이 많이 사시는지?

ㅁ 동별로 가격차이가 있는지? 로얄동은 어디?

<시장 흐름>

ㅁ 지금 매매/전세가가 충분히 나가는 시세인지?

ㅁ 지금 보고있는 매물이 실제로 살려고 했던 사람이 있는지, 가격조정 들어간 적 있는지

ㅁ 전세는 잘 나가는지? 전세는 얼마정도에 나가는지? 

ㅁ 최근 실거래가가 실거주자들이 산건지?? 투자자들이 많이보는지?

ㅁ 실거주자 OR 투자자 어디가 주로 매수하는지?? ( 투자수요가 많은 단지인가, 전세로 전환될 가능성이 높은 단지인가 체크)

그리고 상단을 털 때 처음은 투자금을 모호하게 얘기하였습니다. 

상단 자체가 투자금에 안들어오기 때문에 그 투자금을 부사님께 얘기를 하면 안 보여주거나 

그런 물건 없다고 말하는 것이 대부분이었기 때문에 처음은 일단 현금은 0.0억정도 갖고있는데 

융통할 수 있는 금액이 이정도 있어요~ 얘기함으로써, 

집은 볼 수 있되, 나중에 수정되더라도 융통할 수 있는 금액이 사정 때문에 안된다라고 핑계를 댈 수 있기 때문에.. 

그렇게하니 부사님들도 별 말씀은 안하시더라구요(꿀팁 준 반장님 감사합니다)

전화임장하기

평소에 전임 포비아가 있었고, 회사일도 바빠서 중간에 전화할 시간도 없는데, 

전화를 많이 하기 쉽지않다는 핑계로 그렇게 하지 못했었던 것 같습니다.

오하 튜터님께서 “에디님, 회사일 바쁘고, 매임할 시간 얼마 없지 않아요? 

그럼 전화라도 많이 돌려야 하지 않을까? 일하면서 못하면 저녁9시라도 전화해도 되니까 전화해요”

투자 할만한 단지들은 모든 매물을 리스트업해서 매물상황들을 다 정리하였고,

상단의 경우 그나마 가능성 있는 애들은 전부 리스트업해서 전임하여 소거하였습니다.

전임을 통해서 알 수 있었던 건, 

1) 내가 매임을 얼마만큼 해야하는가의 정도가 전임을 통해 많이 추려질 수 있었음

2) 매임하기 전 전임을 통해서 시장 분위기를 부사님통해 미리 파악이 가능했었음

3) 전임을 통해서 부사님과 조금이라도 친근감을 가질 수 있었고, 나중에 연락할 때에도 그것이 발판이 됨.

4) 어떤 부사님이 나한테 많이 비협조적인가, 우호적인가 파악 가능

최대한 많은 매물과 정보를 캐기 위해 내 투자금을 완벽하게 오픈하지 않았기 때문에 마지막에 매임과 전임을 어느정도 한 상태에서는, 이제 많이 파악을 했으니 전임 혹은 매물털기 할 때 오픈을 하였습니다

“소장님, 저 투자금 0.0억 갖고있으니까, 이 금액이 될만한 물건있으면 꼭 저한테 연락주세요 저 무조건 할거예요”

“소장님, 0.0억/0.0억 맞춰지는 물건 있으면 저한테 꼭 연락주세요”

그리고 시간이 없어 제대로 털지 못한 곳들은, 

네이버부동산에 단지 말고 부동산으로만 솔팅을 해서 

“저 투자금 0.0억있으니까 가능한 거 있으면 무조건 연락주세요 소장님”

하여 매일 전임 20통~ 많게는 53통까지 진행하여 물건을 찿기위해 노력했습니다.

전임할 때 부사님 대부분이 그런 물건 없다고 얘기했지만, 

있으면 할테니까 꼭 연락달라고 하는 거 자체가 확률을 높이는 방법이기 때문에 의미있었다고 생각하고, 

실제로도 그 이후로 생각치 못한 단지에서 연락이 온 적도 있었고, 

성사하기 위해서 노력하시는 부사님들도 계셨었습니다.

나의 2호기를 만났던 과정

저의 2호기는 월부학교 마지막 달의 자율임장지에서 찾게 되었습니다.

주변 전세매물이 없고 이미 선호하는 단지들의 가격은 오르고 있었습니다.

2호기 단지 매물을 다 털고, 다른 주변 단지들과 비교해보고 싸다는 판단이 들었지만, 

전세를 맞춰야 하는 이슈가 있었고, 주전세 제안을 했지만, 집주인분은 내후년 신축에 입주 예정이어서, 

부산이 공급이 없긴 하지만 입주 리스크가 있기 때문에 조심해야한다는 튜터님의 말씀에 

제가 목표하는 전세가로 빠질 수 있을 지 체크하기 위해 

인근 부동산과 다른 구의 신축 부동산에도 다 돌기 시작합니다.

