[디빕] 부동산 트렌드 2025 독서후기



☆ 이 책에서 얻은 One Thing

One Message

서울 아파트 가격은 전고점을 회복할 것이다.

One Action

시세 트래킹을 하며 수도권 시장의 시차 확인하기

0. 책의 개요

책제목

부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사

김경민 / 와이즈맵　

읽은 날짜

2025-01-30　

핵심키워드 3가지

#슈퍼사이클 #N자 파고 #공급과 가격

총점(10점 만점)

9

1. 저자 및 도서소개

저자소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.

〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

책소개

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

3. 본깨적

| 사이클

#N자 파고

p15 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다.

p15 2013년부터 2020년까지의 패턴을 보면 서울 일부 지역에서 상승 시작 지점이 빠른 곳이 있으나, 누적 상승률에 아주 큰 차이가 존재하지는 않았다. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다

p167 N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다.

p169 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

#슈퍼사이클

p40 이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다. 반면, 한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

p40 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다. 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해있어 많은 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다.

#골든크로스 Part3.

p23 현재 시점을 대표하는 한 마디는 서울 아파트 가격의 골든크로스다. 이는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다.

p32 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했다.

p33 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

p85 자동가치산정모형(AVM)을 통한 7일 단위의 단기 가격지수를 개발했다. AVM 가격지수를 기반으로 하면 단기 이동평균선(7주)과 장기 이동평균선(24주)을 구축해 주택 시장의 대세 흐름을 파악할 수 있다.

p85 골든크로스가 발생하면 대세상승, 데드크로스가 발생하면 대세하락.

p93 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.

#전국 광역시

p36 (1) 과연 가격은 바닥을 쳤는가? (2)만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? (3) 만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

#노도성

(저자는 평당가와 매매지수를 분석했다)

p67 노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다.

p71 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

#공급 부족 파급효과

p76 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

p103 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장은 두 가지 현상이 나타날 수 있다. 첫째, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 둘째, 신축과 구축 아파트 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.

| 빅이슈

(1)슈퍼사이클 (위에서 설명)

(2)인플레이션

#월세폭등

p97 서울 아파트 가격은 2020년 1분기를 기점으로 대폭등하기 시작했다. 서울 아파트 월세는 큰 오름세를 보이지는 않았다. 팬데믹이 시작되면서 아파트 월세가 폭발적으로 상승하기 시작했다. 서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다.

#시공비

p102 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 2020년 이후 현재까지의 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 2024년 중반 현재, 시공비가 2020년 대비 무려 30% 폭등했다는점이다.

(3)전세가격 폭등

#전세 가격 상승 원인

p116 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세 가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아다.

#아파트거래

p118 아파트거래는 크게 매매 거래와 임대차 거래로 나뉜다. 이를 통해 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중을 알 수 있다. 비중이 증가한다면, 시장 참여자들이 매매 시장으로 넘어가는 것을 의미한다.

p122 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

(4)PF사태

p137 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락. 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다.

(5)공급절벽

p149 서울 아파트 2027년까지 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다.

p151 서울의 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

(6)퍼펙트 스톰: 공급 부족+금리 인하

p154 팬데믹을 거치면서 수요 측면에는 크게 두 가지 특징이 나타났다. 첫째는 거대한 인플레이션이 왔음에도 일반인들의 소득은 그에 맞춰 상승하지 않았다는 점이다. 서민들의 실질소득은 정체 혹은 감소했다. 또 다른 특징은 양극화의 심화다.

p157 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인한다.

| 전세사기

p309 선순위 기망형. 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것이다.

p310 동시 진행형 이는 조직범죄에 가깝다. 이 사기 유형의 문제는 대부분의 전세 세입자들이 법적인 현재 집주인만 고소를 한다는 것에 있다.

p316 개인 역시 전세를 바라보는 시선을 바꿀 필요가 있다. 많은 사람들이 전세를 안전한 제도로 알고 있고 자본 축적의 기회로 삼고 있다. 하지만 누구든 전세의 법적, 금융적 리스크에 대해 알아야 한다. 전세란 최악의 경우 보증금을 날리고 빚만 남게 될 수도 있는 위험한 제도라는 것을 인지해야 한다.

///

| 부동산 사이클

부동산은 공급의 시차와 규모가 크기때문에 시장이 바로 반응하기 어렵습니다.

그래서 부동산 투자를 함에 있어서 지금이 어떤 시기인지 아는 게 필요합니다.

저자는 현재 봄의 시기에서 빠르게 여름의 시기로 접어들고 있다고 설명합니다.

그 근거에는 거래량과 금리인하를 들고있으며, 전세가격이 상승하고 있다는 부분을 들어 설명했습니다.

지금 부동산 시장이 보합하락의 분위기를 보이고 있으나, 이벤트성 일시적 상황이라고도 보입니다.

서울부동산은 현재 전세는 오를거고, 매매가도 상승할 거라는 저자의 설명이 있었습니다.

| 시간이 없다?

선호하는 단지부터 전고점 달성이 나오고 있고, 저자가 말하는 N자 파고, W자 파고가 나타날 예정이라고 합니다.

그러면 지금이 매매가가 가장 싼 시기라는 건데 지금 사지 못하면 가격은 점점 올라갈거라는 설명이 됩니다.

설명만 들어서는 조급함이 생길 수 있습니다.

수도권 아파트 시장은 규모가 큽니다.

그래서 지역별로 생활권별로 단지별로 시차가 발생합니다.

책에서 다루는 이야기를 보면 대체로 선호도있는 신축을 들어서 설명하고 있습니다.

노도성 지역이나 선호도가 떨어지는 기축단지는 그 반응이 천천히 옵니다.

그런 지역들도 상승 사이클은 이어질테고 미래는 알 수 없지만 과거를 보았을 때 상승폭은 비슷했습니다.

| 지금 해야할 일

https://youtu.be/kFkClV2gM-s?feature=shared

수도권 가격은 오르는 데 지금 당장 내가 살 수 없다면, 그래서 조급함이 느껴진다면,

지금 내가 해야할 일을 하면 됩니다.

앞마당을 늘리고, 단지의 가치를 확인해나가면 됩니다.

자금이 부족해 수도권 투자를 할 수 없다면, 지방 투자를 하면 됩니다.

실력만 있다면 돈은 자연스레 따라옵니다.

그만큼 돈이 모이면 수도권에 투자를 하면 됩니다.

감사합니다.