[에이스1반 드림텔러] 독서후기 #3 부동산 트렌드 2025

부동산 트렌드 2025 (전자책)

김경민

본 것

한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주근접성에서 기인한다.

우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다. 또한 일산과 파주는 각각의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어, 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.

서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다.

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 이 지역은 여러 요인 덕분에 주거 선호도가 높다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. 이러한 지속적 수요는 이 지역의 부동산 시장을 안정적으로 유지시키는 중요한 요소다.

노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 이러한 가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다. 경제적 여유가 상대적으로 적은 가구에게는 저렴한 주택 가격이 큰 매력으로 다가온다.

아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다. 그러나 서울 동북 지역에는 제대로 된 직장 중심지가 거의 없다.

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.

주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다. 투기 수요란 주거 목적이 아니라 가격 상승에 따른 이익을 기대하고 주택을 구매하려는 수요를 의미한다. 사람들이 주택 가격이 계속 오를 것이라고 믿으면 더 많은 사람이 주택을 사두려는 경향이 생긴다.

신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다. 이에 따라 전세를 찾는 사람들 사이의 경쟁이 치열해지고, 전세가격이 오르게 된다. 전세는 한 번에 큰 금액의 보증금을 걸고 일정 기간 월세 없이 거주하는 임대 방식이다. 전세가격이 급등하면 전세를 구하려는 사람들은 높은 보증금을 감당하기 어려워지고, 따라서 많은 전세 수요자가 전세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다.

부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다.

인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억 원에서 7억 5,000만 원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다. 임대료 폭등이 부동산 가격을 상승시키는 원리다.

신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다.

첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 사람들은 같은 가격이면 신축 아파트를 선호한다. 그런데 신축 아파트가 시장에서 차지하는 비중이 점점 적어진다면, 신축 아파트는 더욱 희소해지며 당연히 프리미엄이 붙는다.

둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습이 나타난다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다.

전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 ‘전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품’이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 

다수의 투자자들이 갭투자가 안정적인 투자라는 신호를 공유하는 순간, 투자 가수요가 촉발될 수밖에 없다. 따라서 우리 사회는 갭투자를 제한하기 위해서라도 전세제도의 반半전세화 혹은 폐지를 서둘러야 한다. 또한 전세가격이 이처럼 상승하는 경우, 사회적 약자인 전세 세입자의 주거권이 더욱 보호되어야 한다. 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 역시 폐지되어서는 안 되는데, 4년(=2년+2년)의 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건은 선진국의 임대차 계약에 비해서도 아주 낮은 수준의 거래 계약이기 때문이다.

적용할 점

1. 강남 먼저 오르지만 결국 노도강까지 다 오른다는 것

오른 곳에 집착해서 기회를 놓치지 말고 덜 오른 곳으로 먼저 가서 기회를 잡아야 한다.

논의하고 싶은 점

주택 가격이 상승할 것이라는 기대감이 형성되면 투기 수요가 증가해 가격 상승을 더욱 부추길 수 있다. 투기 수요란 주거 목적이 아니라 가격 상승에 따른 이익을 기대하고 주택을 구매하려는 수요를 의미한다. 사람들이 주택 가격이 계속 오를 것이라고 믿으면 더 많은 사람이 주택을 사두려는 경향이 생긴다.

저자는 투기 수요가 아파트 가격 상승을 더욱 부추긴다고 말하고 있습니다. 나라에서 아파트 공급이 되지 않기 때문에 오히려 투자자들이 공급을 만들어 내면서 매매를 하지 않고 전월세를 살기 원하는 사람들에게 주거 안정성을 제공하고 있다고 생각합니다. 투자자 보다 실거주자가 움직이면서 아파트 가격 상승을 이끈다고 생각하는데 다른 분들은 이 내용에 대해 어떻게 생각하는지 얘기 나눠보고 싶습니다.