에디 : 사장님, A단지 매수할려고 하는데 혹시 전세대기자 있나요?

소장님들 : 광고도 안올렸는데 무슨 전세대기자에요. 올려야 하지.. 

에디 : 그래도 혹시나 전세 찾는 분 계시면, 저 0.0억에 전세 계약할 의사 있는데 

여기로 같이 연결시켜주세요 소장님. 옵션은 이렇구 저렇구…

전세대기자는 거의 찾지 못했지만, 주변 전세가 없고, 다른 단지의 전세대기자 찾으러 다녔을 때와 

비교하면 분위기가 아예 달랐고, 수요 또한 있기 때문에 뺄 수 있겠다 라는 생각이 들었습니다. 

또한 집주인분도 혹시나 전세입자 들어온다면 전세계약을 먼저 맺어주고 

승계하는 방식으로 해주겠다고 허락을 해주셨고, 

그것을 바탕으로 튜터님께 매물문의 OK사인을 받은 후 매물코칭을 받게 됩니다.

매물코칭은 줴러미 튜터님께서 해주셨습니다. 

“에디님, 물건은 잘 찾아오셨어요. 그런데 이 집주인과 조건 관련해서 조금 더 얘기는 필요할 것 같아요” 

집주인분이 전세승계를 해주시겠다고는 했지만, 이분이 월세 갈 곳을 아직 알아보시지는 않았고, 

현재 주전세가 될 거라고 생각을 하고 계셨습니다. 그 이유는 제가 2~300만원이라도 더 네고할 생각에 

너무 많이 물어보면 이 집주인이 매수한다고 생각을 하여 안 깎아주겠다고 생각을 했고, 

부동산 사장님도 그런건 가계약 협상할 때 다 물어보는 거라고 하셔서 매물문의-코칭 후 

가격이 괜찮다라는 걸 OK사인 받으면 조금 더 정확하게 해야겠다고 생각을 한 것이었습니다. 

하지만 매물문의와 매물코칭은 싸고 내 투자금 대비 최선이다라는 확신이 드는 단지여야 하고, 

매물문의,코칭이 끝나고 바로 살 수 있도록 모든 조건이 셋팅된 물건이였어야 했습니다. 

단지 저는 모든 셋팅이 완료되고 잠시 집주인과 부사님을 기다리게 하는 점과, 

네고를 더 하고 싶다는 욕심 때문에 그런것들을 하지 못했던 거죠.. 

매물코칭을 받고 부사님과 통화를 해보니, 해결하지 못한 부분들이 많았습니다

1) 을구에 ‘신탁회사’로 찍혀있는 근저당 

2) 집주인이 아직도 본인이 주전세로 살 수 있을거라는 믿음 

3) 아직 월세 어디 갈지, 어떤곳이 있는지 생각을 하고 있지 않음

원래라면, 제가 집주인분께 투자자가 매수할려고 생각하고 있는데, 주전세로는 안되고, 2년 전세로만 살 수 있어야 하기 때문에 집 비워주셔야 한다 + 그렇게 되면 월세집을 어느정도 봐놔야하고, 세입자를 구하기 때문에 언제까지 나갈 계획이신지 + 월세는 얼마정도 생각하고 계신지까지 다 어느정도 얘기가 되었어야했습니다. 

급하게 월세를 찾아보니, 주변에 월세도 없고, 어딜 구하고 계신지도 알 수 없어서, 

만약 갈 곳이 없다고 했으면, 이 계약도 매코는 받았지만 날릴 수 있었던 물건이었던 것입니다. 

어려운 물건이긴 했지만 저는 많이 지쳐있었고, 지금 찾은것으로는 이 물건이 베스트 였기 때문에 

쉽게 이 물건을 버리지 못했습니다. 

“에디님, 이 물건 자체가 쉽지 않은 물건이에요. 왜 조건자체를 제대로 처음에 협의하지 않은거예요?

그리고 이 물건 안되면 다른 거 찾으면 되는데 왜 감정적으로 행동해요? 심플하게 생각하세요”

머리로는 심플한 거 아는데, 마음이 그렇지 않았습니다..

다시 마음을 추스리고, 다른 단지들 매물을 다시 예약하였습니다.

“에디님, 이 물건은 잔금리스크도 있어요. 집주인도 월세를 제대로 알아보지 못했기 때문에, 

집주인이 언제 나가는지를 알아야 그 이후에 들어올 세입자를 구하는데, 

지금 그것이 제대로 협상이 안되고 있는거잖아요.”

튜터님과 함께 얘기하며, 나왔던 2개의 안을 마지막으로 던져보고 안되면, 

새로운 단지들을 찾기로 결심을 하게 됩니다.

1안. 전세승계하는 방식으로 가계약을 먼저 하되, 만약 2월안에 전세입자가 안 맞춰질 시 계약파기

2안. 잔금 4월말과 집주인이 2월20일까지 나가는 조건으로 계약을 하고, 2월20일부터 세입자 맞춰지는 시점까지 월세와 관리비를 대신 내줌

오랜 이야기 끝에 1안이 안되었고, 2안으로 협상이 되어 계약을 하게 되었습니다.

