[돈버는 독서모임#10_달콤생] 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025,  하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트

저자 및 출판사 : 김경민 교수 외, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025년 2월

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N파고    #슈퍼사이클    #서울 대장단지 가격흐름 분석

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

 :2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

* 출처 : 예스24 <https://www.yes24.com/Product/Goods/133322963>

2. 내용 및 줄거리

 :

• N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. → W파고로 연결 되는 개념

   

• 서울을 제외한 전국 광역시의 관건 3가지

  1.과연 가격은 바닥을 쳤는가?

  2.만약 바닥을 쳤다면 수요와 공급을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

  3.만약 상승으로 돌입했다면 상승 폭이 서울 수준으로 나올 수 있는가?

• 수도권 동남부: 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구 → 가격 흐름 연결

• 수도권 서북부: 마포구 vs 고양시 일산동구. 서구, 파주시 → 디커플링 

• 수도권 서남부: 양천구 vs 안양시 동안구(평촌 신도시), 김포시 → 시점과 강도가 다름

• 수도권 동북부: 노원구 vs 의정부시, 남양주시 → 하락을 멈춘 안정화 단계

• 강남.서초.송파.강동.노원.도봉.성북구 총 7개 구는 74만 세대가 거주하는 절대적 규모의 아파트 시장을 형성한다.

• 강남.서초: 고가 아파트 시장, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑. 우수한 교육 환경. 뛰어난 인프라와 편의 시설

• 노도성(노원.도봉.성북): 중저가 아파트 시장, 직장 중심지가 거의 없다. 대학교와 병원이 있으나 직장 중심지 역할을 대체하기에는 부족하다. 임대 수요가 매우 높아 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대 할 수 있어 소액 투자자에게 매력적이다. 

=> 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재 한다. 

=> 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다.

=> 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타난다.

• 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 => 슈퍼 사이클

  1.서울시 주택 가격이 상승한다.

  2.전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.

  3.주거 안정성이 악화 될 수 있다.

• 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

  1.고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산

  2. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타남

  3. 부동산 사이클이 짧아짐

• 임대료 상승, 시공비 상승은 주택 가격의 상승을 불러온다.

• 전세가격의 지속적인 우상향 트렌드 중 전세가격의 폭등기가 있다.

  →  전년 동분기 대비 10% 이상 전세가격이 폭등한 시기는 2번 

  1.2013년 3분기~2016년 2분기 사이

  2.2020년 3분기~2021년 4분기 : 전세 가격 폭등으로 영끌 매수가 일어났다.

   

• 전세 가격 상승의 3가지 원인

  1.인플레이션으로 인한 월세. 전세 상승

  2.입주 물량 부족

  3.전세사기로 인한 빌라포비아

  => 매매 거래가 임대 거래보다 적었으나, 매매 거래 비중이 더 많이 증가한다면 시장 참여자들이 임대차 거래 대신 매매 거래, 즉 매매 시장으로 넘어가는 것을 의미한다.

• 매매 임대 거래 추이를 통해 알 수 있는 것

  1.2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다.

  2.2021년 이후를 살펴보면 2021년에는 전체 거래에서 매매 거래가 차지하는 비중이 17%인데, 매매 가격이 폭락했던 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과했다. 

  => 매매 비중과 거래량의 증가는 시장이 바닥을 지났다는 신호를 보여준다.

• PF 대출 연장이 공급 점멸을 불러왔고 2026년 부터 매우 부족할 것으로 예상된다.

• 인허가를 득하더라도 정작 중요한 부분은 실제 ‘착공’에 들어가느냐이다.

• 서울 내 특히 서북.서남권은 입주 물량이 부족하다.

• 서울 아파트는 상승 사이클 도입 vs 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

  => 서울 : 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 임차 수요가 매매로 전화되고 있다. 수요 전환은 전세가격 상승 폭을 둔화시킬 가능성이 있다. 

• 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다.

1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속

2. 금리가 낮아진다. 

=> 정부에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화)이 출현할 수 있다.

• 가격 상승은 대체로 강남에서 시작되고, 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 2023년 하반기에 월부에서 공부를 시작했지만 이전에는 부동산 정책이나, 금리, 시장의 흐름을 이해하지 못하고 있었는데, 책을 통해 지난 부동산 사이클의 흐름에 대해 배울 수 있어서 좋았다. 저자의 주장에 따라 서울의 상승기라면, 지방투자자인 나는 상승의 기조와 힘이 어떤 모습으로 오는지 배울 수 있을 것 같다. 

저자는 p120 (전자책)에서 임대차 시장이 안정적이라면 주요한 변수는 금리라고 했는데,

앞으로 서울 시장은 공급 부족으로 임대 수요가 매매 수요로 전화될 예정이라고 했던 것과 연결지어 생각해 보면 앞으로 서울 임대차 시장이 안정적이라고 보기는 어렵지 않을까? 금리에 상관없이 또 다시 패닉 바잉이 일어나거나, 아예 포기하는 사람들이 생겨 양극화는 더 심해지지 않을까? 라는 생각이 들었다. 

내가 서울. 수도권 투자를 하려면 3~5년 이상 후 일텐데 과연 그 때의 시장이 내게 투자 기회를 줄지 정말 알 수 없다는 생각이 들었다.

지방은 미분양이 많아 희망적이지 않다고 했지만, 최근 울산. 전주의 상승. 그리고 부산과 광주의 매매.전세 지수 변동율을 보면서 역시 꾸준히 앞마당을 만들고, 시장에 대응할 수 있는 실력을 키워야 겠다고 생각했다.