그 날 점심먹으러 가는데 운전자석 창문이 고장이 났었고, 차 고장이 이번이 처음이라 아.. 이거 뭔가 느낌이 오는데.. 액땜 제대로인데?... 싶었는데 바로 계약을 하게 되었습니다 ㅎㅎ

마치며

지금 생각해보면 어설프고, 아쉽고, 감정적으로 행동한 게 많았습니다.

10월달부터 튜터님, 반장님과 대화했던 것들을 하나하나 다 읽어보니까 

이 때 내가 이런 생각을 가졌었네.. 튜터님 반장님은 부처이신가?.. 이 생각도 들더라구요ㅎㅎ

2호기 가계약 전까지 정말 많은 일들이 있었던 것 같습니다..

매물문의 OK 사인받고 매코 결제 후 제출 했는데, 물건 날라가고.. 

매물문의도 가치판단 미스.. 갖고있는 돈 대비 무거운 물건.. 성급한 판단.. 등으로 리젝도 당하고

회사일을 너무 신경쓰지 않은 탓에 팀장님과 면담하고, 주변 동료들도 이상하다고 생각하는 지경까지.. 

투자도 내 마음대로 되지 않은데, 몸과 마음은 너무 힘들고, 

긍정적인 생각만 해도 될까말까인데 말로는 할 수 있다라고 하지만 부정적인 생각이 머릿속을 가득 채웠었습니다.

“그냥 안됐나보다. 기계적으로 생각하세요. 매임할 때도 매물이 내맘대로 안되기에 예약했는데도 깨지고 투자자 안받고.. 비싼 거 나올때 왜보지 생각들지만 그냥 보는거에요. 해야하니까.. 그러다가 나한테 이게 왜 남아있지? 이거 좋은데? 하는게 한개만 걸리면 돼요. 그거 나올 떄까지 반복하는거예요. 수많은 꽝을 봤기 때문에 걔를 보면 확신이 드는거예요” - 오하튜터님

“충분히 몰입해서 다 쏟아부으면 욕 나와요. 링겔 맞으면서 했고, 여기서 더이상 더할 수 없어.. 이렇게 살다가 죽을수도 있겠다라는 감정이 들 때까지 쏟아부어서 하는거에요. 그럼 내가 사고나서 낮게 투자자가 찍어도 그 시점으로 돌아가고싶지 않다라는 생각이 들어요. 그렇게 계속 하다보면 나중에 쉬워집니다. 지금 힘들더라도 성공경험이 쌓여야 해요. 그래야 나중에 힘들더라도 그 성공경험으로 인해 무조건 된다라는 믿음이 있어 잘할 수 있어요” - 오하튜터님

지금의 경험이 성공경험이 아닌 우당탕탕 경험이라고 생각은 하지만, 

어떻게든 여러 지역을 털면서 이뤄낸 2호기이기 때문에 성공경험이라고 믿고싶네요 ㅎㅎ

저의 가계약까지의 과정은 여기까지가 끝이지만, 아직 전세빼기가 남았습니다!

1호기 때 전세빼면서 너무 힘들었기 때문에 가급적 2호기는 편하게 맞추고 싶다라는 생각이 내심 있었지만 

결국 전세빼기 과정을 하게 되었습니다. 하지만 별의별 일이 많을건데 이정도면 

가볍게 지나갈 과정이라고 생각하고 긍정적으로 열심히 전세 빼도록 하겠습니다.

2호기 하는 과정중에 너무 많이 혼났지만, 정말 많은 가르침을 주시고, 

독립적인 투자자가 될 수 있도록 도와주신 오하 튜터님,

방황하고 많이 지칠때마다 귀신처럼 연락주셔서 어떻게 해야하는 지 

방향성을 잡아주시고 계속 할 수 있도록 일으켜주신 알이 반장님,

누구보다 본인 투자처럼 많은 응원을 해준 우부님, 에부님, 러쉬님, 퍼플님, 닉넴님, 업이님, 지구님 감사합니다.

다음 3호기는 많이 헤맨만큼 더 잘할 수 있도록 하겠습니다.

감사합니다!

<배운 점 요약>

1. 앞마당을 정말 선명하게 잘 만들어야 투자할 때 고생 덜한다

2. 매물문의, 코칭전에 모든 조건 등 협상이 다 완료되어 있어야한다.

3. 되는대로 한다라는 막연한 계획이 아닌 목표 데드라인을 잡고 

역산하여 해야할 양을 정해서 매일매일 그것을 기계처럼 한다

4. 전임의 중요성을 알고, 미친듯이 전임하라(눈이 돌아가야한다)

5. 매임할 때 간절하게, 이 시간은 돌아오지 않는다는 마음가짐으로 임하며 행동한다